Thâu tóm dự án bất động sản nhộn nhịp trở lại

"M&A là con đường chúng tôi rất quan tâm", ông Đặng Văn Thành, Chủ tịch Tập đoàn TTC nói tại một diễn đàn về mua bán - sáp nhập mới đây. Cách đây khoảng 3 tháng, TTC khánh thành một resort đầu tư tại bãi biển Dốc Lết (Khánh Hòa). Nhưng ông Thành nói đó là trường hợp cá biệt. "Còn lại chúng tôi M&A hết", ông cho biết.

Vài năm qua, TTC Hospitality của tập đoàn này liên tục thâu tóm khách sạn 3-5 sao tại nhiều địa phương. Dự án gần đây nhất về tay họ là Imperial Hotel Huế. Đến nay, hệ thống khách sạn, khu nghỉ dưỡng của TTC phủ gần 20 điểm đến.

Không chỉ có TTC "đi săn", ở phân khúc dự án nhà ở, Gamuda Land hai năm qua liên tục kiên trì chiến lược thâu tóm. Sau 2 thương vụ tại Thủ Đức (TP Hồ Chí Minh) và Bình Dương năm ngoái, ông lớn bất động sản Malaysia năm nay chi 316 triệu USD mua lại công ty Tâm Lực để sở hữu dự án rộng 3,77 ha, được quy hoạch 6 tòa tháp cao 40 tầng ngay mặt tiền đường Mai Chí Thọ.

Ông Angus Liew, Chủ tịch Hội đồng thành viên Gamuda Land Việt Nam nói chiến lược M&A triển khai ở Việt Nam từ 2020 và hai năm nay diễn ra thuận lợi. "Chúng tôi sẽ tìm kiếm những cơ hội tiếp theo. Thị trường này rất hấp dẫn với các nhà đầu tư bất động sản", ông nói.

Theo báo cáo của KPMG, trong 10 tháng đầu năm, bất động sản là lĩnh vực đứng nhì về quy mô M&A, chiếm 23% trong 4,4 tỷ USD giao dịch toàn thị trường Việt Nam. Vào 2021 và 2022, bất động sản giữ tỷ trọng 17% và 16%.

Trong 5 thương vụ lớn nhất, bất động sản có 2. Ngoài Gamuda Land mua Tâm Lực, thương vụ lớn hơn là ESR chi 450 triệu USD mua cổ phần chiến lược nhà quản lý bất động sản công nghiệp BW Industrial. Trung bình, quy mô một thương vụ trong 10 tháng đầu năm đã đạt kỷ lục 166 triệu USD, so với mức 56 triệu USD năm 2019 và 51,8 triệu USD năm 2022.

Chủ tịch & CEO KPMG Việt Nam và Campuchia Warrick Cleine cho biết bất động sản từng thu hút nhiều hoạt động M&A nhiều năm trước. Đến nay, thị trường này sôi động trở lại, nhờ một số lý do.

Đầu tiên, bất động sản công nghiệp trở thành tài sản hấp dẫn khi các nhà đầu tư nhận thấy xu hướng chuyển dịch sản xuất đến Việt Nam, theo ông Trương An Dương, Giám đốc điều hành khu vực phía Bắc công ty Frasers Property Vietnam. "Thời gian tới, bất động sản khu công nghiệp sẽ phát triển tốt và có nhiều thương vụ M&A hơn", ông dự báo.

Thực tế, trong 25,76 tỷ USD vốn FDI rót vào Việt Nam 10 tháng qua, có đến 18,84 tỷ USD là vào công nghiệp chế biến, chế tạo. Theo JJL, giá cho thuê nhà kho xây sẵn ở vẫn tiếp tục tăng trong quý III, với mức 3,5% ở phía Nam và 5,7% ở phía Bắc so với cùng kỳ 2022.

Thứ hai, sau đợt khủng hoảng thanh khoản vào năm ngoái, mặt bằng lãi suất liên tục giảm giúp thị trường bất động sản có cơ hội hồi phục, đặc biệt là kích thích hơn nhu cầu nhà ở. Ông Khanh Vũ, Phó Tổng giám đốc quỹ VinaCapital Vietnam Opportunity, cho rằng với lãi suất thấp hiện tại thì mọi người đã sẵn sàng nhìn vào bất động sản. "Không ngạc nhiên khi các nhà đầu tư bắt đầu quay lại", ông nói.

Các chuyên gia dự báo M&A bất động sản sẽ tiếp tục sôi động. Đầu tư ở nhiều nơi nhưng ông Angus Liew nói sau khi đi một vòng thì vẫn nhận ra Việt Nam là điểm đến hấp dẫn. Theo ông, thị trường này có nhiều nhu cầu nhưng cung hạn chế, dân số không chỉ lớn mà còn trẻ và 50% sẽ chuyển dịch lên trung lưu.

"Khung pháp lý cũng thuận lợi và hấp dẫn. Chúng tôi có thể bán các dự án còn chưa xây dựng xong trong khi ở một số nước khác thì không được", ông đánh giá. Trong đó, chọn cách M&A sẽ giúp mang lại kết quả nhanh, chỉ tầm 7 năm theo tính toán của ông Angus Liew.

Ông Trương An Dương của Frasers Property cho rằng không chỉ bất động sản công nghiệp và dân cư, các tòa nhà văn phòng cũng sẽ chứng kiến M&A phát triển khi lượng tòa nhà hạng sang, tiêu chuẩn xanh còn khan hiếm. "Nhu cầu M&A trong những năm tới rất nhiều tiềm năng ở tất cả phân khúc", ông nói.

Dù vậy, thị trường cũng có những điểm cần cải thiện. Một số thách thức chung của ngành M&A Việt Nam như quy trình pháp lý để tiến hành các thương vụ kéo dài, kỳ vọng định giá quá cao và hệ thống kế toán yếu của bên bán. Cùng với đó, lĩnh vực nhà đất cũng có đặc thù riêng. "Quy trình nếu minh bạch hơn, đặc biệt là đấu giá đất, sẽ càng thu hút nhiều nhà đầu tư", ông Angus Liew nói.

Bà Lưu Thị Thanh Mẫu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang, đánh giá các thương vụ M&A tăng nhanh về số lượng cũng như quy mô các thỏa thuận, vì thế đã đến giai đoạn cần chất hơn là số lượng. Bên mua và bán cần nâng cao chất lượng để cộng hưởng nguồn vốn, quản trị, chất lượng sản phẩm sau giao dịch, thông qua việc tuân thủ các tiêu chuẩn của ngành hàng từ góc độ M&A.

Ông Warrick Cleine cho rằng ngành bất động sản có môi trường pháp lý còn nhiều thách thức nhưng các nhà đầu tư chiến lược vẫn tích cực theo đuổi nhiều tài sản chất lượng cao. "Những nhà đầu tư có quỹ đất sạch, chất lượng pháp lý tốt sẽ có sức hấp dẫn. Đây là lĩnh vực thú vị và còn nhiều hoạt động trong 2024", ông nói.