Bất động sản vùng ven Hà Nội "gãy sóng"

Tháng 7 và 8, khi lãi suất ngân hàng liên tục giảm, giao dịch nhà đất tại vùng ven bắt đầu sôi động hơn hẳn nửa đầu năm. Anh Nguyễn Văn Tú, một nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp ở Hà Đông, Hà Nội, khi đó vì do dự đã chốt trượt 3 căn liền kề ở các dự án Hinode Royal Park và Lideco tại huyện Hoài Đức. Cuối cùng, anh cũng chốt thành công một căn biệt thự song lập 200 m2 tại dự án The Phoenix Garden ở huyện Đan Phượng nhưng phải mua đuổi, bỏ thêm 300 triệu đồng.

Nhưng gần đây, anh rao bán lại căn này với giá 11,2 tỷ đồng mãi chưa có khách chốt. Một số môi giới khuyên nên đợi thêm đến sau Tết. Nếu cần bán ngay, anh phải hạ giá xuống khoảng 10,5 tỷ đồng mới có cơ hội vì thị trường trầm lắng trở lại.

Không chỉ với huyện Đan Phượng, tại khu vực huyện Hoài Đức, theo anh Phạm Ngọc Trường, môi giới tại đây, tình hình vài ba tháng trước cũng sôi động hơn hiện tại. Khi đó, chủ đầu tư một dự án lớn gần đường Lê Trọng Tấn có kế hoạch mở bán nhà biệt thự, liền kề với giá cao nhất lên đến 170 triệu đồng một m2. Giá nhà thứ cấp và thanh khoản tại các dự án Geleximco Lê Trọng Tấn, Hinode Royal Park, Lideco, An Lạc Green Symphony... đều tăng nhẹ.

Lý do thị trường khi đó xuất hiện "sóng" nhẹ là lãi suất ngân hàng giảm nhanh, các thông tin hạ tầng như đường Vành đai 4 khởi công, triển khai nút giao đường Vành đai 3,5 thông với đại lộ Thăng Long... Chưa kể, không ít xã thuộc huyện Đan Phượng, Hoài Đức khi đó cũng bắt đầu trải nhựa lên các tuyến đường trước đó được bê tông hóa. Đường liên xã, liên thôn được mở rộng hơn. Tuyến Tây Thăng Long nối từ Phạm Văn Đồng về thị trấn Phùng có động thái tái khởi động đấu thầu. Một số gói thầu về trồng cây xanh, chiếu sáng, thi công nút giao thuộc tuyến Vành đai 3,5 cũng được triển khai.

Anh Trường cho hay, một số căn biệt thự song lập rộng 240 m2 ở khu B, khu D của dự án Geleximco Lê Trọng Tấn trước tháng 6 được rao bán 15-15,5 tỷ đồng tháng 7 đã bị đẩy lên không dưới 16,5 tỷ đồng và được chốt ở giá 16 tỷ đồng.

Đầu tháng 9, một số căn có vị trí đẹp, giá rao bán đã lên đến 18,5-19 tỷ đồng. Một số căn biệt thự song lập rộng 200 m2, giá cũng bị đẩy lên 16,5-17,5 tỷ đồng thay vì 14,5-15 tỷ đồng như trước tháng 6.

Tuy nhiên, thị trường khu vực này chỉ nhen nhóm có đợt sóng nhỏ, theo một số chủ sàn giao dịch bất động sản, nhà đầu tư ở vùng ven phía Tây Hà Nội. Từ đầu tháng 10, tại dự án Geleximco Lê Trọng Tấn, giá rao bán một căn biệt thự song lập 240 m2 chỉ còn 16-18 tỷ đồng; biệt thự song lập 200 m2 chỉ khoảng 16 tỷ đồng; nhà vườn liền kề trên dưới 11 tỷ đồng, tùy vị trí. Giá nhà liền kề, biệt thự tại các dự án Hinode Royal Park (trên dưới 8 tỷ đồng một căn 90 m2, xây thô 5 tầng, hoàn thiện mặt ngoài); Lideco (17-26 tỷ đồng diện tích 200-300 m2)... cũng chững lại. Mức giá rao bán này đã giảm khoảng 10-15% so với hồi đầu quý III.

Ở một số khu vực vùng ven trung tâm Hà Nội khác cũng tương tự. Giá rao bán nhà liền kề, biệt thự tại một số dự án như HUD Mê Linh cũng chững lại so với đầu quý 3 - khi có thông tin khởi công đường Vành đai 4. Hiện, giá rao bán biệt thự, liền kề khoảng 40-50 triệu đồng một m2, tùy diện tích và vị trí. Mức giá rao bán cũng giảm khoảng 10-15% so với đầu tháng 7.

Chị Ngọc Hà, chủ một sàn giao dịch bất động sản ở khu vực quận Hà Đông và huyện Hoài Đức, chia sẻ thị trường không tích cực nên một chủ đầu tư dự án lớn ở gần đường Lê Trọng Tấn cũng đã lùi kế hoạch mở bán. Lượng người quan tâm đi xem nhà cũng giảm khoảng 50% so với đầu quý III. Khi dự án dừng mở bán hàng sơ cấp, nhiều nhà đầu tư, sàn giao dịch trót ôm hàng thứ cấp trước đó phải bán bớt để tăng tỷ lệ nắm giữ tiền mặt, giảm áp lực lãi suất. Nguồn cung tăng nên giá chào bán cũng giảm.

"Riêng sàn giao dịch tôi quản lý đang có hơn 50 căn biệt thự, liền kề rải rác ở một số dự án thuộc huyện Hoài Đức, Đan Phượng được chủ nhà bắt đáy hồi đầu năm, nay gửi bán lại nhưng chưa ai mua", chị Hà nói.

Từ cuối tháng 9 đến đầu tháng 11, Ngân hàng Nhà nước liên tục phát hành tín phiếu để hút tiền về với quy mô giao dịch hơn 360.000 tỷ đồng. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng tâm lý khách hàng bị ảnh hưởng nhiều bởi thông tin này. Nhiều nhà đầu tư sẽ lo ngại tình hình kinh tế, tài chính có thể có diễn biến phức tạp nên Ngân hàng Nhà nước mới hút tiền về. Từ đó, nảy sinh tâm lý gửi tiền vào ngân hàng, chờ đợi cơ hội rõ ràng hơn mới bắt đáy.

Do đó, giá giảm, lãi suất ngân hàng hạ nhưng thanh khoản thị trường đất nền vẫn yếu. Như khu vực thị trấn Phùng (huyện Đan Phượng), Trạm Trôi (huyện Hoài Đức), giá hiện giảm trung bình 25-30% so với thời kỳ đỉnh sốt cuối 2021. Như lô đất 100 m2 tại trung tâm thị trấn Phùng hiện được rao 5 tỷ đồng và có thể thương lượng thêm. Trong khi đó, năm 2021, giá chào bán phổ biến khoảng 6 tỷ đồng. Tương tự, khảo sát của một trang chuyên thông tin về bất động sản cũng cho thấy giá rao bán đất nền nơi có đường Vành đai 4 chạy qua: huyện Đan Phượng, Hoài Đức, Thanh Oai, Mê Linh... hiện đã giảm khoảng 20-30% so với cuối 2022.