Hậu quả việc vay vốn quá tay

Thời gian qua, nhiều người kinh doanh bất động sản ở Hải Dương gặp khó khăn khi toàn bộ vốn liếng, nhà cửa đã thế chấp ngân hàng để đầu tư một số dự án cao cấp trong tỉnh và một số tỉnh như Hưng Yên, Nghệ An... Đây là hệ quả của việc sử dụng tỷ lệ vốn vay ngân hàng hay còn gọi là đòn bẩy tài chính quá lớn khi mua bất động sản.

Thời điểm thị trường bất động sản sôi động vào những năm 2018 đến giữa năm 2022, người buôn bán bất động sản thu lợi lớn khi giá nhà đất tăng mỗi ngày. Nhiều dự án, người dân bỏ tiền mua sau từ 1-2 năm đã lãi gấp 2-3 lần. Giai đoạn này cũng là thời điểm tiền rẻ (lãi suất ngân hàng cho vay thấp) khi Nhà nước bơm tiền để vực dậy nền kinh tế do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 nên dòng tiền đổ vào bất động sản càng nhiều. Hoạt động mua bán đất mang lại lợi nhuận lớn nên người người, nhà nhà đi buôn đất.

Nhiều công ty phát triển bất động sản nắm bắt được cơ hội đã đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn. Họ bắt tay với nhiều ngân hàng để cho người dân vay tiền mua đất. Nhiều dự án cho vay tới 70-80% giá trị lô đất với thời gian bắt đầu trả nợ gốc sau khi vay từ 12-36 tháng, không tính lãi suất, tài sản thế chấp chính là quyền sử dụng đất và tài sản trên đất của bất động sản đó. Nhiều người chưa cần sử dụng hết thời gian ân hạn nợ gốc đã bán được nhà, đất, lãi từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng/lô nhà, đất.

Cuối năm 2021 và những tháng đầu năm 2022, nhiều người dân Hải Dương bỏ ra rất nhiều tiền đầu tư vào một số khu đô thị lớn ở Hưng Yên, Nghệ An... Thời gian đầu, nhiều người sử dụng đòn bẩy tài chính rất hiệu quả. Hoạt động mua đi bán lại thu lãi tiền tỷ chỉ trong thời gian ngắn. Kiếm tiền dễ, lãi suất ngân hàng thấp, nhiều người đầu tư số tiền lớn mua nhà đất tại các dự án trên. Đến nửa cuối năm 2022, chính sách tiền tệ đảo ngược, lãi suất ngân hàng đồng loạt tăng mạnh, thị trường bất động sản đóng băng. Người buôn đất như ngồi trên đống lửa vì nhà đất mua nhưng không bán được, thời gian ân hạn nợ gốc giảm dần.

Một người bạn tôi hoạt động trong lĩnh vực buôn bán bất động sản đã đầu tư hơn 70 tỷ đồng mua 10 căn nhà xây thô tại một dự án lớn ở Hưng Yên vào đầu năm 2022. Do không mua được trực tiếp từ chủ đầu tư, bạn tôi phải mua lại với số tiền chênh lệch từ 400 - 600 triệu đồng/căn. Với chính sách cho vay đến 70% giá trị căn nhà, thực chất bạn tôi chỉ phải bỏ ra số tiền ban đầu khoảng 25 tỷ đồng, gồm 20 tỷ đồng - tương đương với 30% giá trị của 10 căn nhà cộng với 5 tỷ đồng tiền chênh lệch. Để có 25 tỷ đồng, bạn tôi đã thế chấp một số căn nhà của gia đình, bố mẹ, anh em để vay ngân hàng.

Mọi việc đang diễn ra thuận lợi thì nửa cuối năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản đóng băng, nhà đất không bán được, nhất là phân khúc cao cấp. Hơn 1 năm nay, bạn tôi phải trả lãi ngân hàng hơn 200 triệu đồng/tháng cho số tiền đầu tư ban đầu. Tới đây, khi 70% giá trị của số tài sản trên hết thời gian ân hạn nợ gốc, số tiền phải trả ngân hàng hằng tháng sẽ tăng lên vài lần. Từ một người được cho là đại gia buôn bán bất động sản, thời điểm này bạn tôi gần như tay trắng khi tiền lãi hằng tháng đang bào mòn số tài sản tích lũy được nhiều năm qua. Nhiều người buôn bán đất ở Hải Dương cũng lâm vào hoàn cảnh tương tự. Một số người chấp nhận mất trắng 30% số tiền bỏ ra ban đầu và tiền chênh lệch để bán đất nhằm tránh bị nhảy nhóm nợ khoản vay ngân hàng, ảnh hưởng đến việc tiếp cận vốn vay sau này nhưng cũng không có người mua.

Sử dụng đòn bẩy tài chính trong hoạt động sản xuất, kinh doanh rất phổ biến hiện nay nhưng mọi hành động phải có kiểm soát. Khi sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn cho lớp tài sản rủi ro như bất động sản mà quản trị rủi ro không tốt có thể sẽ phải trả giá rất đắt.