Tìm hiểu mua đất nền thế nào để không tán gia bại sản?

Một dự án “đất nền” do Công ty Alibaba rao bán tại huyện Long Thành, Đồng Nai 

Vậy khi tìm hiểu mua đất nền, người mua cần nắm những thông tin gì để bảo vệ tài sản của mình? Xin giới thiệu những bài học, ý kiến của một số "người trong cuộc" và lời khuyên của các chuyên gia.

Ông Nguyễn Mậu Dao (Giám đốc Công ty CP bất động sản Đất Việt, TP Hồ Chí Minh):

Đầu tư không chuyên nghiệp thì đừng ham lãi cao

Trên thị trường đất nền ở TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận hiện nay, chủ đầu tư "bán lúa non" rất nhiều. Ngay từ khi dự án có chút pháp lý như văn bản thuận chủ trương đầu tư là họ đã chuẩn bị sẵn bản vẽ quy hoạch 1/500 dự kiến để mời khách hàng góp vốn với giá khá mềm. Khách hàng mua nền đất "lúa non" càng sớm thì lãi suất càng cao nhưng rủi ro cũng nhiều.

Với những người đầu tư đất nền không chuyên nghiệp thì đừng ham lãi cao mà nên tìm mua nền đất của các dự án được quy hoạch bài bản, đã có giấy chủ quyền đứng tên chủ đầu tư. Như vậy, khách hàng sẽ được ký hợp đồng công chứng sang tên giấy chủ quyền ngay.

Với những người muốn có lãi cao, mua đất nền ở giai đoạn "lúa non" thì phải tìm hiểu kỹ về dự án. Nếu có dự án thì văn bản tối thiểu phải có là thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền, đất đã được chủ đầu tư bồi thường giải phóng mặt bằng, có giấy phép san lấp hoặc có giấy phép làm hạ tầng của cơ quan chức năng, hoặc có quy hoạch 1/500 đã phê duyệt. Bên cạnh đó, việc mua đất sớm cũng nên chọn các dự án có chủ đầu tư lớn, có uy tín để tăng độ an toàn, giảm rủi ro.

Với người mua đất nền trong những khu phân lô bán nền thì phải xác định đất có chủ quyền của người đứng ra bán. Ngoài ra khu đất ấy phù hợp quy hoạch đất ở, đã được chính quyền cho phép phân lô tách thửa và diện tích phải phù hợp với diện tích được phép tách thửa của địa phương.

Ông Đ.H. (một khách hàng của Công ty CP Địa ốc Alibaba ở Đồng Nai):

Xác minh thông tin từ chính quyền địa phương

Hiện tại, nhiều người đổ về các tỉnh cận TP Hồ Chí Minh để mua đất nền, đất nông nghiệp để đầu tư, kinh doanh, lập vườn. Với đất nền trong các dự án, mọi người nên chọn cách liên hệ với UBND xã, huyện để hỏi thông tin. Các dự án đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép đầu tư, phân lô bán nền hay phải xây nhà để bán thì chính quyền địa phương đều cập nhật.

Thực tế đã có chuyện các công ty môi giới đưa khách hàng đến những khu đất dự án của các công ty khác đã được đầu tư bài bản để giới thiệu. Thế nhưng đến khi ký hợp đồng, người mua đất mới biết đất mình mua là những rẫy mì, trồng lúa. Cũng có trường hợp khách hàng bị lừa khi ký hợp đồng đặt cọc, đặt chỗ với các công ty không có liên quan gì đến dự án. Vì vậy, khi hỏi thông tin về dự án, người mua đất nên hỏi luôn thông tin về chủ đầu tư, yêu cầu công ty chào bán trưng ra hợp đồng môi giới.

Nếu bà con tìm mua đất vườn của người dân bên ngoài thì ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ đất, bà con nên tìm hiểu kỹ về thông tin quy hoạch. Hiện ở các tỉnh đều công khai thông tin quy hoạch ở trụ sở UBND các xã hoặc khi cần thì ta nên hỏi cán bộ địa chính xã.

Nên chọn mua đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, còn thời hạn sử dụng dài, gần làng xóm có người ở càng đông càng tốt, quy hoạch là khu dân cư nông thôn hoặc đất trồng cây lâu năm. Không nên mua đất nông nghiệp đang trồng lúa hoặc đất rừng, hoặc trong khu vực đã có dự án đang chờ bồi thường.

Ông Nguyễn Văn Thành (Phó Chủ tịch UBND quận 9, TP Hồ Chí Minh):

Những loại văn bản chủ đầu tư phải có khi bán nền đất

Người dân muốn tìm hiểu mua nền đất ở một khu nào đó thì phải đến UBND phường hoặc phòng quản lý đô thị, Phòng TN-MT để hỏi về pháp lý dự án. Quy định hiện hành, trên địa bàn các quận của TP.HCM hiện không còn các dự án xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng nền đất. Loại dự án này chỉ được phát triển ở khu vực 5 huyện ngoại thành, ở những khu vực không giáp các tuyến đường quan trọng... 

Dự án cho chuyển nhượng đất nền thì chủ đầu tư phải có các văn bản như chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư trong đó có nói rõ cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng nền đất đã có hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà. Người mua nền đất nên yêu cầu chủ đầu tư trưng ra những văn bản như vậy khi tìm hiểu mua nền đất.

Luật sư Nguyễn Thanh Đạm (Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh):

Các điều kiện để 1 dự án được bán nền đất

Một dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước hết phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện. Về tiến độ đầu tư thì chủ đầu tư dự án phải xây dựng hoàn thành kết cấu hạ tầng (các công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội...) có kết nối với hệ thống hạ tầng chung bên ngoài khu. 

Đồng thời, chủ đầu tư phải đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải. Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí...

Trường hợp muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trống của cá nhân, người mua nên yêu cầu chủ đất cho xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, tìm hiểu xem đất có bị tranh chấp, có bị cơ quan chức năng kê biên để bảo đảm thi hành án hay không. Nếu mua đất nông nghiệp thì phải chú ý đến thời hạn sử dụng đất. UBND cấp xã sẽ có thông tin về những lô đất bị tranh chấp, bị kê biên trên địa bàn xã.

Khi tìm hiểu nền đất qua công ty môi giới, người mua nền đất cũng phải tìm hiểu giá thật của nền đất và phí môi giới, tư vấn. Các công ty môi giới thường nhập nhèm khi tư vấn về giá và đã có trường hợp phí môi giới, tư vấn chiếm đến 1/3 giá trị hợp đồng gây tranh chấp giữa công ty môi giới, khách hàng và chủ đầu tư.

Theo Tuổi trẻ