Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có làm thay đổi gì trên thị trường bất động sản?

Nguồn cung căn hộ sắp tăng

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận định, thị trường nhà ở Hà Nội dự kiến sẽ bước vào một “chu kỳ mới” khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực sớm từ ngày 1/8.

Bà Hằng phân tích, khi luật có hiệu lực, tuy thị trường đang trong giai đoạn nghe ngóng, chưa thể thay đổi hoàn toàn do phải chờ những Nghị định hướng dẫn cụ thể nhưng một số vấn đề vẫn có thể biến động theo chiều hướng tích cực. Yếu tố đầu tiên là nguồn cung căn hộ. Khi nguồn cung hạn chế, giá căn hộ khó ổn định và ngày càng tăng. Nhưng khi 3 luật được áp dụng, dù chưa gỡ bỏ luôn được mọi vướng mắc song vẫn khơi thông tâm lý của các chủ đầu tư, giúp họ mặn mà, tin tưởng thị trường hơn, dễ xuống tiền triển khai dự án hơn, từ đó thúc đẩy nguồn cung tăng lên, ổn định giá sản phẩm.

Theo bà Hằng, ngay cả khi nguồn cung mới phải chờ một thời gian nữa để hoàn thành và cung cấp cho thị trường nhưng nắm bắt được xu hướng này, mặt bằng giá chung cư ở Hà Nội có thể dần giảm nhiệt, bớt phần tăng ảo. "Tuy nhiên, lưu ý rằng vẫn cần có thời gian để giải quyết hết mọi vấn đề hạn chế của nguồn cung do hiện nay chủ đầu tư còn đang chờ các văn bản hướng dẫn mới triển khai dự án", bà Hằng nói.

Người dân tranh thủ mua nhà

Một diễn biến nữa cũng sớm thay đổi đó chính là tâm lý người mua nhà. Luật Kinh doanh Bất động sản mới quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị bất động sản, ngoài ra chỉ được thu tiền đặt cọc trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.

"Điều này góp phần bảo vệ người mua khỏi rủi ro bị chiếm dụng vốn trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết, tạo điều kiện cho người mua thêm thời gian chuẩn bị tài chính. Đồng thời, quy định này góp phần tạo tâm lý tự tin hơn trong các giao dịch cho thị trường", bà Hằng nhấn mạnh.

Theo bà Hằng, khi người mua không còn e ngại, lo sợ thì sẽ tích cực giao dịch, tăng thanh khoản, thúc đẩy nhanh hơn quá trình hồi phục của thị trường.

Tương tự, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, nhận xét, thay đổi rõ rệt nhất trên thị trường bất động sản là nhiều người đã tranh thủ “xuống tiền” mua nhà trước khi mặt bằng giá có thể thay đổi. Theo đó, khung giá đất sẽ được bỏ để chuyển sang bảng giá đất cập nhật hàng năm theo giá thị trường. Cùng những quy định siết chặt hơn với chủ đầu tư nên chi phí phát triển dự án tăng lên, kéo theo giá bán có thể tăng trong tương lai.

Mới đây, Bộ Tài chính cho biết, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định Luật Đất đai năm 2013 sẽ được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng gía đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Như vậy, từ giờ cho đến hết năm 2025, người dân sẽ tích cực mua nhà để "chạy" giá hơn.

Cũng theo ông Kiệt, “cuộc chơi” trên thị trường bất động sản sẽ ngày khó hơn với các quy định siết chặt hơn song chủ đầu tư nào trụ lại được càng khẳng định vị thế và có cơ hội phát triển trong giai đoạn tới. Điều này đồng nghĩa người mua cũng được bảo vệ quyền lợi nhiều hơn. Với những người có nhu cầu thực hoặc tiềm lực tài chính vững vàng thì họ sẽ không ngại ngần xuống tiền như trước.

Nhà ở xã hội "lên ngôi"

Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà mới có nhiều quy định giúp tháo gỡ các vướng mắc về chính sách cho nhà ở xã hội.

“Trước đây, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có các nhóm vướng mắc liên quan đến việc chấp thuận chủ trương đầu tư nhà ở thương mại, liên quan đến phát triển nhà ở xã hội, điều kiện kinh doanh bất động sản thu hồi, điều kiện thị trường bất động sản của các chủ thể tham gia (nhà môi giới, sàn giao dịch bất động sản)… Tuy nhiên khi 3 luật trên cùng có hiệu lực, các vướng mắc này đều được giải quyết”, ông Dũng nói.

Cụ thể, Luật Nhà ở đã bổ sung những quy định mới như: Thủ tục trình tự triển khai nhà ở xã hội sẽ được rút gọn, tinh giản hơn; quy định được hưởng chính sách nhà ở xã hội được đơn giản hoá hơn; quy định về ưu đãi chủ nhà đầu tư nhà ở xã hội dễ dàng hơn và quy định khác về xác định tính toán giá mua - bán nhà ở xã hội.

Vấn đề quan trọng là cơ quan quản lý cần làm rõ thông tin đối với các dự án bất động sản khi đưa vào kinh doanh. Ngoài ra, các dự án cũng cần được công bố thông tin công khai trên website của Bộ Xây dựng và doanh nghiệp. Khi đó, hoạt động giao dịch sẽ rõ ràng, minh bạch hơn, thu hút chủ đầu tư cũng như người mua nhiều hơn.

Một trong những chính sách mới được quy định rất rõ trong Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 đó là UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.

Ngoài ra, nhiều quy định ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cũng được áp dụng như: được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Quan trọng hơn, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Theo các doanh nghiệp đầu tư, việc không cần thủ tục xác định tiền sử dụng đất sẽ giúp rút ngắn thủ tục đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

"Thời gian qua, các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội tuy có nhưng không thực chất, vì vậy không khuyến khích, thu hút được doanh nghiệp tham gia. Nhưng với những chính sách hỗ trợ lần này sẽ khuyến khích và thu hút các nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội. Như vậy, chắc chắn nguồn cung sẽ gia tăng kéo giá nhà ở xã hội phù hợp với nhiều bộ phận khách hàng", một chuyên gia dự báo.