Giá nhà phố riêng lẻ giảm mạnh

Chị Diễm, chủ một căn nhà riêng ở hẻm Lạc Long Quân (quận Tân Bình), cho biết bắt đầu rao bán căn nhà riêng 35 m2 từ đầu năm. Đến nay, chị đã 3 lần điều chỉnh giá bán, từ mức 4,5 tỷ đồng xuống 4,2 tỷ đồng và hiện là 3,95 tỷ đồng (còn thương lượng).

Chị cho biết nếu khách mua thiện chí có thể giảm xuống 3,8 tỷ đồng và tặng toàn bộ nội thất trong nhà. Trường hợp khách không lấy nội thất, chị sẽ trừ thêm 50 triệu đồng trong giá bán.

Cách căn nhà của chị Diễm không xa, cũng trên con hẻm thuộc đường Lý Thường Kiệt (quận Tân Bình), ông Tuân đang rao bán lại căn nhà riêng cấp 4 diện tích 42 m2 với giá 3,8 tỷ đồng và còn thương lượng.

Môi giới đang rao bán hộ ông Tuân căn nhà trên cho biết có thể "ép giá" xuống tầm 3,5 tỷ đồng, chủ nhà sẵn sàng bán ngay. Cũng theo môi giới này, cách đây 4 tháng, chủ nhà còn rao giá 4,3 tỷ đồng, sau bán khó, cộng với cần tiền xây nhà mới nên chủ nhà chấp nhận bán giảm 800 triệu đồng.

Còn trên khu vực quận Phú Nhuận, bà Giang chủ căn nhà 1 trệt 2 lầu nằm trong hẻm đường Phan Đình Phùng cũng điều chỉnh giá căn nhà 29,6 m2 vì cần tiền gấp. Được biết căn nhà này cuối năm 2022 được chủ rao giá 5 tỷ đồng, sau giảm xuống 4,7 tỷ và hiện còn 4 tỷ đồng.

Căn nhà này mới được chủ sửa sang lại để rao bán, vị trí đất đẹp, cách đó chưa đến 100 m là hẻm xe hơi rộng hơn 3,5 m. Tuy nhiên, bà bán mãi không được do bị vướng quy hoạch làm đường.

"Nếu vài năm trước, dù có vướng quy hoạch, căn nhà đẹp nằm ngay nội thành, giá mềm vẫn bán ra dễ dàng. Nhưng hiện tại rất khó, một phần do khách lo các thủ tục pháp lý đang chặt chẽ hơn, phần họ có khá nhiều sự lựa chọn tốt vào lúc này", môi giới đang rao bán căn nhà trên cho hay.

5 tháng gần đây, số lượng nhà riêng, nhà mặt phố có nhu cầu rao bán đang tăng mạnh. Ở những khu vực từng là đất vàng khó kiếm mua như Phú Nhuận, Bình Thạnh, quận 10, Tân Bình... hiện cũng nhan nhản nhà cần chào bán.

Anh Nguyễn Thanh Hải, chủ phòng giao dịch nhà thổ cư tại quận 3, cho hay so với cuối năm 2022, giá nhà riêng trong hẻm hiện đã giảm trung bình 10-20%. Đầu năm ngoái, giá nhà riêng vẫn còn neo khá cao, nhiều chủ nhà dựa vào cớ nguồn cung khan hiếm, khách mua nhiều rồi đẩy giá lên cao, thậm chí vượt giá trị thực. Giờ không có khách mua phải hạ giá kỳ vọng.

Hầu hết chủ nhà không treo biển hay đăng bán trên các chợ trực tuyến mà làm việc với sàn môi giới nhờ dẫn khách để tránh bị làm phiền và gọi điện tiếp thị. Khi khách có thiện chí mua, chủ nhà sẽ chấp nhận thương lượng giảm giá xuống thêm ít nhất 150-300 triệu đồng so với báo giá trước đó cho môi giới.

Không chỉ loại hình nhà riêng, nhà hẻm, hầu như các sản phẩm thuộc phân khúc nhà thấp tầng tại TP Hồ Chí Minh đều đang gặp khó khăn về thanh khoản và giá giảm mạnh.

Theo báo cáo từ chợ trực tuyến Batdongsan, trong quý III, giá rao bán loại hình này cũng giảm trung bình từ 3-6% ở hầu hết quận nội thành. Cụ thể như Bình Thạnh (-1%), Bình Tân (-6%), Tân Bình (-2%), Tân Phú (-2%), Thủ Đức (-5%), quận 12 (-2%).

Số liệu từ Nhà Tốt cũng cho thấy giá bán nhà thấp tầng tại TP Hồ Chí Minh trong tháng 9 ghi nhận mức trung bình 163 triệu đồng một m2, giảm gần 11% so cùng kỳ năm ngoái. Với nhà riêng, trong hẻm ghi nhận giá 114 triệu đồng mỗi m2, giảm khoảng 8%, nhà mặt phố cũng giảm giá gần 10% so với mức giá cùng kỳ năm trước.

Nhận định về xu hướng giảm giá này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực phía Nam cho rằng có 4 yếu tố chính khiến phân khúc nhà hẻm nói riêng và nhà thấp tầng nói chung kém khách mua thời gian qua.

Thứ nhất, các loại hình bất động sản thấp tầng có giá cao hơn nhiều so với mặt bằng thu nhập của người dân, cần dòng tài chính lớn và thường phải đi vay một phần để mua. Trong khi các sản phẩm có giá trị lớn khó thực hiện vay. Suy thoái kinh tế ảnh hưởng thu nhập, tiếp cận vốn vay khó, lãi suất cao, vậy nên những sản phẩm thuộc nhóm đắt tiền như nhà thấp tầng sẽ kén người mua.

Kế tiếp, xét trên góc độ tâm lý, người trẻ ngày nay có xu hướng tìm kiếm không gian sống thoáng, an toàn và không ngại đi xa. Nếu trước họ cố gắng mua nhà nội thành vì mong muốn được gần tiện ích trung tâm, thuận tiện đi làm, đi học. Hiện tại nhu cầu về không gian sống được quan tâm hơn.

Nhóm khách thích mua nhà thấp tầng chấp nhận đi xa ra ngoại thành mua nhà có không gian, diện tích, cảnh quan và hạ tầng tốt. Xu hướng giãn dân trung tâm đang phát huy hiệu quả, cộng hưởng với đó là phát triển giao thông khiến việc "phải sống trong nội thành" không còn là mục tiêu mua nhà của nhiều người trẻ.

Ngoài ra, xu hướng sống "lên cao" đang dần phổ biến, với cả người trẻ và ở thế hệ 7X. Nếu trước đây nhóm 7X trở về trước có xu hướng đi tìm những nhà riêng để tích sản và dành cho con cái, nay chung cư đã được đưa vào danh mục tài sản tích lũy an toàn cũng như môi trường sống tốt hơn so với các căn nhà trong hẻm.

Cuối cùng là yếu tố về tỷ suất lợi nhuận của loại hình này đang không cao như kỳ vọng. Nhu cầu thuê nhà riêng ít hơn căn hộ, biên độ tăng giá bán và lợi nhuận đầu tư hiện tại không còn nhanh như đất nền, nhà liền kề vệ tinh. Dẫn tới nhu cầu đầu tư nhóm sản phẩm này cũng giảm.

"Khi tệp khách hàng mua giảm xuống, cạnh tranh nhiều hơn thì các chủ nhà riêng buộc phải điều chỉnh giá bán phù hợp với tình trạng chung của thị trường. Đây là động thái tất yếu", ông Tuấn cho hay.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh nhìn nhận thời gian qua, lãi suất neo cao, tâm lý người mua đang có sự e dè, tiếp tục chờ giảm giá sâu hơn khiến thanh khoản sụt giảm. Theo đó, dù phục vụ được nhu cầu thực nhưng nhà riêng cũng đã qua nhiều đợt tăng nóng, thổi giá. Vậy nên trong giai đoạn thanh khoản khó khăn, việc hạ giá bán để tìm khách là cần thiết nếu muốn bán nhanh lúc này.

Nhận định về khả năng phục hồi của nhà riêng TP Hồ Chí Minh ông Đinh Minh Tuấn cho rằng do đây là loại hình phần lớn người mua là để ở thực nên nhu cầu vẫn được duy trì tốt. Việc phục hồi thanh khoản và giá nhà riêng phụ thuộc vào tỷ suất khai thác lợi nhuận và việc tiếp cận dòng vốn ngân hàng cũng như khả năng giảm lãi suất. Nếu tình hình kinh tế và lãi suất khả quan, có thể trong quý II/2024, phân khúc này sẽ sôi động trở lại.

Ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam nhận định thị trường nhà thấp tầng rất giàu tiềm năng tăng trưởng dù đang đối mặt thách thức hiện tại. Loại hình này đang ngày càng khan hiếm nguồn cung do câu chuyện quỹ đất xây nhà thấp tầng tại TP Hồ Chí Minh rất hạn chế và pháp lý còn nhiều khó khăn.

Quý cuối năm, theo ông này, dự kiến TP Hồ Chí Minh chỉ có khoảng 200 căn nhà thấp tầng mới được chào bán ra thị trường. Và đến năm 2026, thị trường có thể chỉ đón thêm tối đa 4.600 căn. Vì vậy, áp lực nguồn cung với bất động sản thấp tầng không lớn và khả năng khi thị trường hồi phục, lãi suất trở lại mức phù hợp. Thanh khoản và giá nhà thấp tầng sẽ có sự điều chỉnh tích cực.