Bao cấp nhà ở xã hội

Vào năm 2011, Ngân hàng Thế giới đã thành lập Nhóm nghiên cứu về chính sách phát triển nhà ở, trong đó có nhà ở giá phải chăng, một mặt để góp ý sửa đổi Luật Nhà ở khi đó, mặt khác để tạo dựng chính sách phát triển nhà ở giá phù hợp tại Việt Nam. Tôi được Ngân hàng Thế giới chỉ định làm chuyên gia trong nhóm, nên tôi biết rõ.

Trong buổi gặp nhau cuối cùng vào tháng 6.2015, Ngân hàng Thế giới trình bày Báo cáo "Nhà ở giá phù hợp tại Việt Nam - con đường phía trước" (Vietnam Affordable Housing: A Way Forward) với nhiều thực tiễn tốt trên thế giới và các khuyến nghị giải quyết vấn đề này ở Việt Nam. Nhưng phía Việt Nam cho rằng những khuyến nghị này "không xài được" ở Việt Nam.

Thực chất, Ngân hàng Thế giới muốn giúp Việt Nam hình thành những chính sách phù hợp với cơ chế thị trường, còn phía Bộ Xây dựng chỉ muốn Ngân hàng Thế giới cho vay tiền để xây dựng nhà ở xã hội kiểu bao cấp. Ý tưởng hai bên không gặp nhau, cuộc thảo luận kết thúc.

Gần 20 năm nay, câu chuyện nhà ở xã hội vẫn là một vướng víu lớn nhất trong phát triển nhà ở. Khái niệm "nhà ở xã hội" được luật hóa từ Luật Nhà ở 2005, tiếp theo chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo Nghị định 61-CP năm 1994 để cắt đuôi cơ chế Nhà nước bao cấp về nhà ở. Đuôi bao cấp về nhà ở tưởng đã bị cắt, nay quay lại dưới dạng "nhà ở xã hội".

Kể từ Luật Nhà ở 2005, chất bao cấp đã thể hiện khá rõ ràng. Nhà nước bao cấp từ lo vốn tín dụng ưu đãi, lo giao đất không thu tiền, lo quản lý chi tiết từ hình thành dự án nhà ở cho tới người được vào ở. Hệ lụy là nhà ở xã hội chỉ phát triển mạnh từ 2013 tới 2016 nhờ gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng, sau đó tắt dần.

Bước vào 2023, mục tiêu hoàn thành một triệu căn nhà ở xã hội cho đến 2030 đang như một nguồn động viên lớn cho nhiều người dân thiếu nhà. Thế nhưng, theo nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới về thu nhập của hộ gia đình và khả năng mua nhà ở tại các đô thị Việt Nam, có tới 60% số hộ gia đình có thu nhập chỉ đủ mua nhà ở xã hội, chỉ 20% đủ mua nhà ở giá trung bình và giá cao, trong đó chỉ 8% mua được nhà giá cao.

Tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam đạt khoảng 40% và theo kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019, hiện có khoảng 26,9 triệu hộ dân. Vậy là hiện có 10,7 triệu hộ sống tại đô thị, trong đó 60% có nhu cầu về nhà ở xã hội, tức là phải có 6,42 triệu căn hộ. Con số một triệu căn hộ vào năm 2030 không là gì so với 6,42 triệu căn. Trong tương lai, giá nhà cao dần lên mà thu nhập của người lao động không theo kịp thì bi kịch nhà ở xã hội còn lớn hơn nhiều.

Ngoài ra, cầu về nhà ở xã hội chưa kể đến những đối tượng như công nhân, cán bộ, công nhân viên thuộc khu vực nhà nước, kể cả lực lượng vũ trang, đang sinh sống tại các khu chức năng ngoài đô thị. Hơn nữa, vùng nông thôn cũng cần nhà ở xã hội cho những hộ con cái lập gia đình tách ra từ bố mẹ, nhưng lại đang bị gạt ra khỏi các chương trình nhà ở xã hội.

Nhà ở xã hội khó về cách tiếp cận kiểu bao cấp là một việc, nhưng cái khó lớn hơn lại thuộc về quan niệm và hoàn cảnh nền kinh tế nước ta, làm cho phát triển mấy cũng không lại được nhu cầu ngày càng lớn.

Thứ nhất, mô hình phát triển có chi phí cho lao động ở mức thấp để thu hút đầu tư chỉ phù hợp trong những ngày đầu mới chuyển từ bao cấp sang thị trường. Đến nay, mô hình này đã quá cũ, đầu tư lúc này rất cần lao động chất lượng cao. Mà muốn có lao động chất lượng cao lại phải trả lương cao. Việc để cho người lao động có thu nhập thấp là nguyên nhân chính tạo ra ngày càng nhiều người có thu nhập thấp, khiến gánh nặng nhà ở giá thấp ngày càng nặng nề hơn.

Giải pháp: Khó khăn này chỉ có thể giải quyết bằng cách thay đổi chính sách lao động, tiền lương. Tiền lương cao lên, có chi phí cho nhà ở, lập tức cầu về nhà ở xã hội sẽ giảm đi.

Thứ hai, việc phát hiện ra người có thu nhập thấp ở ta là quá khó, vì bộ máy quản lý hiện không đủ dữ liệu để làm việc này. Lương chính có thể thấp, nhưng nghề "tay trái" lại mang lại thu nhập rất cao, nói nôm na là "tay trái" to gấp vài lần "tay phải". Cùng là cán bộ nhà nước, có vị trí chỉ sống bằng đồng lương eo hẹp, có vị trí lại bổng lộc, quà biếu, thậm chí tham nhũng rất nhiều. Bên cạnh quản lý thu nhập là quản lý một ai đó có bao nhiêu nhà để xác định người không có nhà hoặc có nhà eo hẹp cũng đầy khó khăn. Ai đó là thiếu hay thừa nhà, ta không phát hiện được.

Giải pháp: Cần một lộ trình khá dài để nâng cấp hệ thống quản lý, nhằm biết được ai thiếu nhà, ai có thu nhập thật là bao nhiêu. Việc nâng cấp này chỉ có thể dựa vào quá trình đẩy mạnh chuyển đổi số trong hệ thống quản lý.

Thứ ba, thị trường nhà ở nước ta luôn ở tình trạng tạo ra hai phân khúc rõ rệt: phân khúc trung, cao cấp và phân khúc thấp cấp (nhà ở xã hội). Phân khúc trung, cao cấp thì cung rất lớn, nhưng cầu để ở rất thấp, chủ yếu cho đầu cơ hoặc trữ tiền vào nhà đất. Phân khúc thấp cấp thì cung yếu nhưng cầu lại rất cao. Cấu trúc này dẫn đến độ chênh lệch giá nhà ở giữa hai phân khúc ngày càng lớn, vì thế mà giá nhà thấp cấp cũng tăng theo. Mười năm trước, giá nhà ở xã hội chỉ 10 triệu đồng/m2 (chung cư), thì nay đã tăng lên 20 triệu đồng/m2, sau 10 năm giá nhà thấp cấp đã tăng gấp đôi. Giá nhà ở xã hội ngày càng tăng, mà thu nhập vẫn thấp thì việc giải quyết ngày càng khó khăn hơn.

Giải pháp: Để giải quyết khó khăn này, chỉ có cách duy nhất là cải cách thuế đánh vào những nhà ở dạng đầu cơ, để kéo giá nhà ở trên toàn thị trường xuống mức ngày càng thấp, giá nhà ở xã hội vì thế mà hạ xuống theo.

Ngoài ba vướng mắc từ mô hình phát triển kinh tế của Việt Nam gắn với ba giải pháp trên, điều quan trọng có ý nghĩa trực tiếp là cần thay đổi tư duy phát triển nhà ở xã hội: hãy loại bỏ tư duy bao cấp, chuyển hẳn sang tư duy thị trường để lấy động lực phát triển từ các doanh nghiệp đầu tư, gắn với trách nhiệm xã hội trong giải quyết các vấn đề an sinh xã hội.

Các giải pháp kiến trúc, quy hoạch, áp dụng công nghệ xây dựng mới, vật liệu xây dựng mới để hạ giá nhà ở đã có ở nhiều nước, xuất hiện tại nhiều hội thảo ở Việt Nam, có nhiều doanh nghiệp đề xuất, nhưng chưa được tận dụng hết. Cần ưu đãi cho doanh nghiệp khi họ có những giải pháp khả thi trong phát triển dự án nhà ở xã hội.

Nếu không bỏ tư duy bao cấp, giải pháp gì cũng như "muối bỏ biển", vấn đề nhà ở xã hội sẽ như câu chuyện không bao giờ kết thúc.

ĐẶNG HÙNG VÕ