Gỡ quy định "cứng" diện tích xây nhà ở xã hội

Những năm qua, Đảng, Nhà nước ta rất quan tâm đến chính sách nhà ở cho đối tượng chính sách, người có thu nhập thấp, công nhân lao động... (nhà ở xã hội). Nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi đã được ban hành, từ dành quỹ đất để xây nhà ở xã hội, không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích xây nhà ở xã hội, biên lợi nhuận cho chủ đầu tư xây nhà ở xã hội tối đa 10%, đến các gói tín dụng nghìn tỷ ưu đãi cho cả chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội... Tất cả đều hướng tới mục tiêu người thu nhập thấp mua được nhà ở.

Việc phát triển nhà ở xã hội tại Hải Dương được tỉnh rất quan tâm. Trên địa bàn tỉnh hiện có 4 dự án nhà ở xã hội hoàn thành đưa vào khai thác đều ở TP Hải Dương với quy mô gần 1.800 căn. Có những dự án đang khẩn trương triển khai để bàn giao nhà cho người dân thời gian tới. Có dự án chậm triển khai, chủ đầu tư bị lãnh đạo tỉnh nhắc nhở, yêu cầu thực hiện theo kế hoạch trong quyết định đầu tư. Năm 2024, toàn tỉnh còn dự kiến đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện 7 dự án nhà ở xã hội tại các vị trí được quy hoạch ở TP Hải Dương, TP Chí Linh và huyện Cẩm Giàng. Đây là kế hoạch thực hiện mục tiêu phấn đấu đến năm 2030, toàn tỉnh xây được khoảng 16.000 căn nhà cho đối tượng chính sách, người có thu nhập thấp, công nhân lao động trong Đề án phát triển nhà ở xã hội tỉnh Hải Dương giai đoạn 2023-2030.

Tuy nhiên, quá trình triển khai đang bộc lộ nhiều bất cập. Theo Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, phát triển đô thị tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích để xây dựng nhà ở xã hội. Điều này đồng nghĩa với quy định "cứng" về diện tích đất xây nhà ở xã hội mà không biết khu vực đó người dân có nhu cầu hay không. Điển hình trong số đó là việc tỉnh chuẩn bị tổ chức đấu thầu diện tích đất xây nhà ở xã hội trong khu đô thị Ecorivers, phường Hải Tân (TP Hải Dương). Khu đô thị Ecorivers với diện tích quy hoạch hơn 109 ha gồm 35 ha đất xây dựng nhà ở các loại, hơn 6,25 ha đất xây nhà ở xã hội.

Khu đô thị Ecorivers là khu đô thị cao cấp với hạ tầng đô thị đồng bộ, hiện đại, khép kín. Cư dân sống trong khu đô thị được cung cấp dịch vụ đô thị và phải trả phí dịch vụ an ninh, vệ sinh... với mức từ 5.500 đồng/m2/tháng. Trong khu đô thị có 6,25 ha đất xây nhà ở xã hội, câu hỏi đặt ra là việc chia sẻ hạ tầng dịch vụ đô thị của người thu nhập thấp với cư dân đang ở trong khu đô thị sẽ thế nào?

Những người thuộc diện được mua nhà ở xã hội kinh tế khó khăn. Việc mua được căn nhà đã là sự cố gắng rất lớn của họ và phải mất nhiều năm mới trả hết nợ. Do vậy, việc phải trả phí dịch vụ như cư dân đang sống trong khu đô thị là không khả thi. Trường hợp xây tường bao tách biệt giữa khu đô thị với khu nhà ở xã hội thì người dân mua nhà ở xã hội sẽ đi lại thế nào? Đó còn chưa kể đến việc gần khu đô thị Ecorivers không có khu công nghiệp, cụm công nghiệp nên nhu cầu mua nhà ở xã hội của người dân có thể không cao.

Xét về bài toán kinh tế, việc bố trí hơn 6,25 ha đất trong khu đô thị Ecorivers để xây nhà ở xã hội rất lãng phí. Tiêu chí xây nhà ở xã hội là dành cho người thu nhập thấp, công nhân lao động, gia đình chính sách... nên cần có vị trí phù hợp để họ tiện đi lại làm việc, sinh hoạt, giá thành thấp để họ có cơ hội tiếp cận. Khảo sát thị trường bất động sản hiện nay, vị trí đất nền trong khu đô thị Ecorivers mà tỉnh dự kiến xây nhà ở xã hội có giá trên 60 triệu đồng/m2. Như vậy, với 6,25 ha xây nhà ở xã hội có giá tương đương 3.750 tỷ đồng. Đây là số tiền rất lớn mà theo Luật Nhà ở năm 2014 sẽ được miễn toàn bộ. Nếu sử dụng số tiền trên và lựa chọn vị trí xây dựng phù hợp thì số nhà ở xã hội xây dựng được gấp nhiều lần so với xây dựng trong khu đô thị Ecorivers. Diện tích quy hoạch xây nhà ở xã hội trong khu đô thị sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại đồng bộ với hạ tầng khu đô thị hiện nay. Khi đó, Hải Dương sẽ có một khu đô thị cao cấp, đồng bộ, hiện đại.

Luật Nhà ở năm 2023 (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 đã bỏ quy định "cứng" phải dành 20% tổng diện tích để xây dựng nhà ở xã hội. Việc bố trí địa điểm, diện tích xây nhà ở xã hội do UBND tỉnh quyết định căn cứ vào nhu cầu của các đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Đây là chính sách rất kịp thời nhằm tránh gây lãng phí nguồn lực và để việc xây dựng nhà ở xã hội đạt hiệu quả cao nhất.