Hết thời bất động sản “hai giá”?

Căn nguyên

Gần 5 tháng trước, gia đình anh Lê Văn Tuấn ở thị trấn Gia Lộc tìm mua một căn nhà để chuyển lên TP Hải Dương sinh sống. Thông qua nhiều mối quan hệ, anh biết 1 căn nhà 2 tầng ở phố Quyết Thắng (TP Hải Dương) được rao bán với giá 2,1 tỷ đồng. Vì căn nhà đã cũ nên cơ bản mức giá này chủ yếu là giá bán mảnh đất với tổng diện tích 68 m2. Mức giá này nếu được anh Tuấn và chủ nhà thống nhất để ghi trong hợp đồng mua bán làm thủ tục công chứng thì theo quy định hiện hành, chủ nhà phải nộp mức thuế thu nhập cá nhân 42 triệu đồng, anh Tuấn sẽ phải nộp lệ phí trước bạ 10,5 triệu đồng.

Nhưng nếu căn cứ bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 và hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 trên địa bàn tỉnh Hải Dương, mảnh đất trên chỉ có giá hơn 1,3 tỷ đồng. “Nếu chủ đất và gia đình tôi thống nhất lấy mức giá này để làm hồ sơ công chứng thì mức thuế thu nhập cá nhân chủ đất phải nộp chỉ khoảng 26 triệu đồng, tôi chỉ nộp 6,5 triệu đồng tiền lệ phí trước bạ. Cả chủ đất và tôi sẽ tiết kiệm được gần một nửa. Tuy nhiên vì một vài lý do cá nhân nên tôi đã không mua mảnh đất đó”, anh Tuấn cho biết.

Đây chính là căn nguyên của căn bệnh “bất động sản hai giá” xảy ra suốt nhiều năm qua, không riêng ở Hải Dương mà ở rất nhiều địa phương khác trên cả nước. Báo Hải Dương từng phản ánh vấn đề này từ hơn 2 năm trước. Trong đó chỉ rõ sự chênh lệch quá xa giữa giá thị trường và giá quy định theo bảng giá đất, không ít người vì muốn giảm thiểu tối đa chi phí trong giao dịch bất động sản nên đã mua bán thực tế một giá, hợp đồng công chứng một giá.

Luật Đất đai 2024 đã loại bỏ hoàn toàn khung giá đất. Hiểu đơn giản, nghĩa là sẽ không còn mức giá đất tối thiểu và tối đa của từng loại đất theo từng vùng. Thay vào đó, các tỉnh, thành phố sẽ căn cứ vào những nguyên tắc, phương pháp định giá để xây dựng bảng giá đất. Một trong số đó là nguyên tắc thị trường. Khi bảng giá đất được xây dựng sát giá thị trường sẽ thu hẹp đáng kể sự chênh lệch của 2 loại giá này. Đồng nghĩa với việc tình trạng khai hai giá sẽ dần được hạn chế.

Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ được UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp quyết định để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Tuy nhiên, vừa qua UBND tỉnh Hải Dương đã nhiều lần chủ động họp bàn xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường, làm cơ sở sớm trình HĐND tỉnh thông qua vào kỳ họp gần nhất.

Trong dự thảo bảng giá đất mới, toàn bộ hệ số điều chỉnh sẽ không còn hiệu lực. Thay vào đó, bất động sản tại từng khu vực, tuyến đường, vị trí… sẽ được xác định với mức giá cụ thể. Ví dụ (dự kiến) với đất ở đô thị, bất động sản trong khu nhà ở phường Nhị Châu (TP Hải Dương) nếu nằm trên tuyến đường có chiều rộng (gồm mặt đường, vỉa hè, dải phân cách giữa nếu có) từ 27 m trở lên ở vị trí 1 có giá 26,4 triệu đồng/m2, vị trí 2 là 12 triệu đồng/m2, vị trí 3 là 3,8 triệu đồng/m2. Hay với phường Phạm Ngũ Lão, bất động sản trên đường Nguyễn Lương Bằng đoạn từ ngã tư Máy Sứ đến đường Ngô Quyền ở vị trí 1 có giá 74,4 triệu đồng/m2, đoạn từ ngã tư Ngô Quyền đến đường Vũ Hựu ở vị trí 1 là 59,4 triệu đồng/m2…

Sát giá thị trường

Tại khoản 2 điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng có hiệu lực từ ngày 1/8 quy định “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế”.

Bên cạnh đó, theo khoản 2 điều 48 luật này, “chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam”. Số liệu thanh toán qua tài khoản sẽ giúp tăng tính công khai, minh bạch trong giao dịch bất động sản giữa doanh nghiệp và cá nhân.

Bỏ khung giá đất, áp dụng bảng giá đất được xây dựng theo nguyên tắc thị trường, thanh toán trong giao dịch bất động sản phải qua ngân hàng, đây là những quy định được nhận định sẽ góp phần siết chặt tình trạng bất động sản hai giá. Tuy nhiên, vẫn còn đó một số băn khoăn.

Chị Phạm Ánh Nguyệt ở TP Hải Dương, một môi giới bất động sản đã có chứng chỉ hành nghề cho rằng bảng giá đất được công bố hằng năm là nỗ lực rất lớn của các cơ quan liên quan trong tỉnh giúp thu hẹp đáng kể giá đất “trên giấy” và thực tế. “Tuy nhiên, bảng giá đất được xây dựng năm nay để áp dụng cho năm sau. Nghĩa là được xây dựng từ hiện tại để áp dụng cho tương lai. Vì vậy không thể tránh khỏi tình trạng bảng giá đất có độ trễ nhất định so với thị trường. Nếu biên độ chênh lệch không quá cao, nghĩa là tiệm cận với giá thị trường thì cơ bản có thể kiểm soát tình trạng bất động sản hai giá và ngược lại”.

Trên thực tế, tình trạng kê khai hai giá không chỉ xuất hiện ở doanh nghiệp và cá nhân, mà còn giữa những cá nhân với nhau. Lúc này sẽ có hợp đồng công chứng kê giá ảo và hợp đồng thỏa thuận kê giá thật. Trong trường hợp này, nếu phát sinh tranh chấp pháp lý thì chỉ hợp đồng công chứng có giá trị, hợp đồng thỏa thuận vô hiệu. Khi đó người bán rất khó đòi lại được số tiền chênh lệch. Hơn thế, nếu kê khai sai, có dấu hiệu trốn thuế sẽ bị xử lý theo pháp luật.

“Với căn nhà ở đường Lương Thế Vinh đã bán cách đây hơn 2 tháng, gia đình tôi dứt khoát yêu cầu bên mua thống nhất kê khai sát giá thị trường. Dù biết làm vậy thì số tiền nộp thuế cao hơn nhưng sẽ tránh khỏi rủi ro bị cơ quan thuế trả lại hồ sơ nếu nghi ngờ kê khai không trung thực. Ngoài ra, gia đình tôi cũng không phải lo lắng về những tranh chấp pháp lý sau này”, chị Nguyễn Thị Hà ở phường Hải Tân (TP Hải Dương) chia sẻ.

Muốn chặn hai giá, trước hết phải từ quan điểm, ý thức của người mua và bán bất động sản.