Chung cư giá rẻ ngày càng đắt đỏ

Anh Hùng, huyện Thanh Trì, mới rao bán căn chung cư 45 m2 tại Khu đô thị Đại Thanh, giá 1,3 tỷ đồng (khoảng 29 triệu đồng mỗi m2). Nam tài xế xe công nghệ cho hay một số căn xung quanh rục rịch bán với giá cao nên anh đã liên hệ môi giới để hỏi giá. Anh khá bất ngờ khi căn chung cư giá rẻ từng mua với giá 850 triệu đồng (khoảng 19 triệu đồng một m2) từ ba năm trước, nay đã tăng hơn 50%.

Tuy nhiên, để chuyển sang một căn rộng hơn, diện tích 65 m2 ở tòa khác cùng khu đô thị, anh phải bỏ thêm gần 700 triệu. Môi giới nói mặt bằng giá tòa này đắt hơn tòa cũ anh ở vì không bị ảnh hưởng bởi mùi hôi từ chợ dân sinh và điểm tập kết rác. Đây cũng là lý do anh Hùng muốn chuyển nhà khi gia đình chuẩn bị có con nhỏ.

"Nhà cũ tăng giá khiến tôi phấn khởi nhưng để chuyển sang căn to hơn, tôi phải chấp nhận giá cũng leo thang", anh nói.

Tình cảnh như anh Hùng không phải hiếm gặp. Chị Chi, ngụ quận Hoàng Mai, bắt đầu tìm nhà từ cuối năm ngoái. Với số tiền để dành khoảng một tỷ đồng, gia đình chị muốn chuyển từ căn chung cư mini đã thuê trong 3 năm sang chung cư cũ giá rẻ. Chị đã chọn mua một căn rộng 56 m2 với giá 1,8 tỷ đồng (khoảng 32 triệu đồng mỗi m2) ở Khu đô thị Linh Đàm. Mức giá này đã chênh 20% so với giá chị mới hỏi 6 tháng trước.

"Chung cư giá rẻ ngày càng đắt đỏ, tăng gần như gấp đôi so với hồi đầu mở bán nhưng tôi vẫn cố mua để sống an toàn hơn", nữ nhân viên văn phòng cho hay.

Nhiều khu chung cư giá rẻ, mở bán từ 10-15 triệu đồng mỗi m2 chục năm trước, liên tục tăng giá gần đây. Cùng chủ đầu tư với Khu đô thị Đại Thanh và Linh Đàm, dự án chung cư CT11 Kim Văn - Kim Lũ, phường Đại Kim, quận Hoàng Mai mở bán lần đầu năm 2013 với giá dưới 14 triệu đồng mỗi m2, chưa kể mức trả chênh cho môi giới. Hiện các căn hộ có giá từ 30 triệu đồng mỗi m2 trên thị trường chuyển nhượng.

Cuối năm 2012, dự án Xuân Mai Tower tại quận Hà Đông được tung ra thị trường với giá bán 14-18 triệu đồng mỗi m2. Những căn hai phòng ngủ từ 45 m2 chỉ khoảng 630-810 triệu đồng. Sau chục năm, căn có diện tích nhỏ nhất đang được sang nhượng từ 32 triệu đồng mỗi m2.

Dữ liệu mới đây của kênh Batdongsan cũng cho thấy giá rao bán trung bình của chung cư Hà Nội trong hai tháng đầu năm nay tăng 17% so với cùng kỳ. Trong nhóm dự án tăng giá mạnh nhất, xuất hiện cả những dự án giá rẻ như chung cư Đại Thanh với mức tăng 27% hay Khu đô thị Xa La tăng 23%.

Lý giải diễn biến trên, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốcCông ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ, cho biết nhu cầu nhà ở cao trong bối cảnh nguồn cung mới rất khan hiếm khiến giá chung cư cũ liên tục đi lên thời gian qua. Những tòa chung cư giá rẻ, mở bán từ chục năm trước cũng "ăn theo" làn sóng này. Dù bàn giao đã nhiều năm, tình trạng xuống cấp có thể nhìn thấy rõ, song giá vẫn tăng trưởng 12 tháng qua, trung bình từ 12-15%.

Ông Toản cho hay, trong các phân khúc, đà tăng trưởng của chung cư bình dân rõ nét nhất bởi nền giá ban đầu thấp, bàn giao nhiều năm trước. Sau khi hưởng lợi từ đà tăng chung, giá bán nhiều tòa nhà giá rẻ khiến không ít người mua "giật mình". Đây cũng là phân khúc có giao dịch sôi động, được chú ý hơn bởi phù hợp với túi tiền của nhiều người lao động.

Dữ liệu của đơn vị nghiên cứu Savills cũng chỉ ra từ năm 2020 đến 2024, số lượng căn hộ bàn giao giảm 36% mỗi năm, trong khi giá sơ cấp trung bình cao hơn thứ cấp khoảng 48% khiến lượng lớn dịch chuyển sang thị trường chuyển nhượng, gồm cả những chung cư giá rẻ.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết nhiều người mua đang chạy theo tâm lý đám đông rằng phải mua nhà lúc này. Họ nghĩ giá sẽ còn lên nữa nên ra quyết định gấp rút, thậm chí chấp nhận mua nhà không có sổ, xuống cấp trầm trọng. Điều này góp phần đẩy giá chung cư bình dân tăng nhanh thời gian qua.

Tuy nhiên, chuyên gia nhìn nhận nếu giá chung cư vẫn tăng trong thời gian dài sẽ gây méo mó cho thị trường nhà ở, hạn chế cơ hội sở hữu nhà của nhiều người dân có thu nhập trung bình - thấp. Chưa kể, nhiều người sẵn sàng mua dù chỉ có hợp đồng mua bán cho thấy nhu cầu bức thiết nhưng chưa được giải quyết trong thời gian dài.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan, khuyến nghị nhà đầu tư và người mua chung cư cần dành thêm thời gian quán sát diễn biến giai đoạn sắp tới khi lượng cầu sắp chạm "điểm kháng cự". Ông cho biết nếu mức độ quan tâm với chung cư những tháng tới vượt mức đỉnh của tháng 8/2023 có thể dẫn tới mặt bằng giá tiếp tục tăng.

Nếu mua chung cư cũ thời điểm này, chuyên gia lưu ý người mua cần đặc biệt quan tâm cơ sở vật chất, chất lượng dịch vụ và an ninh dự án. Thực tế, không ít người rơi vào tình cảnh "sống khổ trong chung cư giá rẻ" bởi những vấn đề đau đầu như tắc thang máy, không có nước sạch, thiếu chỗ đỗ xe hay hiểm họa cháy nổ... Chưa kể với nhiều căn nhà xuống cấp, người mua ngỡ được giá hời nhưng lại thành đắt sau khi tốn phí cải tạo, sửa chữa.