Nhiều thách thức với khối ngoại khi săn dự án bất động sản Việt Nam

Theo dữ liệu của RCA và Cushman & Wakefield, giao dịch đầu tư và M&A bất động sản vẫn diễn ra trong năm 2023 nhưng số lượng ít và tổng giá trị nhỏ hơn năm ngoái. Trong đó, tổng giá trị giao dịch 9 tháng đầu năm đạt 729 triệu USD, giảm 33% so với cùng kỳ năm ngoái, do thiếu thương vụ giá trị lớn. Các nhà đầu tư nước ngoài vẫn chiếm phần lớn trong hoạt động giao dịch, thu mua và đầu tư bất động sản, trong khi khối nội chỉ chiếm chưa đến 10% số lượng giao dịch.

Tuy nhiên, khối ngoại đang gặp nhiều thách thức khi săn dự án bất động sản Việt Nam. Chuyên gia Cushman & Wakefield cho biết mặc dù nền kinh tế chậm lại và có nhiều tài sản đang thoái vốn, danh mục dự án để khối ngoại có thể xuống tiền lại không nhiều. Nguyên nhân là vướng mắc pháp lý, nhất là độ hoàn thiện pháp lý dự án, độ chênh về kỳ vọng giá cả từ hai phía và quy trình bồi thường.

Về phía bên mua, trở ngại chủ yếu ở việc tìm kiếm cơ hội tốt, có dòng thu nhập ổn định. Các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội hợp tác phát triển cũng mất nhiều thời gian nghiên cứu chiến lược phù hợp và giá trị kỳ vọng. Một thách thức nữa là hầu hết bất động sản chào bán trên thị trường thường không công bố rộng rãi và chính thức nên khả năng tiếp cận các tài sản tốt rất eo hẹp.

Ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cũng cho rằng nhà đầu tư ngoại tại Việt Nam đang gặp thách thức lớn ở thủ tục hành chính, đặc biệt là khâu giải quyết các khoản phí sử dụng đất. Trong khi việc giải quyết phí sử dụng đất và phê duyệt quy hoạch 1/500 là những yếu tố quan trọng nhất với các dự án. Hiện nay, có ít dự án hoàn chỉnh về pháp lý, gây ra tình trạng khan hiếm về tín dụng bởi ngân hàng gặp khó trong xét duyệt tài sản thế chấp trước khi cho vay.

Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho biết việc hoàn thành hoạt động M&A sẽ tiếp tục gặp khó cho đến khi có sự thay đổi rõ ràng trong giải quyết phí sử dụng đất và cấp chứng nhận quyền sử dụng đất. Ví dụ như các sản phẩm condotel, dù khung pháp luật đã có những giải thích rõ ràng nhưng cơ quan quản lý vẫn do dự trong việc cấp sổ.

Nếu gỡ được những vướng mắc về pháp lý, hoạt động M&A bất động sản dự kiến bùng nổ trong hai đến ba năm tới. Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết Việt Nam vẫn là một thị trường mới nổi thu hút đầu tư trong bối cảnh kinh tế toàn cầu có nhiều biến động. Yếu tố quan trọng trong các quyết định đầu tư hay M&A của nhà đầu tư ngoại tại Việt Nam là tỷ suất sinh lời hấp dẫn.

Trong giai đoạn 2018 đến 9 tháng đầu năm 2023, tổng vốn đầu tư và M&A bất động sản vào Việt Nam đạt khoảng 4,2 tỷ USD, dẫn đầu là loại hình nhà ở và công nghiệp, chiếm lần lượt 46% và 28%, theo dữ liệu của RCA và Cushman & Wakefield. Điều này cho thấy khẩu vị của nhà đầu tư ngoại vẫn tập trung vào bất động sản phục vụ nhu cầu "an cư lạc nghiệp".

Ông Neil MacGregor cũng cho biết Việt Nam có nhiều lợi thế thu hút các khoản đầu tư từ các nước như Singapore, Hàn Quốc, Thái Lan, Malaysia, Nhật Bản. Các lợi thế gồm dân số đông đảo, cơ sở hạ tầng và đô thị hóa phát triển, khoản đầu tư từ nước ngoài (FDI) dồi dào và tầng lớp trung lưu phát triển nhanh chóng. Đặc biệt, ngành công nghiệp sẽ hưởng lợi từ nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA) thúc đẩy đầu tư đa dạng vào sản xuất và bất động sản công nghiệp.

Ngoài ra, doanh nghiệp trong nước cũng đem đến cơ hội đầu tư lớn cho nhà đầu tư nước ngoài như cơ sở rộng khắp và các ngành phụ trợ. Điều này giúp khối ngoại có thể mở rộng nhanh chóng khi gia nhập thị trường.

Các chuyên gia nhìn nhận đây là thời điểm phù hợp để các doanh nghiệp tăng cường hoạt động thâu tóm hoặc liên kết hợp tác, nhất là doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh. Cushman & Wakefield dự báo giai đoạn 2024-2026 ghi nhận một nguồn vốn lớn từ khối ngoại sẽ hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam. Mục tiêu đầu tư vẫn nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất sạch, chất lượng tốt, pháp lý hoàn chỉnh và có tiềm năng phát triển.