Bất động sản phát mãi giảm giá hàng chục tỷ đồng vẫn ế

Từ cuối năm ngoái, các ngân hàng ráo riết đấu giá hàng loạt bất động sản từ những công trình nhà ở riêng lẻ ở vị trí đắc địa, nhà xưởng dự án du lịch, nghỉ dưỡng quy mô lớn để thu hồi nợ.

Trong tháng này, Agribank vẫn tìm chủ cho hai ngôi nhà mặt tiền phố cổ Hà Nội tại Hàng Chiếu và Hàng Buồm với giá khởi điểm 60 tỷ, 34 tỷ - giảm lần lượt hơn 50 tỷ và 26,5 tỷ đồng so với lần đầu tiên đấu giá một năm trước. Hai bất động sản này đã trải qua khoảng 10 lần thông báo đấu giá. Ngân hàng BIDV cũng phải rao bán lần thứ 6 cho một nhà máy xi măng ở Bình Phước hay hơn chục lần cho một tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất khoảng 1.100 m2 tại TP Hồ Chí Minh.

VietinBank giữa tháng 10 cũng tiếp tục thông báo đấu giá 20 quyền sử dụng đất tại Nhơn Trạch, Đồng Nai với giá khởi điểm khoảng 265 tỷ đồng, giảm hơn 60 tỷ so với trước đó 3 tháng. Đây là tài sản thế chấp của một doanh nghiệp ngành xây dựng tại TP Hồ Chí Minh.

Một nhà băng khác cũng hạ giá hơn 100 tỷ đồng, xuống còn khoảng 1.000 tỷ với các tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai tại một khu thuộc dự án Trung tâm bên du thuyền Hoàng Gia, tại phường Vĩnh Hòa, TP Nha Trang. Tương tự, nhiều bất động sản tại dự án du lịch trị giá 1 tỷ USD liên quan đến Tân Hoàng Minh cũng được tổ chức tín dụng này giảm giá khởi điểm chục tỷ đồng so với lần đầu tiên.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars), trước khi phát mại bất động sản, nhiều ngân hàng thường dành khoảng 3-6 tháng cho khách vay có thể tự tìm cách rao bán để không mất giá. Dù vậy, trong bối cảnh thị trường địa ốc vẫn khó như hiện nay, khách hàng phần lớn không thể tự xử lý được bởi nhiều bên bán vẫn giữ mức định giá cao, còn bên mua có tâm lý mong chờ bắt đáy.

Đến lượt ngân hàng, ngoài các nguyên nhân khách quan của thị trường, Vars cho rằng việc định giá tài sản phát mãi không dựa theo giá trị thực khi tính gộp cả khoản nợ gốc và lãi cũng là một phần nguyên nhân khiến những bất động sản này khó bán.

Lãnh đạo nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực xử lý nợ tại nhà băng tư nhân nói rằng từ trước đến nay, việc rao bán những bất động sản có giá trị lớn cũng khó khăn hơn nhiều so với xử lý các tài sản nhỏ như nhà ở, ôtô. Còn với tình hình kinh tế hiện tại, theo ông, việc tìm cá nhân, tổ chức có đủ năng lực tài chính mua càng khó.

Bên cạnh đó, vấn đề pháp lý và thu giữ tài sản đảm bảo cũng là một rào cản khiến các nhà băng khó xử lý các khoản nợ này. Theo Vars, việc thu giữ và thanh lý tài sản thế chấp là bất động sản để thu hồi nợ ngày càng khó hơn những năm gần đây.

Theo Nghị định 21 có hiệu lực từ tháng 5/2021, ngân hàng có quyền thanh lý tài sản đảm bảo mà không cần người vay chấp thuận hay ủy quyền nếu trong khế ước nhận nợ đã có thỏa thuận từ trước. Như vậy, ngân hàng được toàn quyền xử lý tài sản đã thế chấp. Tuy nhiên, một số trường hợp, chủ nhà đất cũng trây ì, không bàn giao lại tài sản thế chấp cho ngân hàng.

Về pháp lý, các ngân hàng đều thẩm định nhà đất không trong diện tranh chấp, giấy tờ đầy đủ mới được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay. Tuy nhiên, một kẽ hở vẫn có thể xảy ra khi khách vay đã cầm cố hoặc thỏa thuận bán tài sản trong một giao dịch dân sự khác, thông qua giấy tờ viết tay.

Trưởng phòng thu hồi, xử lý nợ tại một nhà băng tư nhân cho biết trong trường hợp này, khi thấy tài sản bị thông báo phát mãi, bên thứ ba có thể khởi kiện, khiến tài sản đảm bảo bị liên đới. Theo ông, các giao dịch thông qua giấy tờ viết tay, chưa xác lập việc thay đổi sở hữu nên giấy tờ gốc mà ngân hàng giữ vẫn có hiệu lực. Dù vậy, việc sang tên chủ sở hữu mới sau khi đấu giá thành công sẽ không thể thực hiện cho tới khi vụ kiện chấm dứt. Việc này khiến một số bên mua có tâm lý e ngại với tài sản phát mãi từ ngân hàng.

Theo chủ tịch một doanh nghiệp ở Hà Nội có kinh nghiệm hơn chục năm trong lĩnh vực M&A bất động sản, nhiều nhà tư nước ngoài đang sẵn nguồn lực để săn các dự án tại Việt Nam. Tuy nhiên, ưu tiên hàng đầu tư của họ phải là dự án đã có sẵn pháp lý rõ ràng và mặt bằng sạch.

Hiện tại, các bất động sản giá trị lớn cần xử lý của các nhà băng cũng phải cạnh tranh với nhiều dự án của doanh nghiệp địa ốc cần bán để cơ cấu lại tài sản, thu về nguồn vốn để phục vụ sản xuất kinh doanh, trả nợ ngân hàng, nợ trái phiếu.

Trong báo cáo gửi Quốc hội đầu tháng này, Ngân hàng Nhà nước cho biết tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản có chiều hướng gia tăng. Tỷ lệ nợ xấu bất động sản cuối tháng 7 là 2,58%, tăng mạnh so với mức 1,8% vào cuối tháng 7 năm ngoái. Vars dự báo tỷ lệ này sẽ còn tăng do thị trường vẫn chưa thể hồi phục hoàn toàn.