Thêm ưu đãi có giúp tăng tỷ lệ xây mới, cải tạo chung cư cũ?

Để tháo gỡ các bất cập kéo dài khiến tiến độ cải tạo chung cư cũ chậm trễ, Bộ Xây dựng đang tổ chức lấy ý kiến Dự thảo Nghị định về Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Dự thảo Nghị định). Đáng chú ý, tại Dự thảo Nghị định lần này có đề xuất một số cơ chế ưu đãi đối với các dự án xây dựng lại nhà chung cư, thu hút sự quan tâm của dư luận. Cùng đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ thêm nhiều nút thắt trong việc cải tạo lại nhà chung cư.

Ghi nhận đầu tiên được các chuyên gia viện dẫn chính là ưu đãi về đất đai. Cụ thể, Dự thảo Nghị định quy định chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được hưởng cơ chế ưu đãi miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án theo quy định (điểm a khoản 1 Điều 63 của Luật Nhà ở).

Như vậy, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ xác định phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong quy hoạch chi tiết của dự án, chấp thuận chủ trương đầu tư. Từ đó, thực hiện việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho chủ đầu tư đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Theo đó, chủ đầu tư sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với một số trường hợp: diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu; diện tích đất xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có); diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, công trình công cộng, diện tích đất có công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội; công trình khác gồm cả diện tích đất có tài sản công thuộc phạm vi dự án xây dựng lại nhà chung cư.

Trong trường hợp nhà chung cư phải thực hiện phá dỡ nhưng theo quy hoạch được duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà ở mà xây dựng công trình khác (trừ trường hợp thực hiện dự án quy gom nhà chung cư) hoặc vẫn tiếp tục xây dựng nhà ở nhưng được các chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý không tái định cư tại chỗ và chủ đầu tư đã thực hiện bồi thường, bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu tại địa điểm khác theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này thì chủ đầu tư dự án được hưởng cơ chế ưu đãi về đất đai theo quy định.

Với trường hợp sau khi lựa chọn chủ đầu tư mà chủ đầu tư có nhu cầu điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án phù hợp với quy hoạch phân khu, quy hoạch chung được phê duyệt dẫn đến tăng hệ số sử dụng đất thì vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật đất đai - Dự thảo Nghị định nêu rõ.

Cùng đó, điểm mới nữa được doanh nghiệp đón nhận là ưu đãi kinh doanh thương mại sau khi bố trí tái định cư. Tại Dự thảo Nghị định đề xuất, chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được kinh doanh đối với diện tích nhà ở còn lại sau khi đã thực hiện bố trí tái định cư và phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án để bù đắp chi phí theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 63 của Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua cuối năm 2023.

Đối với phần diện tích nhà ở còn lại thuộc nhà chung cư được cải tạo, xây dựng lại thì chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải nộp tiền sử dụng đất khi bán căn hộ này. Riêng phần diện tích kinh doanh thương mại, dịch vụ thuộc nhà chung cư được cải tạo, xây dựng lại thì chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải nộp tiền thuê đất khi bán phần diện tích kinh doanh này.

Phần diện tích được kinh doanh ngoài phạm vi được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại điểm a, điểm c khoản 1 Điều 29 của Nghị định này và ngoài phạm vi được kinh doanh mà không phải nộp tiền sử dụng đất, thì chủ đầu tư dự án vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật đất đai...

Các chuyên gia nhận định, Luật Nhà ở (sửa đổi) khi có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025 sẽ gỡ thêm nhiều nút thắt trước đó mà ngay cả Nghị định hướng dẫn cũng chưa quy định đầy đủ. Việc này sẽ giúp cho việc chỉnh trang đô thị được nhanh chóng và hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan trong dự án cải tạo lại nhà chung cư cũ. Nhiều khu nhà cũ được "thay da đổi thịt" sẽ góp phần tạo diện mạo mới cho các đô thị.