3 luật liên quan bất động sản có hiệu lực: Thị trường sẽ chuyển biến ra sao?

Theo đánh giá của đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, với việc 3 bộ luật (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở) vừa có hiệu lực thi hành, từ nay, hành lang pháp lý tác động trực tiếp đến lĩnh vực đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản sẽ thông thoáng hơn rất nhiều.

Các hành vi gian dối, lừa đảo trong kinh doanh nhà, đất cũng sẽ bị ngăn chặn, giúp thị trường bất động sản minh bạch và phát triển bền vững.

Gỡ vướng mắc, minh bạch thị trường

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng cho rằng việc Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 (sớm hơn 5 tháng), sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc về chính sách, nhất là chính sách về nhà ở xã hội.

“Trước đây, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có các nhóm vướng mắc liên quan đến việc chấp thuận chủ trương đầu tư nhà ở thương mại, liên quan đến phát triển nhà ở xã hội, điều kiện kinh doanh bất động sản thu hồi, điều kiện thị trường bất động sản của các chủ thể tham gia (nhà môi giới, sàn giao dịch bất động sản)… Tuy nhiên khi 3 luật trên cùng có hiệu lực, các vướng mắc này đều được giải quyết,” ông Dũng nói.

Dẫn chứng từ việc sửa đổi Luật Nhà ở, ông Dũng cho biết những quy định mới đã được bổ sung như: Thủ tục trình tự triển khai nhà ở xã hội sẽ được rút gọn, tinh giản hơn; quy định được hưởng chính sách nhà ở xã hội được đơn giản hoá hơn; quy định về ưu đãi chủ nhà đầu tư nhà ở xã hội dễ dàng hơn và quy định khác về xác định tính toán giá mua - bán nhà ở xã hội.

Theo Phó Cục trưởng Vương Duy Dũng, các thay đổi và bổ sung trên sẽ giúp tăng nguồn cung bất động sản và cơ cấu nhà ở xã hội. Vấn đề quan trọng là cơ quan quản lý cần làm rõ thông tin đối với các dự án bất động sản khi đưa vào kinh doanh, đối với nhà ở công trình xây dựng có sẵn hay quyền sử dụng đất các dự án. Ngoài ra, các dự án cũng cần được công bố thông tin công khai trên hệ thống thông tin trên website của Bộ Xây dựng và doanh nghiệp.

“Khi đó, các chủ thể có thể tham khảo, hoạt động của các sàn giao dịch cũng sẽ được minh bạch; qua đó sẽ làm tăng nguồn cung thị trường bất động sản, kể cả giá giao dịch và phân khúc bất động trong thời gian tới,” ông Dũng nói.

Về phía Bộ Tài nguyên và Môi trường, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai Lê Văn Bình cũng khẳng định việc đẩy sớm 3 luật sớm hơn dự kiến tới 5 tháng (so với thời điểm ban đầu, ngày 1/1/2025) là rất có lợi cho thị trường bất động sản. Theo đó, dự án tiếp cận đất đai sẽ minh bạch hơn đồng thời rất nhiều cơ chế tiếp cận đất đai cho các nhà đầu tư bất động một cách rất minh bạch.

“Khi cơ chế minh bạch sẽ tạo sự thuận lợi cho nhà đầu tư, người dân cũng không vướng các thủ tục pháp lý. Trước đây, chúng ta quy định giá cụ thể nhưng nhiều nơi định giá còn thấp so với thị trường. Quy định mới dù vẫn dùng giá cụ thể nhưng dần tiếp cận giá thị trường. Ngoài ra, các loại đất được quy định cụ thể hơn, chi tiết hơn,” ông Bình nhấn mạnh.

Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất Đào Trung Chính cho rằng Luật Đất đai năm 2024 là “cú hích” rất lớn đối với thị trường bất động sản. Luật đã lường trước được vướng mắc, điều kiện chuyển tiếp của dự án, giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch hơn.

Đặc biệt, Luật Đất đai đã nhấn mạnh tới yêu cầu phân cấp của địa phương, gắn với điều kiện thực tế của địa phương đồng thời yêu cầu các địa phương phải đưa ra khuôn mẫu, quy định phù hợp với địa phương.

Điều chỉnh cung - cầu, giá bán ở mức hợp lý

Về vấn đề tài chính để hỗ trợ phát trường bất động sản, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng, cho biết việc 3 luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ có nhiều thay đổi.

Theo ông Hùng, hiện nay ngành ngân hàng đang tập trung nguồn vốn để cung ứng cho vay bất động sản, trong đó có nhà ở xã hội, cho nên lượng tiền là không thiếu. Thậm chí nếu các dự án bất động sản đáp ứng được yêu cầu hoàn thiện theo quy định pháp luật thì càng không thiếu vốn.

"Lúc đó không phải một vài ngân hàng, mà hàng chục ngân hàng sẽ hỗ trợ đồng thời có chính sách giảm lãi suất. Vấn đề này hiện Ngân hàng nhà nước cũng đã chỉ đạo rất quyết liệt," ông Hùng chia sẻ.

Thông tin thêm về tình hình nguồn cung bất động sản hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết vài năm gần đây, thị trường không có dự án mới được phê duyệt, cấp phép đầu tư. Các dự án chủ yếu là dự án cũ và dự án đã mua đi bán lại. Nguồn cung vừa thiếu vừa kém chất lượng; nguồn cung cho người dân, người nghèo rất ít; cấu trúc sản phẩm không phù hợp.

“Hy vọng việc Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành, nhiều dự án sẽ được tháo gỡ, nguồn cung sẽ được đẩy vào thị trường nhiều hơn. Nhiều phân khúc chung cư, chung cư mini, condotel, căn hộ nghỉ dưỡng, nhà ở chất lượng sẽ xuất hiện phong phú, từ đó góp phần giảm áp lực cung - cầu và giá cả sẽ được điều chỉnh,” ông Đính chia sẻ.

Ông Đính cũng kỳ vọng việc điều hành của Chính phủ sắp tới sẽ giúp cho thị trường có nhiều dự án mới, trong đó có vài nghìn sản phẩm chung cư được mở bán với mức giá phù hợp để giải toả được vấn đề cung - cầu.

“Về giá cả bất động sản, tôi cho rằng những khu vực trước đây có hiện tượng bong bóng, sốt ảo chắc chắn sẽ được điều chỉnh về với giá trị thực. Khi đó cung - cầu sẽ được điều chỉnh và ở mức giá hợp lý,” ông Đính nói.

Tuy vậy, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng lưu ý xu hướng chung của thị trường bất động sản thời gian tới sẽ không có hiện tượng giảm giá, không có bong bóng nổi lên, mà giá bất động sản sẽ do nhu cầu của thị trường và chất lượng sản phẩm quyết định.