Sao thị trường bất động sản khó khăn mà giá căn hộ không giảm?

Tại buổi công bố báo cáo “Đánh giá tiến trình phục hồi thị trường Bất động sản Việt Nam quý III/2023 và dự báo tình hình thị trường quý IV/2023” của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chiều 12/10, bà Phạm Thị Miền, Phó Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn Xúc tiến đầu tư bất động sản (VARS) cho rằng, thanh khoản trên thị trường bất động sản đang dần được cải thiện.

Theo bà Miền, trong quý III, thị trường đã ghi nhận 5.750 giao dịch ở tất cả các phân khúc; con số này gấp 1,5 lần quý II và hơn 2 lần so với quý I. Trong đó, giao dịch chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ và các sản phẩm có giá dưới 3 tỷ đồng.

Tuy nhiên, tính chung 9 tháng đầu năm nay, lượng giao dịch trên mới chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước.

Chia sẻ bên lề buổi công bố báo cáo, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes cho biết, thị trường bất động sản hiện rất "nghịch lý". Đó là, dù thị trường khó khăn nhưng giá bất động sản không giảm, đặc biệt phân khúc căn hộ để ở.

“Hiện tượng giá cao, tăng hoặc đi ngang chủ yếu thuộc các sản phẩm ở trung tâm thành phố lớn. Lý do không giảm do nguồn cung khan hiếm, các quỹ đất ít. Mặc dù, nhà nước tích cực tháo gỡ cho các dự án mới, nhưng diễn biến còn chậm và sẽ phải mất thời gian dài nữa mới có thể có sản phẩm”, ông Chung nói.

Bên cạnh đó, vị lãnh đạo này còn cho rằng do chi phí đầu vào tăng cao hơn như tiền thuế đất theo khung giá mới, khá sát thị trường. Hay trước đây có thể nộp thuế theo từng giai đoạn dự án thì nay phải nộp trong một thời gian ngắn, điều đó buộc các nhà đầu tư phải chuẩn bị dòng tiền lớn và cũng không dễ dàng vay ngân hàng.

Giá nguyên vật liệu tăng, các sản phẩm ra thị trường sau đều cao hơn các sản phẩm ra trước do phải đầu tư thêm các tiện ích, mức độ hoàn thiện cao hơn… Với các yếu tố này, ông Chung khẳng định, các sản phẩm nhà ở chung cư tại các trung tâm thành phố chỉ có thể đi ngang hoặc tăng lên, chứ không thể giảm giá.

Đánh giá về tình hình thị trường bất động sản quý III vừa qua, ông Chung cho hay, tại các thị trường lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh đã bắt đầu có tín hiệu vượt “đáy”. Tức là các giao dịch sản phẩm thứ cấp đã tích cực hơn, lượng sản phẩm “cắt lỗ” giảm, giá nhích dần.

“Phân khúc căn hộ cho người có nhu cầu thực, giá dưới 5 tỷ đồng đang có tín hiệu tích cực. Tâm lý nhà đầu tư tại các thị trường lớn có tín hiệu cải thiện hơn, một phần do đang có nhiều yếu tố chính sách tích cực. Cùng với đó, tiền gửi của nhiều nhà đầu tư đến thời điểm đáo hạn; trong khi lãi suất đang thấp, nhà đầu tư có xu hướng lan tỏa từ thành phố lớn đến đầu tư tại các vùng lân cận.

Các sản phẩm đất nền hiện cũng đang có sự dịch chuyển nhất định nhưng chỉ ở những thị trường quanh thành phố lớn và với sản phẩm có giá quanh mức 2 tỷ đồng”, ông Chung cho hay.

Nhận định về thị trường bất động sản cuối năm nay, ông Chung cho rằng, các sản phẩm nhà ở vẫn giữ trạng thái, tốc độ giao dịch ổn định; có thể tích cực hơn.

“Thị trường đất nền sẽ có diễn biến rõ hơn, nhất là với những sản phẩm dưới 2 tỷ sẽ có nhiều giao dịch. Với các sản phẩm nghỉ dưỡng sẽ tập trung chủ yếu ở thị trường gần các thành phố lớn, vừa ở, vừa khai thác được dòng tiền. Các căn hộ condotel có pháp lý đầy đủ ở những thị trường phát triển du lịch như Quảng Ninh, Sa Pa… vẫn có thanh khoản tốt, nhất là với căn hộ quanh mức 3 tỷ đồng”, ông Chung nhận định.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội VARS, cho hay thị trường sẽ có thêm nguồn cung và giao dịch sẽ được đẩy mạnh hơn.

“Giá cả chủ yếu đi ngang, nhưng với phân khúc căn hộ chung cư ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh giá vẫn tăng nhẹ”, ông Đính nói thêm.