Tăng lợi nhuận xây nhà ở xã hội, nhà đầu tư có mặn mà?

Tại Hội nghị trực tuyến triển khai công điện của Thủ tướng để gỡ khó cho thị trường bất động sản sáng 13/11, đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng, tăng mức lợi nhuận lên 15 - 20% cũng là mong muốn của nhiều chủ đầu tư trên thị trường.

Phân tích về đề xuất này, lãnh đạo một doanh nghiệp đang chuẩn bị xây dựng hai dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội cho biết, lợi nhuận tối đa khi chủ đầu tư xây nhà ở là 10% tổng vốn đầu tư. Tức là nếu dự án có vốn đầu tư là 1.000 tỷ đồng thì chủ đầu tư có lời khoảng 100 tỷ đồng.

Vị này cho rằng, việc khống chế lợi nhuận có lợi ích là kiểm soát nhà ở mức thấp. Tuy nhiên, trên thực tế, trong quá trình xây dựng nhà ở xã hội sẽ có một số rủi ro có thể xảy ra, như giá vật liệu tăng, lạm phát, giá nhân công tăng,...

“Chủ đầu tư rất sợ lỗ khi tham gia vào các dự án nhà ở xã hội. Do đó, việc tăng lợi nhuận lên 15% - 20% là hợp lý”, vị này nói.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng cần tăng lợi nhuận lên 15% hoặc thưởng theo thực tế thành tích phát triển nhà ở xã hội hay hình thức tương đương để bù đắp chi phí, tạo động lực cho các nhà đầu tư tiếp tục phát triển phân khúc nhà ở xã hội.

Chuyên gia, TS.Lê Xuân Nghĩa cũng nêu rõ, việc quy định chủ đầu tư hưởng tối đa 10% lợi nhuận khiến họ không mặn mà xây dựng nhà ở xã hội. Trong khi một dự án nhà ở xã hội phải mất 3 - 5 năm mới hoàn tất thủ tục hành chính cho đến lúc nhận quyết định cấp giấy phép xây dựng, số lượng thủ tục, giấy tờ có khi gấp đôi so với dự án nhà ở thương mại…gây tốn kém rất nhiều đối với doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, các vấn đề liên quan đến tỷ lệ đất, quy hoạch đất, bố trí đất cho dự án nhà ở xã hội cũng chưa đáp ứng.

Chính vì vậy, ông Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh nên bỏ quy định về lợi nhuận tối đa đối với các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội. Thay vào đó, ban hành khung giá cho nhà ở xã hội phù hợp từng địa phương. Về lãi suất cho các chủ đầu tư vay thì áp dụng theo phương thức lãi suất thị trường (là lãi suất cho vay trung dài hạn bằng đồng Việt Nam bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước bao gồm Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank trên thị trường trong từng thời kỳ) trừ 2%.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực phân tích: “Giữa bối cảnh nguồn vốn tắc nghẽn, tiếp cận tài chính khó khăn, chi phí chuẩn bị dự án, nguyên vật liệu, nhân công, lạm phát tăng, thì mức lợi nhuận tối đa 10% qua tính toán sẽ không lãi, thậm chí lỗ nên doanh nghiệp xây nhà xã hội khó chấp nhận được hạn mức này”.

Theo ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, thực tế ở Việt Nam, không dễ tìm ra mô hình đầu tư phù hợp, đảm bảo lợi ích hài hòa giữa các bên khi phát triển dự án nhà ở xã hội. Vẫn còn nhiều yếu tố cần xem xét kỹ lưỡng như: điều kiện mua nhà ở xã hội, cách thức phân phối, quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội.

Đặc biệt, chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội chưa thực sự hấp dẫn đại bộ phận chủ đầu tư trên thị trường nếu tính đến lợi nhuận tạo ra từ dòng sản phẩm này. Đứng trước bài toán kinh tế, khối tư nhân vẫn tập trung ở phân khúc cao hơn.

“Giả sử so sánh lợi nhuận 10%/năm khi đầu tư vào nhà ở xã hội mà đi kèm là những rủi ro trong quá trình phát triển dự án, với việc doanh nghiệp dễ dàng thu được 9,5%/năm từ gửi tiền ngân hàng, thì nhà xã hội chưa hẳn là kênh đầu tư thu hút doanh nghiệp”, ông Troy nhận xét.

Lợi nhuận tăng, giá nhà sẽ tăng?

Liên quan đến đề xuất nên tăng mức lãi cho doanh nghiệp từ 10% hiện nay lên 15% khi sửa luật để hấp dẫn các nhà đầu tư, tại họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 9 vừa qua, Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014, một vấn đề quan trọng là lợi nhuận cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội cũng được đưa ra bàn thảo kỹ. Có nhiều ý kiến cho rằng tại sao không nâng lợi nhuận lên 15% để thu hút doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhưng Ban soạn thảo vẫn giữ nguyên mức lợi nhuận 10%.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, nếu chúng ta tăng lợi nhuận từ 10% lên 15%, vô hình chung lại nâng giá bán nhà cho người thu nhập thấp và làm khó khăn hơn cho người thu nhập thấp.

Về vấn đề ưu đãi cho chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, trong giai đoạn vừa qua cũng đã có một số quy định rất rõ, như: quy định về tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế thu nhập, hỗ trợ vay vốn đầu tư. Thời gian tới, khi sửa Luật Nhà ở 2014, Chính phủ cũng đang trình Quốc hội theo hướng “có sự hỗ trợ tích cực hơn” cho doanh nghiệp, nhà đầu tư.

"Trong đó tiếp tục hỗ trợ miễn tiền sử dụng đất, có hỗ trợ liên quan đến thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT, được hưởng lợi nhuận là 10%, cũng như là được dành 20% diện tích đất để có thể đầu tư các khu thương mại, dịch vụ, để phục vụ cho cư dân trong các khu đô thị mà chủ đầu tư đã làm.

Ngoài ra, được các địa phương sẽ hỗ trợ để đầu tư các hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội trong khu dự án nhà xã hội của mình", Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh thông tin.