Mặt bằng giá cao, bất động sản khó thanh khoản

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS phân tích, với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Như vậy, với tình hình phát triển nguồn cung hiện tại, ước tính mỗi năm Việt Nam sẽ thiếu hụt khoảng 300 nghìn đơn vị nhà ở do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới, đặc biệt từ nhu cầu tách ra ở riêng của các gia đình trẻ.

Sự thiếu hụt này tiếp tục làm lệch cán cân cung - cầu và là nhân tố đẩy giá nhà tăng cao. Tuy nhiên, sự thiếu hụt này không hẳn xảy ra ở tất cả các phân khúc. Điều này có nghĩa là không phải giá của tất cả loại hình bất động sản cùng bị tác động.

Thực tế, tình trạng thiếu hụt nguồn cung chỉ xảy ra ở một số khu vực, phân khúc nhất định. Theo đó, khu vực nông thôn, vùng ven của các đô thị hàng đầu hoặc tại đô thị loại III, IV đang đáp ứng đủ nhu cầu, thậm chí dư thừa nguồn cung thì khu vực thành thị phải đối mặt với áp lực quá tải do nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn.

Nhìn trên diện rộng, trong khi nguồn cung bất động sản nhà ở, nhất là nhà ở giá phù hợp đang và nhiều khả năng sẽ tiếp tục thiếu hụt trong tương lai thì loại hình nghỉ dưỡng, giá trị lớn lại hiện hữu trên danh mục hàng tồn kho của hầu hết các chủ đầu tư lớn.

Theo ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, tổng hợp báo cáo của các địa phương và khảo sát của một số tổ chức nghiên cứu bất động sản thì lượng tìm kiếm để mua bất động sản toàn quốc tính đến hết 31/10/2023 giảm khoảng 36% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tin đăng bán bất động sản cũng giảm khoảng 48%; trong đó, lượng quan tâm tìm mua đất nền giảm gần 50% so với cùng kỳ năm 2022.

Tuy nhiên, có những tín hiệu tích cực hơn từ cuối quý III/2023 với lượng giao dịch đã nhích hơn so với thời điểm cùng kỳ năm 2022. Đây là một trong những hệ quả của việc thẩm thấu chính sách bởi thời gian qua, Chính phủ đã có nhiều động thái quyết liệt thông qua việc ban hành nhiều cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ vướng mắc, phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.

Hiện chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng nhất do loại hình này phục vụ nhu cầu ở thực. Mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước.

Những căn hộ có giá từ 2-4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất. Tại các thành phố lớn hiện có dấu hiệu hấp thụ tốt, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực lõi trung tâm.

Còn đối với nhà ở riêng lẻ, đất nền trong dự án, khảo sát tính đến tháng 10/2023 cho thấy, nhu cầu tìm kiếm, sự quan tâm của nhà đầu tư tới phân khúc này đã tăng so với 2 quý đầu của năm nay. Tuy nhiên, tình hình giao dịch nhìn chung chưa có nhiều cải thiện.

Đánh giá chung về thị trường, VARS nhận định, là sản phẩm có tính nội địa hóa cao, giá cả bất động sản sẽ tăng với tốc độ khác nhau ở các khu vực và thị trường, chủ yếu phụ thuộc vào cán cân cung - cầu. Nhìn chung giá nhà có thể sẽ không tăng nhiều vào năm 2024.

Thực tế cho thấy, với những giải pháp quyết liệt nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã phát huy tác dụng. Phía cung của thị trường đã tiếp cận được dòng vốn tín dụng, nhưng cho vay nhà ở lại đang có chiều hướng giảm dần. Bởi trong bối cảnh kinh tế khó khăn, vay mua nhà phục vụ nhu cầu ở thực không phải là ưu tiên hàng đầu của người dân ở thời điểm hiện tại.

Hơn thế nữa, nguồn cung hiện hữu trên thị trường cũng không phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của số đông này. Đồng thời, điều kiện vay vốn cũng rất khó cùng môi trường đầu tư, kinh doanh rủi ro... buộc nhà đầu tư phải thận trọng. Do đó, lượng khách hàng tiềm năng tham gia thị trường cũng suy giảm.