Bất động sản kỳ vọng gì trong năm Giáp Thìn?

Ông Phạm Đức Toản, nhà sáng lập EZ Property, đánh giá những khó khăn của thị trường hai năm qua như thiếu hụt nguồn cung vì nghẽn pháp lý, thanh khoản yếu, lệch pha phân khúc, doanh nghiệp khát dòng tiền và tiếp tục tái cấu trúc... có thể tiếp diễn trong năm 2024. Tuy nhiên, người có hơn 20 năm kinh nghiệm quản lý đơn vị môi giới, phát triển dự án này nói giai đoạn xấu nhất của thị trường đã lùi lại. Các điều luật sửa đổi dù đến đầu năm 2025 mới có hiệu lực nhưng một phần tháo gỡ tâm lý cho thị trường sau thời gian dài trầm lắng.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng 2024 khả năng cao là năm cuối cùng trong quá trình vượt chướng ngại vật của địa ốc. Thị trường khó có thể bùng nổ nhưng dần đi vào ổn định. Trong nửa đầu năm 2024, ông Đính nói, thị trường chưa hết khó khăn nhưng sẽ duy trì một số tín hiệu tốt từ cuối năm 2023. Cuối quý I đầu quý II sẽ xuất hiện sự khởi phát của nguồn cung ra thị trường từ các chủ đầu tư mới chào sân. Tổng giao dịch cả năm 2024 kỳ vọng đạt khoảng 25.000 căn với tỷ lệ hấp thụ 30-35%. Giao dịch sản phẩm ở thực chiếm chủ yếu, trên 70% tổng giao dịch.

Sự phục hồi có thể từ cuối quý III mới được thể hiện rõ nét. Theo Chủ tịch VARS, ngành địa ốc sẽ đón sự quay lại của khoảng 30-40% môi giới trong năm Giáp Thìn. Xu hướng này tăng dần về cuối năm. Ngoài ra, các ngành nghề khác ảnh hưởng trực tiếp từ bất động sản như vật liệu xây dựng, nội thất... cũng dần phục hồi nhưng với tốc độ chậm.

Dự báo về cơ hội đầu tư trong năm 2024, các chuyên gia nhìn nhận bất động sản phục vụ nhu cầu tiêu dùng, có thể khai thác dòng tiền, dễ thanh khoản tiếp tục là lựa chọn ưu tiên của giới đầu tư.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập, cho biết người mua bất động sản thường có ba mục tiêu chính: kỳ vọng tăng giá; tích lũy tài sản chống trượt giá và nhu cầu sử dụng cuối. Nhu cầu sử dụng cuối không chỉ để ở mà còn cho thuê, làm tư liệu kinh doanh như xưởng sản xuất, văn phòng công ty, kho bãi...

Khi hai mục tiêu đầu đang suy giảm vì thị trường kém sôi động, thanh khoản yếu, mục tiêu cuối sẽ được ưu tiên và hút dòng tiền đầu tư. Ông Kiên dự báo phân khúc có triển vọng tăng nhiệt trong năm nay là nhà phố khai thác cho thuê. Thời điểm trước quý III, nhà đầu tư có sẵn khoản tiền nhàn rỗi có thể tìm hiểu, khảo sát các tài sản giá tốt bởi nhiều chủ nhà áp lực tài chính đã chấp nhận bán nhà giảm 10-15%. Loại hình này đáp ứng nhiều tiêu chí đầu tư thời điểm này như pháp lý an toàn, có thể sử dụng ngay, tạo dòng tiền, thanh khoản khá tốt.

Tuy nhiên, chuyên gia lưu ý phân khúc này sẽ có giá giao dịch ở mức cao nên phù hợp với nhà đầu tư sẵn khoản tiền nhàn rỗi. Nếu mua nhà như tài sản chống trượt giá, nhà đầu tư cần xác định giữ lâu dài vì giá khó tăng đột biến trong ngắn hạn 1-2 năm như trước đây. Người mua cũng lưu ý khảo sát kỹ về giá từ nhiều nguồn, thông tin pháp lý như quy hoạch, cấp phép xây dựng, thế chấp ngân hàng cùng như môi trường sống, dân trí xung quanh.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan, cho biết nửa cuối năm 2024 là giai đoạn nhà đầu tư thăm dò và thanh khoản nhỏ lẻ sẽ tập trung vào sản phẩm chung cư ở thực. Nguồn cung ít ỏi thời gian qua cùng nhu cầu lớn đã đẩy giá chung cư tăng, nhất là ở Hà Nội. Điều này khiến chung cư, vốn không nằm trong danh mục đầu tư hấp dẫn, trở thành kênh đầu tư có lợi nhuận tốt và ổn định hơn hai năm gần đây. Ông Quốc Anh cho rằng lợi nhuận đầu tư chung cư thời điểm này tốt hơn các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền hay gửi tiết kiệm.

Ngược lại, những phân khúc phục vụ nhu cầu đầu tư như bất động sản nghỉ dưỡng, shophouse dự báo tiếp tục có một năm vất vả. Đặc trưng của các phân khúc này là giá trị lớn, chủ yếu để đầu tư, phụ thuộc vào tăng trưởng của du lịch hay tiêu dùng nên rất khó thanh khoản trong bối cảnh hiện nay. Lợi nhuận ròng từ việc khai thác, vận hành kém hiệu quả, chưa kể nhiều dự án không có lợi nhuận khiến niềm tin của nhà đầu tư vào hai phân khúc có thể tiếp tục sụt giảm trong năm 2024.