Thị trường bất động sản Hải Dương sẽ ra sao khi 3 luật mới có hiệu lực?

Khi 3 luật trên được áp dụng sớm, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ hồi phục trong nửa cuối năm 2024 và bước vào giai đoạn mới vào năm 2025.

An toàn, minh bạch

Đầu tháng 10/2023, hai đối tượng ở Kinh Môn bị Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Hải Dương khởi tố do làm giả “sổ đỏ” trên mạng xã hội rồi mang đi thế chấp, lấy tiền trả nợ. Cuối tháng 10/2022, một đối tượng ở TP Hải Dương bị Tòa án Nhân dân tỉnh tuyên phạt 14 năm tù về tội lừa đảo, chiếm đoạt tài sản do đã dùng một căn nhà để bán cho hai người. Trước đó, một số trường hợp người dân mua đất dự án, cùng một lô nhưng “cò” đất nhận tiền đặt cọc của nhiều người... Đây là những dẫn chứng cho thấy có một thời gian dài giao dịch bất động sản thiếu an toàn do không minh bạch thông tin.

Cách làm không chuyên nghiệp, thiếu chuẩn chỉ của các "cò đất" thời vụ, nghiệp dư đã hình thành tình trạng vàng thau lẫn lộn, dẫn đến các vụ việc như trên. Làm nghề kinh doanh bất động sản tự do từ đầu năm 2004 đến nay, anh Trần Việt Cường (TP Hải Dương) cho rằng những hạn chế trên sẽ được giải quyết khi Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. “Tôi đã có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Chính vì vậy tôi rất mong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sớm được áp dụng để tạo dựng môi trường chuyên nghiệp cho những người trong nghề này”, anh Cường chia sẻ.

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, môi giới bất động sản không được hoạt động tự do mà phải tham gia sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản. Anh Nguyễn Văn Nam ở phường Nhị Châu (TP Hải Dương) chia sẻ: “Thay vì phải đọc những nội dung quảng cáo như chính chủ cần bán nhà để chuyển chỗ ở, chính chủ có căn đẹp của dự án A gần chợ… của các cá nhân thì người dân được tiếp cận thông tin về bất động sản một cách chuyên nghiệp từ các sàn giao dịch. Môi giới phải là những người được đào tạo, có kỹ năng, kiến thức nhất định và phải chịu trách nhiệm nhất định với sản phẩm môi giới. Quyền lợi người dân sẽ được bảo đảm”.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, chủ đầu tư phải công khai hàng loạt hồ sơ pháp lý như quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, hợp đồng mẫu được ký kết trong giao dịch kinh doanh bất động sản… trên hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản và trang thông tin điện tử của doanh nghiệp. Quy định này chặt hơn so với luật hiện hành, khi chỉ yêu cầu “doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản”.

Hết thời bất động sản giá rẻ

Luật Nhà ở 2023 quy định cho phép chủ đầu tư nhà ở xã hội được miễn các thủ tục xác định giá, tiền sử dụng, thuê đất, bỏ quá trình liên quan tới xác định giá đất sẽ giúp chủ đầu tư rút ngắn rất nhiều thời gian thực hiện dự án.

Luật này cũng quy định 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để kinh doanh dịch vụ, thương mại được hạch toán riêng, không tính chi phí đầu tư xây dựng công trình này vào giá nhà ở xã hội. Chủ đầu tư được hưởng toàn bộ lợi nhuận từ phần diện tích 20% này. Có thêm lợi nhuận từ việc phát triển nhà ở xã hội cũng có nghĩa là phân khúc bất động sản đặc biệt này sẽ có thêm điều kiện phát triển.

Với Luật Đất đai 2024, quy định cụ thể các trường hợp giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu như làm nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân được nhận định sẽ giúp các chủ đầu tư rút ngắn thời gian và chi phí trong quá trình tiếp cận đất đai, đầu tư phát triển dự án, góp phần hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở dành cho người thu nhập thấp.

Theo ông Nguyễn Hữu Khuyến, Giám đốc Công ty CP Đầu tư Newland chi nhánh Hải Dương, để đánh giá tác động tới thị trường từ bộ 3 luật này cần nhìn lại những điểm nghẽn thời gian qua: bồi thường, giải phóng mặt bằng, xác định giá đất.

“Về vấn đề giải phóng mặt bằng, quy định mới khi được áp dụng sẽ phân hóa rõ dự án nào thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Thông tin minh bạch sẽ hạn chế tình trạng người dân vì hiểu sai mà đòi thỏa thuận bồi thường, ảnh hưởng đến tiến độ chung của dự án. Quy định mới cũng giúp việc xác định các yếu tố cấu thành giá đất, phương pháp tính giá đất rõ ràng, minh bạch”, ông Khuyến nói.

Giá đất sẽ sát giá giao dịch của thị trường và mức bồi thường giải phóng mặt bằng không thấp như trước. "Tổng chi phí đầu tư của dự án vì thế tăng lên nên giá bán sản phẩm bất động sản cũng phải tăng lên”, ông Khuyến nói thêm.

Đặc biệt, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ siết chặt việc phân lô bán nền. Chủ đầu tư dự án bất động sản tại các phường của TP Hải Dương và Chí Linh không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Tức là chủ đầu tư dự án bất động sản phải xây dựng nhà để bán. Giá bất động sản thành phẩm chắc chắn cao hơn giá đất nền. Lúc này thị trường bất động sản sẽ bước sang giai đoạn hoàn toàn mới, là cơ hội cho những doanh nghiệp có năng lực, nhất là tiềm lực tài chính.

Hơn nữa, giá bất động sản thành phẩm cao, lại sát thị trường nên chênh lệch đầu tư mua đi bán lại bị thu hẹp. Lượng đầu cơ giảm, tình trạng “sốt” đất vì thế giảm theo. Hình ảnh “nhà nhà đi buôn đất, người người đi buôn đất” khi đó có thể không còn nữa.

Kịch bản này làm xuất hiện tình trạng một số nhà đầu tư tranh thủ "ôm" đất nền trước thời điểm các luật có hiệu lực. Theo số liệu từ Phòng Công chứng số 1 (TP Hải Dương) và số 2 (Chí Linh), lũy kế từ đầu năm đến hết tháng 6/2024, 2 đơn vị này đã thực hiện gần 2.000 hồ sơ công chứng liên quan đến giao dịch chuyển nhượng bất động sản, tăng trung bình 30% so với cùng kỳ năm 2023.

Còn theo nhiều văn phòng kinh doanh bất động sản ở TP Hải Dương, từ đầu năm 2024 đến nay, giá đất dự án tăng từ 15-20% so với thời điểm cuối năm 2022 (thời điểm giá bắt đầu tụt xuống đáy), cơ bản sát mức đỉnh sốt giá đầu năm 2022.

Theo nhận định từ một số chủ đầu tư, môi giới bất động sản Hải Dương, thị trường có thể hồi phục từ nửa cuối năm 2024 song khó sôi động như giai đoạn trước. Bởi lúc này bất động sản không còn rẻ.

Yên tâm khi mua bất động sản qua môi giới

Gần hai tháng trước, vợ chồng tôi tìm mua một căn nhà trên địa bàn TP Hải Dương để ở. Lúc ấy tôi tìm được thông tin về một căn nhà phù hợp nhu cầu, được một tài khoản đăng trên Facebook. Họ ghi “nhà tôi có nhu cầu chuyển địa điểm nên muốn bán lại căn nhà với giá gần 2 tỷ đồng” cùng một số nội dung liên quan, kèm một số điện thoại.
Vợ chồng tôi đã liên hệ với số điện thoại đó để hẹn gặp. Lúc ấy tôi mới biết tài khoản này chỉ là một “cò” đất. Họ có thông tin của chủ căn nhà kia và rao thông tin đó trên mạng. Dù được dẫn đi xem nhà thực tế nhưng có lẽ vì người môi giới đó lo ngại bị ảnh hưởng quyền lợi nên không cung cấp thông tin liên hệ của chủ nhà. Cuối cùng, chúng tôi đã không mua căn nhà này.
Qua Báo Hải Dương và nhiều thông tin báo chí khác, tôi biết rằng khi Luật Kinh doanh bất động sản được áp dụng, môi giới bất động sản sẽ phải có chứng chỉ và hành nghề tại doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, hoặc sàn giao dịch bất động sản. Hiện tại, “cò” đất chỉ giới thiệu để kết nối giao dịch, cốt làm sao bán được bất động sản để thu hoa hồng, không có ràng buộc pháp lý nào. Ngược lại, tìm mua bất động sản qua sàn giao dịch sẽ được ký hợp đồng, có điều khoản thưởng phạt rõ ràng, như thế yên tâm hơn nhiều.

Được chuyển nhượng dự án bất động sản để thu hồi nợ

Luật các Tổ chức tín dụng 2024 dự kiến sẽ được áp dụng từ ngày 1/8/2024. Trong đó quy định ngân hàng được phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đang thế chấp, đáp ứng quy định nghiêm ngặt của Luật Kinh doanh bất động sản để thu hồi nợ. Dự án bất động sản chuyển nhượng phải có kế hoạch chi tiết được phê duyệt, hoàn thành việc giải tỏa mặt bằng, có quyết định về phân bổ đất hoặc cho thuê đất từ cơ quan có thẩm quyền, thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính. Ngoài ra, dự án bất động sản phải bảo đảm còn trong thời gian thực hiện. Quy định này giúp nâng cao tính thanh khoản của thị trường bất động sản, hỗ trợ công tác thu hồi nợ, giảm thiểu rủi ro về nợ xấu cho ngân hàng.

Tuy nhiên, quy trình chuyển nhượng tài sản bảo đảm đòi hỏi các ngân hàng phải tiến hành các thủ tục pháp lý phức tạp và tốn kém, đồng thời cần phải có hệ thống giám sát và kiểm soát chặt chẽ để bảo đảm tính minh bạch và tuân thủ pháp luật của các dự án này. Ngoài ra, việc định giá các dự án bất động sản được chuyển nhượng cũng là một thách thức không nhỏ, đòi hỏi sự đánh giá kỹ lưỡng về tiềm năng lợi nhuận của dự án để bảo đảm có thể thu hồi nợ cho ngân hàng.