"Bẫy" doanh thu khi đầu tư mô hình hộp ngủ

Giữa năm nay, ông Huy, 56 tuổi, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội, chi 150 triệu đồng để cải tạo căn nhà có ba phòng ngủ ở Mỹ Đình theo mô hình hộp ngủ, hay còn gọi sleepbox. Trước đó, căn nhà ông cho thuê được 16 triệu đồng một tháng, mỗi phòng cho thuê lẻ giá 4-6 triệu đồng. Mức giá này ông đã tăng 10% so với năm ngoái sau khi đầu tư thêm giường, tủ quần áo, tủ lạnh. Ông không thể tăng giá tiếp vì căn nhà ở trong ngõ, vị trí khá xa trung tâm.

Hiện nay, mỗi căn phòng chia thành 8-10 chỗ ngủ, cho thuê 1,8 triệu đồng một tháng. Với ba căn phòng, 28 chỗ ngủ, ông Huy nhẩm tính doanh thu một năm cao gấp 2-2,5 lần. Trừ đi chi phí đầu tư, ông chỉ mất một năm thu hồi vốn và nhanh chóng có lãi. Sau tháng đầu tiên ghi nhận tỷ lệ lấp đầy hơn 80%, ông Huy đã làm mô hình tương tự với hai căn nhà cũng đang cho thuê ở khu vực Phú Diễn, quận Nam Từ Liêm và Khuất Duy Tiến, quận Thanh Xuân.

Nhiều nhà đầu tư gần đây cũng đón xu hướng phát triển hộp ngủ theo chuỗi. Hộp ngủ, ban đầu là dịch vụ tại sân bay, bến tàu để hành khách có thể nghỉ ngơi trong thời gian chờ máy bay hay tàu xe.

Vài năm trở lại đây, mô hình này phát triển sôi động tại TP Hồ Chí Minh và mở rộng ra Hà Nội. Từ phục vụ nhu cầu lưu trú ngắn hạn, hộp ngủ được cho thuê lâu dài giống như ký túc xá với 8-10 chỗ ngủ trong một phòng rộng khoảng 20-30 m2, cho thuê 1,8-2,2 triệu đồng một tháng.

Ở góc độ đầu tư, hộp ngủ là mô hình kinh doanh hấp dẫn, có tỷ suất sinh lời cao hơn cho thuê trọ thông thường, theo các chuyên gia trong ngành.

KTS Huỳnh Xuân Hải, Công ty CP Thiết kế, xây dựng và đào tạo Kiến Thiết Việt Hải, cho biết ngân sách đầu tư ban đầu không quá cao. Chất liệu làm hộp ngủ thường là khung thép, vách ngăn bằng gỗ hoặc kim loại. Trong đó đa phần nhà đầu tư chọn khung thép, vách gỗ ván ép (MFC, HDF) vì ưu điểm là nhẹ, chi phí vừa phải, khoảng 5 triệu đồng cho một hộp ngủ kích thước 1,6x2 m.

Nếu gộp chung chi phí cải tạo cơ bản như trần, tường, sàn, khu vệ sinh và nội thất (từ một triệu đồng mỗi m2), nhà đầu tư chỉ cần chi khoảng 30 triệu đồng để làm 8-10 hộp ngủ cho một phòng 30 m2. Trong khi đó doanh thu có thể gấp gần ba lần so với cho thuê thông thường.

Cùng quan điểm ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kênh Batdongsan khu vực miền Nam, cho biết nếu lợi suất cho thuê phòng trọ thường là 10% một năm thì với mô hình hộp ngủ có thể lên tới 20-30% một năm. Đây là điều dễ nhận thấy bởi số người thuê đã nâng lên gấp đôi trong khi diện tích căn phòng không thay đổi.

"Mô hình này hoạt động theo công thức 'phân lô' chỗ ngủ càng nhỏ, lợi nhuận càng tăng", ông Tuấn nói.

Tuy nhiên, đầu tư mô hình hộp ngủ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro khiến lợi nhuận thu về không khả quan như doanh thu. Ông Quốc, một nhà đầu tư nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực cho thuê bất động sản tại TP Hồ Chí Minh, cho biết tỷ lệ trống tại các hộp ngủ có thể lên đến 20-30% vì phần lớn hợp đồng thuê ngắn hạn, từ 1 đến 6 tháng. Để lấp đầy các hộp ngủ, nhà đầu tư phải tốn thêm khoản chi phí môi giới, quảng cáo thường xuyên.

Ông Đinh MinhTuấn cũng nhìn nhận lợi nhuận kinh doanh hộp ngủ không "màu hồng" như tính toán bởi bản chất mô hình thiếu bền vững. Loại hình này có tỷ suất lấp đầy thực tế không cao, hiếm khi đạt hơn 80% vì nhóm đối tượng chính là sinh viên, người mới đi làm, ít đồ đạc, không có nhiều yêu cầu về chỗ ở, chấp nhận ở ghép cùng với nhiều người lạ. Bất cập trong sinh hoạt, thiếu riêng tư, an toàn tài sản dẫn đến tình trạng "vào ra liên tục" tại các hộp ngủ. Điều này đẩy chi phí quản lý, vận hành, quảng cáo cho thuê cũng tăng cao.

Ông Tuấn cho hay thị trường đã xuất hiện nhiều bên kiếm lợi nhuận từ việc sang nhượng mô hình hộp ngủ. Việc sang nhượng được tính toán từ đầu, không phải do thua lỗ. Để dễ sang nhượng với giá cao nhất, họ sẽ chia nhỏ đơn vị thuê để đẩy doanh thu tối đa. Nhiều nhà đầu tư vốn ít, khoảng vài trăm triệu, dễ bị hấp dẫn bởi lợi nhuận "khủng" từ cho thuê hộp ngủ nên đã nhận sang nhượng để tiếp tục kinh doanh. Tuy nhiên, họ dễ rơi vào bẫy lợi nhuận: doanh thu tối đa chính là lợi nhuận thu về.

Chuyên gia cảnh báo mô hình này chưa có hành lang pháp lý cụ thể nên nhà đầu tư có thể đối diện nguy cơ mất trắng nếu xảy ra sự cố. Với những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm, việc nhận sang nhượng ngôi nhà đã thiết kế sẵn các hộp ngủ còn đối diện nguy cơ thua lỗ cao vì vừa tốn một khoản "chốt lớn" cho bên sang nhượng, vừa không thu được lợi nhuận như dự tính.

KTS Huỳnh Xuân Hải cũng cho biết diện tích phòng ngủ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của một người cần tối thiểu 9 m2. So sánh với điều kiện của các hộp ngủ, có thể thấy rõ sự quá tải khi mật độ dân cư tăng theo số lần. Trong khi đó, vật liệu các hộp ngủ có nhược điểm chịu lực và cách âm kém. Khách thuê sẽ phải đối diện với nhiều rủi ro như an ninh kém, thiếu riêng tư và nhất là sự cố cháy nổ. Ngoài ra, chủ nhà cũng chịu thiệt lớn nhất nếu sự cố xảy ra bởi tiền cọc hay tiền cho thuê cũng khó bù đắp được thiệt hại tài sản.