Phía sau màn tăng giá phi mã của chung cư Hà Nội, 3 tháng giá "vọt" lên nửa tỷ

Đầu cơ đổ bộ thị trường?

Anh T.C. (Hà Đông, Hà Nội) kể rằng từ giữa năm 2023, anh và nhiều nhà đầu tư đã quay lại thị trường chung cư Hà Nội. Đến nay, phân khúc này đã có sự tăng trưởng đột biến chỉ trong vòng 9 tháng.

“Tháng 11/2023, tôi có đầu tư một căn hộ chung cư phía tây Hà Nội giá khoảng 2,6 tỷ đồng. Sau 1 tháng làm xong sổ đỏ, tôi đẩy hàng với giá 2,8 tỷ đồng. Người mua sau lại tiếp tục chốt giá lên tới 3,1 tỷ đồng. Mức tăng 500 triệu đồng diễn ra chỉ trong khoảng 3 tháng”, anh C. cho hay.

Trong cuộc rượt đuổi liên tục về mặt bằng giá chung cư Hà Nội, môi giới còn chủ động liên hệ, trả giá tăng lên theo tuần.

Chị Ngọc M. (Long Biên, Hà Nội) chia sẻ, cuối năm 2023, chị đã nhận cọc bán căn hộ với giá 2,3 tỷ đồng nhưng do trục trặc về thủ tục nên giao dịch không được thực hiện. Cuối tháng 2 vừa qua, chị nhận được thông báo từ môi giới, căn hộ đã được khách mua trả 2,7 tỷ đồng.

“Khi nghe môi giới thông báo về giá căn hộ tăng 400 triệu đồng trong vài tháng, tôi rất bất ngờ. Nhưng sau đúng 1 tuần, môi giới lại báo có khách mua sẵn sàng trả gần 2,9 tỷ đồng. Tôi không nghĩ giá chung cư lại có thể tăng theo tuần như vậy. Do đó tôi hiện vẫn cân nhắc có nên bán căn hộ thời điểm này hay không”, chị M. nói.

Không chỉ chung cư, một số sản phẩm bất động sản khác như nhà ngõ tại trung tâm Hà Nội cũng chứng kiến sự tăng giá mạnh. Tham khảo giao dịch tại một số sàn giao dịch bất động sản thổ cư lớn, trong khoảng 1 tháng qua, nhà trong ngõ cứ ra là “chốt” bán.

Anh Duy Đặng, môi giới nhà thổ cư ở Hà Nội đánh giá, lượng người quan tâm và giao dịch tập trung ở những căn nhà diện tích nhỏ 30-45 m2, giá dưới 5 tỷ đồng, nằm trong các ngõ hẻm ở quận Hà Đông, Hoàng Mai, Hai Bà Trưng, Đống Đa... Khi rao bán, gần như tìm được khách mua luôn.

Ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc điều hành Quỹ đầu tư bất động sản NAC cho biết, thời gian qua, thị trường Hà Nội ghi nhận tốc độ tăng giá cao và nhanh vượt cả TP Hồ Chí Minh.

“Với tốc độ tăng giá của chung cư Hà Nội hiện nay, có thể không tới 1 năm nữa, thị trường Hà Nội sẽ xác lập khung giá gần như TP Hồ Chí Minh. Theo đó, chung cư trung cấp sẽ có mức giá từ 35-40 triệu/m2, cao cấp vào khoảng 70-80 triệu đồng/m2 và cao hơn là 120-130 triệu đồng/m2. Đây là giá cơ bản hàng hoá của TP Hồ Chí Minh trong hai năm qua.

Với việc tiệm cận giá thị trường như vậy, người dân cũng phải làm quen với mức giá 7-8 tỷ đồng một căn hộ chung cư 80-90m2 trong nội đô”, ông Duy nói.

Tuy nhiên, vị CEO này đánh giá, từ tháng 6/2023 đến nay, lượng đầu cơ giao dịch ở phân khúc chung cư tăng rất nhanh.

Ghi nhận từ khảo sát của đơn vị, theo ông Duy, lượng người mua chung cư để đầu tư với kỳ vọng giá sẽ còn tăng cao nữa chiếm khoảng 60%.

Giá rao bán bất động sản ở hầu hết phân khúc đều bị đẩy lên cao, nhưng ghi nhận tại một số phòng công chứng ở Hà Nội, giao dịch thực tế không tăng mạnh. Trong khi, môi giới báo giá tăng theo tuần thì không ít người bán vẫn chật vật chờ cả tháng chưa tìm được khách mua.

Đại diện một văn phòng công chứng tại quận Cầu Giấy cho hay, từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản không “sốt” như đồn thổi. Trung bình một ngày, văn phòng công chứng khoảng 3 hồ sơ chuyển nhượng.

Chung cư "trên giấy" 60-80 triệu đồng/m2 thì phần lớn là đầu cơ

Trên địa bàn quận Nam Từ Liêm (Hà Nội), dự án Lumi Hà Nội vừa khởi công, chưa được phép mở bán nhưng đã rầm rộ mời chào người mua đặt cọc. Giá đặt cọc suất mua nhà được các công ty môi giới, đơn vị phân phối rao bán khoảng 66 triệu đồng/m2, cộng thêm thuế VAT giá căn hộ lên tới 72 triệu đồng/m2. Như vậy, một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 74m2 có giá bán khoảng 5,3 tỷ đồng.

TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia đánh giá, chung cư trên giấy tại Hà Nội đã có giá bán 60-80 triệu đồng/m2 thì phần lớn là đầu tư, chứ không phải mua để ở.

Theo ông Nghĩa, họ đầu cơ vì nhìn thấy thị trường không có dự án nào mới về nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Họ cũng không nhìn thấy các dự án ở phân khúc bình dân được xây dựng rầm rộ để tạo lập nguồn cung nhà ở giá rẻ.

“Các nhà đầu cơ thấy các địa phương chưa dành sự quan tâm đúng mức cho phân khúc nhà ở này, nên có thêm động lực để đầu cơ vào phân khúc chung cư cao cấp. Nếu mua chung cư với giá cao thì thông thường, nhà đầu cơ chỉ chờ tăng giá để bán; còn kinh doanh cho thuê sẽ lỗ. Trong khi đại bộ phận dân chúng không có nhà ở”, ông Nghĩa nói.

Đại diện Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội thông tin, trong 5 tháng qua, đăng ký biến động đất đai (gồm mua bán nhà chung cư và thổ cư) trên toàn thành phố không có nhiều biến động, không có sự tăng trưởng đột biến.

(Số liệu: Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội)

Từ tháng 11/2023-3/2024, trên toàn thành phố, đăng ký biến động đất đai cao nhất vào tháng 11 năm ngoái với hơn 22.000 hồ sơ tiếp nhận giải quyết. Thấp nhất là thời điểm Tết Nguyên đán (tháng 2/2024) với gần 11.000 hồ sơ.

Sau Tết, đến tháng 3, đăng ký biến động đất đai trở về ổn định như các tháng trước đó với hơn 18.000 hồ sơ.

Số liệu tại một đơn vị thuộc văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội cũng cho thấy khá ổn định, không có nhiều biến động. Theo lãnh đạo Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hoài Đức (Hà Nội), giao dịch chuyển nhượng tại khu vực này qua văn phòng không tăng, chủ yếu người dân đến làm giao dịch bảo đảm.

Có thể thấy, cuộc rượt đuổi liên tục về mặt bằng giá là tin tích cực với giới đầu tư, xong lại trở thành cơn “ác mộng” của người mua nhà ở thực.

TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, cần phải cấu trúc lại thị trường bất động sản, trong đó việc có ra được nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ cho người dân hay không sẽ quyết định thành - bại.

“Nếu không ra được một hệ thống nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ đáp ứng nhu cầu số đông người dân như Thủ tướng yêu cầu thì không tái cấu trúc thành công được. Thị trường có thể quay lại cảnh phân khúc nhà ở cao cấp, bị các nhà đầu cơ đẩy giá, đến một lúc nào đó sẽ lại nổ bong bóng”, ông Nghĩa lo ngại.