Tạo "cú hích" lớn cho bất động sản: Cần phát triển quỹ nhà ở xã hội

Nhận định về xu thế bất động sản trong thời gian tới, nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng “cú hích” lớn cho thị trường này sẽ bắt đầu từ đầu quý I/2024, bởi lãi suất đã và đang giảm; độ “ngấm” của các chính sách tại thời điểm đó cũng sẽ tốt hơn.

Tuy vậy, để giải quyết hiệu quả bài toán “vừa thiếu, vừa thừa” nhà ở hiện nay, một số ý kiến chuyên gia kinh tế-tài chính cũng đề xuất Chính phủ cần lập quỹ cho vay mua nhà ở giá rẻ, quỹ phát triển nhà ở xã hội. Bởi đây là chính sách kinh tế nhân văn, vừa giúp phát triển kinh tế thị trường, vừa đem đến tác động lớn với an sinh xã hội.

Cơ hội nhiều hơn thách thức

Chia sẻ tại Diễn đàn “Bất động sản mùa thu lần thứ nhất: Dự báo thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản và khuyến nghị đầu tư” diễn ra ngày 28/9, Tiến sỹ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính-tiền tệ quốc gia, cho rằng hiện nay cơ hội nhiều hơn thách thức vì thách thức lớn nhất thì thị trường bất động sản đã vượt qua.

Thứ hai, thị trường bất động sản đã và đang phục hồi, dù rằng so với thời điểm “hoàng kim” thì thị trường hiện nay mới chỉ phục hồi được khoảng 20-30%.

Thứ ba, thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ diễn biến theo kịch bản tốt hơn. Theo đó, “cú hích” lớn sẽ bắt đầu từ đầu quý I/2024, bởi lãi suất đã và đang giảm; độ “ngấm” của chính sách tại thời điểm đó cũng sẽ tốt hơn, đặc biệt với mức độ tường minh khi 4 luật được Quốc hội thông qua trong tháng 10 sắp tới.

Ngoài ra, theo ông Lực, những vụ việc vi phạm pháp luật, pháp lý liên quan đến xây dựng trong năm 2023, về cơ bản cũng sẽ được xử lý. Do đó, thời gian tới, tình hình phục hồi kinh tế và vĩ mô của Việt Nam và thế giới cũng sẽ rõ nét hơn.

“Với những thông tin trên, đầu năm 2024 sẽ là thời điểm thuận lợi để các nhà đầu tư đưa ra quyết định, bởi lãi suất giảm và giá bất động sản được điều hoà hợp lý,” ông Lực nhấn mạnh.

Có chung quan điểm, Phó Giáo sư - Tiến sỹ Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế tài chính (giảng viên cao cấp tại Học viện Tài chính) cũng đưa ra nhận định trong giai đoạn hiện nay, thị trường bất động sản đang có một số động lực để phục hồi.

Đầu tiên là với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các bộ, ban, ngành đã chỉ đạo sâu xát để giải quyết các vấn đề khó khăn trên thị trường bất động sản. Nhờ đó, vướng mắc về cơ chế, chính sách, thủ tục hành chính, tiếp cận vốn đã được tháo gỡ.

Thứ hai, theo đánh giá của ông Thịnh, thị trường bất động sản đang tiếp tục quá trình tái cấu trúc ở các phân khúc, đặc biệt với nhà ở cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Hiện nay, các chủ đầu tư đang cân nhắc tập trung nguồn lực vào các dự án khả thi để nhanh chóng đưa ra thị trường, thúc đẩy dòng tiền quay trở lại.

Ngoài ra, vừa qua, Chính phủ đã phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030,” nhờ đó đã góp phần đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc thị trường, đổi mới hoạt động, tăng cường năng lực của thị trường một cách nhanh nhất.

“Minh chứng là từ cuối năm 2022 đến nay, chúng ta đã có hơn 400 dự án nhà ở xã hội được triển khai. Vì thế, cơ hội để phục hồi thị trường rất lớn. Tuy nhiên, sự thay đổi tương đối rõ rệt của thị trường chỉ xảy ra vào cuối quý I và đầu quý II/2024 khi lượng nhà ở xã hội được bán ra thị trường nhiều hơn,” ông Thịnh nhấn mạnh.

Cần phát triển

Từ nhận định trên, chuyên gia kinh tế tài chính Đinh Trọng Thịnh kiến nghị Chính phủ cần quan tâm, chỉ đạo chính quyền địa phương thực hiện kiểm tra, rà soát những khó của địa phương và phối hợp sát sao với bộ, ban, ngành giải quyết.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cần tiếp tục đẩy mạnh quá trình tái cấu trúc và thực hiện phát triển nhà ở xã hội đã được đăng ký và khi gặp khó khăn cần chủ động trao đổi, trình bày với cơ quan quản lý. Các nhà đầu tư nên xem xét và chuẩn bị nguồn lực khi lãi suất đã xuống thấp, trong thời điểm phù hợp thì nên tham gia thị trường.

Trong khi đó, Tiến sỹ Cấn Văn Lực bày tỏ mong muốn Chính phủ phát triển quỹ phát triển nhà ở xã hội; bởi đây là chính sách kinh tế nhân văn, vừa giúp phát triển kinh tế thị trường, vừa đem đến tác động lớn với an sinh xã hội.

Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính-tiền tệ quốc gia thì cho rằng thị trường bất động sản đang có 2 vấn đề cần tập trung xử lý. Đầu tiên là vấn đề quản lý, bởi theo ông hiện nay đất không đến nỗi thiếu, tiền cũng không thiếu, ngân sách nhiều, nên không thể thiếu nhà ở, thị trường trầm lắng.

“Thứ hai, tôi đồng ý với ý kiến của Thủ tướng Chính phủ rằng khủng hoảng của thị trường bất động sản là khủng hoảng phân khúc. Hiện nay, phân khúc thiếu nhất là nhà ở giá rẻ nên cần phải bổ sung thêm nhiều nguồn cung để thị trường được phát triển dựa trên giá trị thực. Tôi cho rằng nên tập trung vào phân khúc này vì đây mới là ‘tử huyệt’ để thị trường bất động sản đi lên,” ông Nghĩa nói.

Ngoài ra, ông Nghĩa cũng đồng tình với quan điểm cần phải có quỹ cho vay nhà ở hoặc quỹ tín thác nhà ở. Ông cũng đặt vấn đề nếu hiện nay ngân hàng đang “thừa tiền” thì có thể phát hành trái phiếu Chính phủ để ngân hàng mua, sau đó thành lập quỹ để cho vay mua nhà ở giá rẻ, cho người mua nhà vay trực tiếp.

“Đặc biệt, không để những nhà phát triển bất động sản giá rẻ bị thiệt thòi tài chính so với nhà phát triển bất động sản thương mại. Ví dụ quy định lợi nhuận chỉ 15%, nhà phát triển phải xác định ai là đối tượng chính sách để cho mua, nếu sai phải chịu trách nhiệm hình sự là không hợp lý. Chính vì nhiều trách nhiệm đổ lên đầu như vậy nên chủ đầu tư mới không muốn làm,” ông Nghĩa nói thêm.