"Bất động sản có thể phục hồi chậm nhất cuối năm sau"

Dữ liệu nghiên cứu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam - VARS chỉ ra, thanh khoản trên thị trường địa ốc đang dần cải thiện so với giai đoạn khó khăn cuối năm ngoái và những tháng đầu năm nay. Quý III, cả nước ghi nhận 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý II và hơn hai lần so với quý I.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc thị trường DKRA Group, cũng nhận định trạng thái hiện tại của thị trường bất động sản đã có sự thay đổi tích cực hơn so với đầu năm. Tính riêng quý III , khu vực phía Nam có hơn 4.800 sản phẩm nhà đất (gồm căn hộ, đất nền và nhà thấp tầng) bán mới. Trong đó, 70% nguồn cung được hấp thụ, tương đương 3.200 căn đã bán thành công.

Theo ông Thắng, từ nay đến cuối năm, diễn biến của bất động sản sẽ theo hướng tích cực hơn. Quý IV, thị trường phía Nam sẽ có thêm 350-420 sản phẩm đất nền, 1.200-1.600 căn hộ và khoảng 450 sản phẩm nhà phố chào bán. Nguồn hàng không nhiều nên sức cầu chung toàn thị trường dự kiến cũng tăng nhờ vào động thái giảm lãi suất và tâm lý mua bất động sản vào cuối năm lên cao.

Dù vậy theo ông Thắng, chưa thể kỳ vọng bất động sản sẽ có ngay những phục hồi mạnh mẽ. Nửa đầu năm 2024, thị trường sẽ bớt khó khăn hơn hiện tại nhưng để "đảo chiều" thành công, gần nhất cũng phải nửa cuối năm 2024.

"Những loại hình đáp ứng nhu cầu thực như nhà ở xã hội, căn hộ hạng C, hạng B, và đất nền tại gần khu kinh tế lớn, đầy đủ tiện ích, có thể xây nhà ở hoặc kinh doanh sẽ phục hồi trước tiên. Các sản phẩm đầu tư, đầu cơ sẽ mất thêm từ 2-3 quý nữa để vực dậy thanh khoản", ông Thắng phân tích.

Chung quan điểm, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng phân khúc căn hộ trung cấp, bình dân sẽ có chuyển động đi lên đầu tiên vào khoảng quý III/2024. Đất nền, biệt thự, nhà phố/liền kề, những sản phẩm có giá trị cao, nên phục hồi sẽ có độ trễ hơn so với chung cư, sớm nhất là phải cuối năm 2024 hoặc sang năm 2025 mới thoát khó và khởi sắc rõ rệt.

Theo ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS, Tổng giám đốc SGO Homes, thị trường nhà ở tại các thành phố lớn đã có dấu hiệu vượt đáy. Tuy nhiên để đảm bảo chu kỳ tăng trưởng như kỳ vọng, cần có các cơ chế, chính sách cải thiện nguồn cung cũng như sức mua. Hiện tại, nguồn cung vẫn bế tắc, mới chỉ có khoảng 10% dự án được tháo gỡ. Lãi suất ngân hàng đã giảm nhưng còn khá cao so với kỳ vọng của người đi vay.

"Các dự án cần một khoảng thời gian tương đối để có thể triển khai, đủ điều kiện mở bán. Kỳ vọng về sự phục hồi của thị trường có thể diễn ra nửa cuối năm 2024", ông nói.

Một khảo sát mới đây được đơn vị Batdongsan thực hiện trên gần 500 nhà môi giới cho ra kết quả khoảng 40-42% người được hỏi nhận định nửa cuối năm sau mới là thời điểm phục hồi của phân khúc đất nền, nhà thấp tầng. Căn hộ có chỉ báo tích cực hơn khi 42% cho rằng sẽ khởi sắc trong 2 quý đầu năm 2024 và 30% nhận định điểm phục hồi vẫn sẽ rơi vào 2 quý cuối năm.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan, cho rằng mỗi phân khúc có thời điểm hồi phục khác nhau nhưng chậm nhất là trong quý IV, khi các chính sách của Chính phủ thẩm thấu vào thị trường.

"Diễn biến tích cực từ chính sách điều hành kinh tế, tài chính tiền tệ của Chính phủ đang tạo ra tâm lý tích cực hơn cho thị trường, góp phần định hướng nhu cầu bất động sản trở về với giá trị thực. Thị trường bất động sản sẽ đảo chiều vào năm 2024 trong điều kiện các chính sách điều hành vĩ mô tiếp tục tích cực như hiện nay", ông Quốc Anh chia sẻ.

Cũng nhận định sự hồi phục của địa ốc phụ thuộc phần nhiều vào các chính sách điều hành vĩ mô và tình hình kinh tế chung, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho biết các chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ đang được điều tiết tốt. Chính phủ cùng Thủ tướng đã ban hành nhiều chỉ đạo giải quyết với biện pháp rất quyết liệt, nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường và doanh nghiệp bất động sản như Nghị định 08, Nghị quyết 33, Quyết định 388, Nghị định 10.

Đặc biệt, Luật Đất đai 2023, nếu được áp dụng đúng tiến độ, theo ông sẽ có hiệu lực trong nửa cuối năm sau, từ đó giải quyết các nút thắt trong phê duyệt dự án tại các khu dân cư mới, giúp nguồn cung nhà ở phục hồi giai đoạn 2024 - 2025. "Dự kiến trong 12 tháng tới, bất động sản bắt đầu đón nhận những thay đổi tích cực vì các chính sách mới sau một thời gian sẽ bắt đầu phát huy hiệu quả đến thị trường", ông Khương nhấn mạnh.

Còn theo PGS. TS Trịnh Đình Thịnh, sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các bộ, ban, ngành, đã chỉ đạo sâu sát để giải quyết các vấn đề khó khăn trên thị trường bất động sản, từ đó tháo gỡ vướng mắc về cơ chế, chính sách, thủ tục hành chính, tiếp cận vốn. Ngay bản thân thị trường cũng đang trong quá trình tái cơ cấu hoạt động. Các chủ đầu tư cân nhắc tập trung nguồn lực vào các dự án khả thi, thúc đẩy dòng tiền quay trở lại.

"Quá trình tái cấu trúc đang trên đà tiến hành, cần thời gian để đi từ kế hoạch đến thực tiễn. Vì vậy, sự thay đổi của thị trường chỉ rõ nét từ quý II/2024", ông Khương nêu quan điểm.

Tuy nhiên các chuyên gia cũng lưu ý, sự hồi phục của bất động sản sẽ không theo biểu đồ hình chữ V mà sẽ là chữ U. Phải đến năm 2025 mới bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ. Sự phục hồi dự kiến bắt đầu từ thị trường nhà ở tại các đô thị lớn sau đó mới dần lan ra những đô thị vệ tinh lân cận.

Một điểm cần nhìn thẳng là, địa ốc chịu phụ thuộc vào chính sách điều hành vĩ mô. Điều này dẫn đến, nếu các chính sách không thể ngấm đủ mạnh, đà hồi phục dự kiến của thị trường vẫn có nguy cơ bị đứt gãy.