[Audio] Gỡ khó cho thị trường bất động sản: Bài cuối - Tạo xung lực mới

Hồ sơ pháp lý kéo dài làm cho nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn. Trong ảnh: Dự án khu dân cư mới xã Cẩm Chế (Thanh Hà) đã cơ bản hoàn thành hạ tầng kỹ thuật

Để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, các doanh nghiệp cần cấu trúc lại sản phẩm. Cơ quan nhà nước đẩy nhanh thủ tục pháp lý cho doanh nghiệp. Tín dụng phải đến được với người dân có nhu cầu thực mua nhà đất để ở.

Cấu trúc sản phẩm, cơ cấu lại nợ

Các doanh nghiệp bất động sản hiện nay chỉ tập trung phát triển các phân khúc trung và cao cấp, hướng đến nhóm khách hàng đầu tư và đầu cơ vì lợi nhuận cao, rất ít doanh nghiệp quan tâm đến phân khúc nhà đất bình dân. Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, năm 2022, lượng bất động sản tồn kho phân khúc trung cấp, nhà ở thấp tầng và đất nền hơn 60%, phân khúc cao cấp gần 80%. Trong khi phân khúc bình dân thì ngược lại, tồn kho chỉ khoảng 30%. Tại Hải Dương, phân khúc trung cấp, cao cấp, nhà ở thấp tầng và đất nền là chủ yếu nhưng có giá cao. Các dự án phát triển nhà ở xã hội lại rất ít, nhà ở cho công nhân có chủ trương từ lâu nhưng phần lớn vẫn nằm trên giấy.

Để vực dậy thị trường, "quả bóng" đang ở chân các doanh nghiệp bất động sản. Nhà nước chỉ đóng vai trò kiến tạo, tháo gỡ về cơ chế, chính sách, như khẳng định của Thủ tướng Chính phủ tại hội nghị tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản mới đây không có chuyện dùng tiền ngân sách để giải cứu thị trường. Để làm được điều đó, các doanh nghiệp bất động sản phải cơ cấu lại bảng cân đối để tìm kiếm dòng tiền cho hoạt động của doanh nghiệp. Về tài sản, doanh nghiệp cần bán bớt các dự án dở dang hoặc dự án chưa triển khai, cắt giảm lợi nhuận để hạ giá bán với mục tiêu nhắm tới phân khúc khách hàng bình dân, những người có nhu cầu mua để ở thật. Tái khởi động các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân để tạo ra những sản phẩm có giá phù hợp với công nhân, người lao động có thu nhập thấp để tranh thủ gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng.

Đối với nguồn vốn, các doanh nghiệp tập trung xử lý từng khoản nợ vay của ngân hàng và cá nhân. Theo quy định, các doanh nghiệp đầu tư bất động sản chỉ cần ít nhất 20% vốn chủ sở hữu trên tổng mức đầu tư (với dự án từ 20 ha trở xuống) và 15% vốn chủ sở hữu (với dự án trên 20 ha), số còn lại, doanh nghiệp được phép huy động. Với việc phát hành trái phiếu hoặc các hợp đồng ủy thác, hợp đồng vay vốn, hợp đồng góp vốn hình thành tài sản trong tương lai... tương tự trái phiếu để huy động vốn thời gian qua quá dễ dàng cộng với vốn lãi suất thấp từ các ngân hàng dồi dào nên các doanh nghiệp vay rất nhiều tiền để phát triển bất động sản. Khi thị trường đóng băng, ngân hàng tăng điều kiện cho vay, áp lực trả nợ trái phiếu, hợp đồng vay vốn tương tự trái phiếu đến hạn... làm cho dòng tiền của các doanh nghiệp suy giảm, nhiều doanh nghiệp mất khả năng thanh khoản. Do đó, ngân hàng cần tính toán khoanh nợ, giãn nợ, tiếp tục cho doanh nghiệp vay nhưng quản lý chặt dòng tiền để doanh nghiệp tiếp tục hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, bàn giao sản phẩm cho khách hàng, qua đó khơi thông dòng tiền cho doanh nghiệp, không để doanh nghiệp sử dụng dòng tiền vay để trả nợ trái phiếu, nợ vay cá nhân góp vốn.

Đối với khoản vay trái phiếu, hợp đồng tương tự trái phiếu, việc thương lượng với khách hàng cần được doanh nghiệp tập trung giải quyết. Doanh nghiệp cần vận dụng linh hoạt Nghị định 08/2023/NĐ-CP ngày 5.3.2023 của Chính phủ áp dụng đối với trái phiếu, qua đó thương lượng với các khách hàng góp vốn dưới hình thức tương tự trái phiếu để giãn nợ khoản vay đến hạn hoặc trả nợ bằng nhà đất từ các dự án bất động sản. Cùng các chính sách đối với doanh nghiệp bất động sản, nhóm 4 ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước khẩn trương giải ngân gói tín dụng ưu đãi lãi suất trị giá 120.000 tỷ đồng, hướng đến người có nhu cầu ở thật, tránh tín dụng ưu đãi vào tay các nhà đầu tư, đầu cơ nhà đất.

Tháo gỡ thủ tục pháp lý

Các doanh nghiệp bất động sản cho rằng vấn đề pháp lý hiện nay là "nút thắt" của thị trường bất động sản. Vốn đầu tư lớn, lãi vay cao, thời gian thực hiện dự án kéo dài đang bào mòn tài chính của doanh nghiệp. Vướng mắc đầu tiên là việc thu hồi giải phóng mặt bằng để giao đất cho doanh nghiệp thực hiện dự án. Đa số người dân không đồng tình với đơn giá đền bù giải phóng mặt bằng vì cho rằng mức giá quá thấp, có lợi cho doanh nghiệp. Do đó, khi phê duyệt hệ số điều chỉnh để làm cơ sở đền bù giải phóng mặt bằng, cơ quan chuyên môn cần tính toán để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người có đất bị thu hồi.

Tiến độ tính tiền sử dụng đất các dự án bất động sản cũng đang là vấn đề "nóng" hiện nay. Theo quy định, tiền sử dụng đất được tính tại thời điểm giao đất nhưng hầu hết các dự án bất động sản hiện nay tính tiền sử dụng đất sau thời điểm giao đất. Năm 2022, toàn tỉnh chỉ có 4-5 dự án được tính tiền sử dụng đất trong khi hồ sơ đề nghị tính tiền sử dụng đất lên đến vài chục doanh nghiệp. Nguyên nhân là do cơ quan nhà nước và doanh nghiệp chưa thống nhất được cách xác định giá đất ở vị trí tương đương để làm cơ sở cho việc tính giá.

Việc xác định giá đất ở vị trí tương đương đang được cơ quan chuyên môn lấy từ các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trong vòng 2 năm qua ở khu vực lân cận. Tuy nhiên, việc xác định giá đất sát với giá thị trường gặp nhiều khó khăn do thời gian trước, nhiều cuộc đấu giá quyền sử dụng đất bị "thổi" giá lên rất cao, dẫn đến tổng số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp tăng. Việc tính chi phí đầu tư cũng còn nhiều vướng mắc. Nhiều dự án ban đầu được hướng dẫn tính tổng chi phí dự án theo thực tế đầu tư. Sau khi có hướng dẫn của Trung ương, cơ quan chuyên môn yêu cầu tính chi phí dự án theo suất đầu tư, thấp hơn so với chi phí doanh nghiệp đã thực hiện. Việc giá đất tính cao, chi phí dự án thấp, làm cho nhiều doanh nghiệp không đồng tình, dẫn đến thời gian tính tiền sử dụng đất kéo dài.

Các dự án giao thông sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản khởi sắc trở lại. Trong ảnh: Công trình dự án đường vành đai I tại TP Hải Dươnng đang khẩn trương thi công 

Song song với các biện pháp gỡ khó về pháp lý cho các doanh nghiệp bất động sản, thị trường đang rất kỳ vọng vào chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các bộ, ngành, địa phương phấn đấu giải ngân ít nhất 95% trong tổng số hơn 711.000 tỷ đồng vốn đầu tư công năm 2023 để vừa tạo động lực, vừa là nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội. Tại Hải Dương, việc giải ngân các dự án đầu tư công đang được đẩy mạnh. Những tuyến đường vành đai, đường liên kết vùng huyện tại TP Hải Dương, Bình Giang, Gia Lộc, Thanh Miện, Thanh Hà, Kim Thành... sau khi hoàn thành sẽ góp phần thu hút các doanh nghiệp đầu tư, tạo thêm việc làm cho người lao động. Qua đó, thúc đẩy thị trường bất động sản khởi sắc trở lại.

PHƯƠNG LINH

>>> Gỡ khó cho thị trường bất động sản: Bài 1 - Hết thời "lướt sóng ăn chênh"