Luật mới có siết được đầu cơ bất động sản?

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có thêm quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây nhà ở trong các đô thị loại đặc biệt, I, II và III. Quy định này được kỳ vọng ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền (một trong những nguyên nhân gây sốt ảo và đầu cơ nhà đất) ở hầu hết đô thị.

Điều 48 luật này cũng bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng. Động thái này được cho sẽ loại bỏ hiện tượng giao dịch "hai giá", là cơ sở để xây dựng hệ thống dữ liệu, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt giá.

Ngoài ra, Điều 153 Luật Đất đai 2024, quy định tăng thêm các khoản thu ngân sách từ đất, trong đó tiền sử dụng và thuế đất sẽ tăng thêm với các dự án bất động sản chậm tiến độ hay không đưa vào sử dụng. Luật mới dự kiến tác động mạnh đến việc triển khai dự án và hạn chế tình trạng tổ chức, cá nhân thu gom đất ồ ạt, cản trở khả năng tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư khác có cùng năng lực hoặc năng lực tốt hơn để thực hiện các dự án.

Luật mới này cũng đã siết điều kiện doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại. Theo đó, chỉ cho phép doanh nghiệp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất khi đã có sẵn quỹ đất và phải có tối thiểu 1 m2 đất ở mới được làm dự án (luật hiện hành cho phép doanh nghiệp được thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê, góp vốn quyền sử dụng đất, không phân biệt đất đó là loại gì, miễn phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất). Quy định này giúp tránh tình trạng doanh nghiệp gom đất nông nghiệp rồi để hoang, không triển khai dự án hay chuyển mục đích sử dụng tràn lan.

Bên cạnh đó, trong báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý Luật Đất đai 2024, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đề nghị Chính phủ khẩn trương đề xuất các quy định về mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất. Quy định này được cho là nhằm tránh tình trạng tổ chức, cá nhân thu gom đất, gây lãng phí tài nguyên đất.

Theo các chuyên gia, những quy định mới đang từng bước giải quyết tiêu cực về đầu cơ, lãng phí tài nguyên đất tồn tại thời gian qua.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, phân tích quy định không cho phép các dự án được phân lô, bán nền, bắt buộc chủ đầu tư sẽ phải thực hiện việc xây thô cho khách hàng. Doanh nghiệp sẽ tập trung vào phân khúc đầu tư tạo lập nhà ở, công trình trên đất thay vì chỉ đầu tư hạ tầng và "bán lúa non".

"Như vậy, giá trị lô đất sẽ tăng lên do phải nộp tiền xây dựng. Việc này giúp đất đai được sử dụng tiết kiệm, hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang", ông nói.

Còn Thạc sĩ Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng luật mới đã có quy định buộc doanh nghiệp sử dụng đất thương mại, dịch vụ phải thuê đất trả tiền hàng năm, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà chỉ được bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất. Như vậy người sử dụng phải đưa đất vào triển khai dự án, làm đất đai sinh lời. Hạn chế thực trạng doanh nghiệp không đủ năng lực chỉ gom đất đầu cơ sang tay kiếm lợi.

Cũng theo ông, Luật Đất đai 2024 yêu cầu phải có đất ở để làm dự án nhà thương mại, điều này hạn chế tình trạng doanh nghiệp "tay không bắt giặc". Chỉ những doanh nghiệp năng lực thật sự mới tiếp cận được quỹ đất, tạo nguồn cung bất động sản bài bản, chuyên nghiệp và minh bạch, giải quyết được câu chuyện lãng phí tài nguyên đất.

Đồng quan điểm, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản EximRS, nhìn nhận việc quy định đất làm dự án nhà ở thương phải có tối thiểu 1 m2 đất ở phần nào sẽ thanh lọc chủ đầu tư, tránh tình trạng gom đất, găm đất và không thực hiện dự án. Việc này cũng giúp ngân sách nhà nước khai thác được chênh lệch địa tô từ việc cho người dân chuyển mục đích, hoặc đấu giá đất sạch.

Tuy nhiên bà Tú cho rằng điều này sẽ gây khó khăn cho các doanh nghiệp chưa có sẵn quỹ đất. Vì vậy rất cần chính quyền tạo điều kiện cung cấp quỹ đất sạch cho doanh nghiệp tham gia đấu giá và thực hiện dự án. Nếu có quỹ đất sạch sẽ rút ngắn được thời gian đầu tư cho doanh nghiệp. Nhà nước cũng cần hỗ trợ cắt giảm các thủ tục hành chính, quy trình để có các quỹ đất phát triển phù hợp, làm hạ tầng kỹ thuật để kêu gọi và thu hút doanh nghiệp về phát triển các dự án.

Còn theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP Hồ Chí Minh, bên cạnh những quy định hiện tại, cũng cần đẩy nhanh việc đánh thuế tài sản với những người sở hữu nhiều nhà đất để hạn chế việc đầu cơ đất đai. Theo ông, thuế này không đánh vào người thu nhập thấp, mà chỉ áp dụng với nhóm đối tượng đầu cơ, tích trữ nhiều nhà đất. Vì vậy việc đánh thuế tài sản này là hợp lý.

Ông cho rằng mức thuế suất phải nghiên cứu kỹ để bảo đảm việc đánh thuế đạt được mục đích hạn chế đầu cơ đất đai. Để làm được điều này cần xây dựng dữ liệu nhà đất liên thông giữa các địa phương nhằm quản lý việc một người sở hữu nhiều đất đai ở những địa phương khác nhau trên cả nước.