Chung cư mini phải lập dự án mới được bán, chỉ cho thuê nếu dưới 20 căn hộ

Để khắc phục tồn tại của chung cư mini, Điều 57 Luật Nhà ở (sửa đổi) sau tiếp thu ý kiến, đưa ra quy định siết quản lý về đầu tư, xây chung cư mini, cùng với đó là các điều khoản bảo đảm nguồn cung, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp.

Làm sao để đáp ứng điều kiện có sổ, giá cả liệu có tăng và xử lý thế nào với các chung cư mini đã được đầu tư?

Cụ thể, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng) sẽ được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Cùng với đó, việc đầu tư xây dựng chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.

Ông Tô Anh Hùng - Giám đốc chiến lược Công ty TNHH Nhà Ở Ngay Việt Nam kiêm Chuyên gia Lập kế hoạch tài chính AFP chia sẻ: "Như trong luật mới này sẽ giúp chúng ta có những quy định những nhà nhiều tầng nhiều căn hộ đầu tiên phải phù hợp với quy hoạch, tiếp theo cấp phép xây dựng bao nhiêu tầng, mật độ bao nhiêu phải rõ ràng, tiếp theo sau khi xây dựng xong thì quản lý của các bộ ban ngành và việc liên quan đến PCCC".

Do đó, các chung cư mini trong thời gian tới gần như sẽ không thể bán cho người dân nếu không lập dự án đầu tư. Việc phát triển chung cư mini vì thế sẽ bị hạn chế đáng kể do những quy định chặt chẽ về thủ tục. Nhận định của ông Nguyễn Văn Đỉnh – chuyên gia pháp lý bất động sản:

"Tôi cho rằng với quy định chặt chẽ này thì loại hình chung cư mini để bán tôi cho rằng được quản lý rất chặt chẽ và hầu như không phát triển được trong bối cảnh luật mới. Chu kỳ luật mới sẽ là nơi mà các dự án được đầu tư một cách bài bản thông thường và chỉ còn 1 sản phẩm chung cư mini cho thuê với quy mô dưới 20 căn không phải lập dự án, tuy nhiên luật cũng có những quy định chặt chẽ về phòng cháy chữa cháy để đảm bảo an toàn cho người dân".

Trong khi đó, việc lập dự án đầu tư và đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở sẽ là thách thức rất lớn. Bởi lẽ, chung cư mini là các nhà ở cao tầng, được xây dựng trên diện tích 200 - 300 m2 là chủ yếu, nằm trong ngõ ngách sâu.

Vì vậy, việc phải lập dự án như các chung cư thương mại bình thường là điều gần như không thể. Quan điểm của ông Phan Lê Thành Long – Chủ tịch sáng lập Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam:

"Chúng ta phải chờ Chính phủ ban hành Nghị định, Bộ xây dựng ban hành Thông tư. Bởi vì sao ngày xưa có ai hướng dẫn là tôi xây ở đâu. Xây trong ngõ trong ngách lấy đâu ra các xe cứu hoả có khả năng tiếp cận.

Nếu họ quy định rằng căn chung cư mini xe cứu hoả phải tiếp cận được thì khó. Nếu sau này vận hành chúng ta sẽ thấy gần như xây nhà mặt phố đường thật to bán thành căn hộ nhỏ chung cư thì hiệu quả kinh tế gần như khó. Và như thế người có nhu cầu ở những căn hộ chung cư mini sẽ gánh một chi phí lớn hơn, một cái giá khác hơn".

Theo đánh giá của giới chuyên gia, việc quy định các chung cư mini phải đáp ứng các điều kiện cụ thể để được cấp sổ hồng là một thay đổi quan trọng. Tuy nhiên, một thực tế được ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn nêu ra:

"Một trong những vấn đề nhiều người quan tâm là chung cư mini được cấp sổ hồng. Tuy nhiên 1 vấn đề ở đây là quy định rât chặt chẽ và chi tiết theo chung cư mini. Nhưng đồng thời nó dẫn đến việc có thể là những căn hộ chung cư mini được bán thông qua vi bằng thì có thể không được cấp sổ. Thì như vậy sẽ dẫn đến tình trạng giai đoạn giao thời này khá nhiều người sẽ gặp khá nhiều vấn đề trong việc có thể có sổ cho cái chung cư hiện tại".

Tại điều 46 Luật Nhà ở 2014 và trước đó là Nghị định 71/2010 của Chính phủ đã có quy định nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở và cũng có quy định về cấp sổ cho người mua chung cư mini được hướng dẫn chi tiết tại Điều 6 Nghị định 99/2015. Do đó đây là một quan hệ pháp luật đã xảy ra và khi Luật mới ban hành sẽ có những điều khoản chuyển tiếp để quy định số phận pháp lý của quan hệ đó.

Tại Điều 198 Luật Nhà ở 2023 quy định chung cư mini đã cấp sổ cho người mua thì sổ đó vẫn có giá trị và các chủ thể vẫn tiếp tục quyền của người sử dụng đất theo sổ đó. Còn chung cư mini đã bán cho các hộ gia đình, cá nhân mà chưa cấp sổ thì chia làm 2 trường hợp. Ông Nguyễn Văn Đỉnh – chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết thêm:

"Một trường hợp là nếu toà nhà đó đáp ứng điều kiện cấp sổ theo Luật tại thời điểm giao dịch, ví dụ như đáp ứng quy định của Nghị định 99 là có từ 30m2 trở lên, căn hộ khép kín, và có nhà vệ sinh có bếp riêng thì Nhà nước vẫn xem xét cấp sổ cho người mua đó. Trường hợp 2 là chưa có sổ và không đáp ứng đủ điều kiện để cấp sổ theo pháp luật trước đây thì 1 điều luật quy định rõ là không hợp thức hoá sai phạm này, nguyên tắc xử phạt hành chính theo pháp luật vê xây dựng, về PCCC và không cấp sổ cho hộ gia đình cá nhân mua đó".

Các chuyên gia cho rằng, việc siết chặt xây dựng và quản lý chung cư mini là cần thiết vì loại hình này đã phát triển tràn lan suốt thời gian dài với nhiều vi phạm. Những quy định rõ ràng của các điều luật cũng thể hiện quan điểm không hợp thức hoá sai phạm và không luật hoá chung cư mini có vi phạm.

Tuy nhiên, với số lượng lớn những chung cư mini không đủ điều kiện mà người dân đang sinh sống chúng ta cũng cần có giải pháp xử lý để bảo đảm quyền và lợi ích của người dân.