Lý do chung cư Hà Nội sốt giá

Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn và trầm lắng, giá chung cư tại Hà Nội trong 2 tháng đầu năm vẫn tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Thậm chí, một số dự án còn tăng hơn 30% sau một năm.

Đáng nói, tại thị trường TP Hồ Chí Minh vốn sôi động hơn thì chỉ số này cũng chỉ tăng khoảng 4%, theo dữ liệu thống kê của chuyên trang Batdongsan.

"Chung cư Hà Nội không ngáo giá, sự tăng giá này đang phần nào phản ánh quan hệ cung - cầu", ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan nhận định.

Làn sóng đầu tư từ Nam đổ ra Bắc

Lý giải về quan điểm này, vị chuyên gia tại Batdongsan cho biết một bộ phận khách hàng ở Hà Nội vẫn sẵn sàng mua với mức giá hiện tại và nhu cầu tìm kiếm ngày càng cao.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao tại CBRE chi nhánh Hà Nội, cũng đánh giá hồ sơ nhà đầu tư mua chung cư ở Hà Nội trong thời gian gần đây đã trở nên đa dạng hơn trước.

Theo bà, trước đây những nhà đầu tư từ phía Bắc thường ưu tiên thị trường phía Nam. Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng "nóng" vừa qua, giá chuyển nhượng chung cư ở TP Hồ Chí Minh đã bắt đầu chững lại, trong khi các căn hộ mới cũng neo giá rất cao. Những yếu tố này khiến giới đầu tư quan tâm thị trường TP Hồ Chí Minh gặp khó khăn trong việc tìm mua sản phẩm mới.

"Do vậy, họ bắt đầu tìm kiếm cơ hội ở thị trường miền Bắc, đặc biệt là loại hình chung cư, khi giá chung cư Hà Nội đang thấp hơn nhiều so với TP Hồ Chí Minh", bà giải thích.

Chính những điều này đã giúp chung cư tại Hà Nội liên tục tăng giá từ năm ngoái đến nay và ngày càng bám sát giá chung cư ở TP Hồ Chí Minh.

Dữ liệu của CBRE cho thấy giá chung cư sơ cấp trung bình ở Hà Nội cuối năm ngoái đạt 53 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng gần 15% so với một năm trước đó. Ngược lại, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP Hồ Chí Minh lại ghi nhận đà giảm 1,7%, về mức hơn 61 triệu đồng/m2.

Diễn biến này cũng xuất hiện trên thị trường thứ cấp. Giá chuyển nhượng chung cư tại Hà Nội trung bình ở mức 33 triệu đồng/m2, tăng 5%. Trong khi đó, giá chuyển nhượng loại hình bất động sản này tại TP Hồ Chí Minh lại giảm 5%, còn khoảng 45 triệu đồng/m2.

Nhiều nhà đầu tư phía Nam đổ bộ ra phía Bắc mua chung cư

Làn sóng dịch chuyển của nhà đầu tư một phần cũng được thúc đẩy nhờ xu hướng Bắc tiến của các doanh nghiệp. Những năm gần đây, thị trường phía Bắc chứng kiến loạt chủ đầu tư lớn từ phía Nam đến săn tìm quỹ đất để phát triển dự án, đặc biệt là các dự án căn hộ hạng sang.

Gần đây nhất, CapitaLand Development (CLD) đã mua lại một phần khu đô thị Vinhomes Smart City và công bố dự án cao cấp Lumi Hanoi với tổng giá trị phát triển khoảng 18.000 tỷ đồng. Dự án này đã được khởi công vào đầu tháng 3 vừa qua.

Xu hướng Bắc tiến còn được loạt ông lớn đẩy mạnh như Keppel Land - Phú Long với dự án Mailand Hanoi City, Phú Mỹ Hưng với dự án Hong Hac City ở Bắc Ninh hay Nam Long với dự án Nam Long Hai Phong. Trước đó, Masterise Homes cũng làm dậy sóng thị trường với loạt dự án hạng sang như Lumière Evergreen và Masteri Waterfront.

Một chủ đầu tư phía Nam đang Bắc tiến cho biết thị trường bất động sản tại Hà Nội đã có nhiều giao dịch trở lại từ những tháng cuối năm ngoái và đang trên đà phát triển tốt. Trong khi đó, thị trường TP Hồ Chí Minh vẫn đang chờ đợi những tín hiệu hồi phục.

"Sự đẩy mạnh của các công ty bất động sản lớn phần nào cũng giúp nhà đầu tư phía Nam dễ đưa ra quyết định hơn và an tâm hơn để xuống tiền mua bất động sản ở phía Bắc, bởi đó là những tên tuổi mà họ đã biết đến và tin tưởng", đại diện CBRE cho biết thêm.

Đà tăng giá chưa dừng lại

Dự báo trong thời gian tới, ông Nguyễn Quốc Anh và bà Nguyễn Hoài An đều cho rằng giá chung cư ở Hà Nội vẫn có thể tiếp tục tăng nếu nhu cầu vượt đỉnh cũ.

Dựa trên dữ liệu của Batdongsan, ông Quốc Anh cho biết lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội đã tăng đáng kể từ quý II/2023 và đạt đỉnh vào tháng 8 cùng năm. Sau đó, lượng người bán ra lớn khiến lực cầu giảm.

Tuy nhiên, tháng 12/2023, nhu cầu tìm kiếm chung cư tăng mạnh trở lại, đến tháng 2 năm nay đã gần quay về đỉnh của tháng 8/2023.

Do đó, ông khuyến nghị nhà đầu tư và người mua, bán bất động sản cần dành thêm thời gian quan sát diễn biến thị trường giai đoạn sắp tới, khi lượng cầu sắp chạm "điểm kháng cự".

"Nếu mức độ quan tâm đối với chung cư Hà Nội trong những tháng tới vượt đỉnh của tháng 8/2023, mặt bằng giá có thể tiếp tục tăng. Tuy nhiên nếu nhu cầu hạ nhiệt, giá chung cư sẽ có sự điều chỉnh", ông nhấn mạnh.

Về nguồn cung, các chuyên gia tại Savills cho biết thị trường Hà Nội sẽ có 15 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án trong năm nay, cung cấp tổng cộng 12.100 căn. Xét về phân khúc giá, hạng B chiếm 79% thị phần. Còn nếu tính đến khu vực, thì các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Hà Đông sẽ đóng góp 87% nguồn cung cho thị trường.

Đồng thời, các sản phẩm căn hộ tại Hưng Yên, Bắc Ninh cũng sẽ góp phần đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội.

Trong khi đó, nguồn cung căn hộ tại TP Hồ Chí Minh trong năm nay dự kiến tăng gấp 4 lần so với năm ngoái. Trong đó hạng B sẽ chiếm 44%, từ các dự án như The Opus One (Vinhomes Grand Park), Eaton Park và The Aurora. Hạng A sẽ có 37% từ dự án cao tầng tại The Global City và hạng C chỉ chiếm 19% thị phần. Dự kiến đến năm 2026, thị trường sẽ có 40.800 căn từ 116 dự án.