Dòng chảy mới cho thị trường bất động sản

Các chuyên gia nhận định, hệ thống các luật này sẽ tác động tích cực đến việc kinh doanh bất động sản trong thời gian tới, tạo ra nhiều ảnh hưởng tích cực cho chủ thể trong xã hội, từ doanh nghiệp tới người tiêu dùng, thậm chí cả nhà đầu tư nước ngoài hay cá nhân Việt Nam ở nước ngoài.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản nhận xét, các luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực sẽ dẫn tới sự thay đổi trong cơ cấu thị trường và quy mô doanh nghiệp. Các quy định mới cơ bản sẽ tạo ra dòng chảy cho các dự án bất động sản.
Các dự án sẽ có cơ hội để triển khai, đặc biệt là những dự án mới. Dự án đang bị tắc nghẽn có thể được tháo gỡ nhờ các quy định về chuyển tiếp, dù ông Đỉnh cho rằng, điều này cũng chưa thể được giải quyết triệt để.

“Việc quy định rõ ràng trong luật giúp tránh tình trạng lạm quyền khi thi hành công vụ. Đơn cử, Luật Đất đai 2024 quy định rõ việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế đấu giá, đấu thầu chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với đầy đủ điện, đường, trường, trạm… - ông Đỉnh dẫn chứng.

Theo đó, thời kỳ tới, cơ bản các dự án nhà ở sẽ được triển khai theo loại hình nhà nước thu hồi đất rồi đấu giá, đấu thầu. Điều này cũng có nghĩa rằng các dự án quy mô lớn khi đấu giá, đấu thầu sẽ đòi hỏi năng lực nhà đầu tư lớn, bao gồm năng lực về tài chính, kỹ thuật, kinh nghiệm. Điều này sẽ tạo ra nhiều lợi ích quốc gia, công cộng, tạo ra tăng trưởng cho địa phương và cả người dân.

Các luật này có hiệu lực cũng sẽ dẫn tới sự thay đổi trong cơ cấu thị trường và quy mô doanh nghiệp. Doanh nghiệp có quy mô nhỏ sẽ phải có chiến lược như tăng vốn hoặc sáp nhập để hình thành doanh nghiệp mới có đủ năng lực để tiếp cận với việc đấu giá, đấu thầu và triển khai dự án. Nhờ đó, phân khúc sản phẩm sẽ theo hướng chuyên nghiệp hơn. Thị trường bất động sản sẽ phát triển chuyên nghiệp và theo chiều sâu.

Một số dự án cũ, nhà đầu tư đã gom đất có thể sẽ phải chuyển hướng kinh doanh, có thể phải chuyển sang nhà ở xã hội hoặc điều chỉnh để phù hợp với các quy định.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chỉ rõ, thị trường bất động sản 20 năm trở lại đây đã tăng trưởng rất nhanh. Tuy nhiên, sau thời gian tăng trưởng mạnh, từ năm 2018 - 2019 đến nay đã xuất hiện những dấu hiệu gặp khó. Nguyên nhân là do những vướng mắc về thể chế, pháp lý. Hiện cả nước có trên 1.200 dự án có giá trị trên 30 tỷ USD đang chờ rà soát, thanh tra.

Trước thực trạng đó, Chính phủ, Quốc hội đã sửa đổi và ban hành các luật liên quan đến thị trường như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023. Trong các luật sửa đổi lần này, quan điểm của các nhà làm luật là nhằm đồng nhất quy định thể chế, liên quan đến sử dụng đất đai, không để tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật. Từ đó, giúp cho hoạt động đầu tư, sử dụng các nguồn lực đất đai được rõ ràng, minh bạch, hướng đến việc làm thế nào đẩy mạnh năng lực thực tế - ông Đính phân tích.

Tuy nhiên, theo ông Đính, các khó khăn của thị trường thời gian vừa qua cũng chính là sự sàng lọc. Thị trường chỉ còn lại những doanh nghiệp đủ năng lực. Các doanh nghiệp nhỏ sẽ buộc phải cùng liên doanh, liên kết để có đủ sức phát triển và tồn tại trên thị trường.

“Khi các luật có hiệu lực, sẽ không còn tình trạng doanh nghiệp "tay không bắt giặc". Việc phát triển các dự án cũng sẽ khó khăn hơn rất nhiều. Các nhà đầu tư phải là người làm thật chơi thật. Việc đón sóng, lướt sóng ảo sẽ không thể xảy ra khi các quy định pháp luật mới có hiệu lực” – ông Đính khẳng định.

Một trong những kỳ vọng của doanh nghiệp, người dân với Luật nhà ở năm 2023 chính là gỡ nút thắt để phát triển nhà ở xã hội. Dưới góc nhìn doanh nghiệp, Tổng giám đốc G-Home Nguyễn Hoàng Nam ghi nhận, trước ngày các bộ luật có hiệu lực (1/8), thì ngày 26/7 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Tức là nghị định hướng dẫn về nhà ở xã hội đã có ngay trước đó và có hiệu lực cùng ngày 1/8, rất kịp thời, đồng bộ.

Đặc biệt, việc giải quyết được định khâu định giá đất giúp rút ngắn đáng kể quá trình phát triển nhà ở xã hội. Thêm nữa, các chủ đầu tư nhà ở xã hội không còn phải bắt buộc dành ra 20% phần diện tích để cho thuê, sau 5 năm mới được bán. Điều này giúp “cởi trói” rất lớn do đơn giá cho thuê, hiện được công khai trên các cổng thông tin, nhưng vẫn đắt hơn mặt bằng giá người dân tự cho thuê, chưa kể thủ tục pháp lý rất phức tạp. Theo ông Nam, việc mua bán hay cho thuê nên để thị trường tự quyết định.

Với quy định trước đây, người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội lại không đủ tiền, trong khi người trung lưu không đủ tiền mua nhà ở thương mại thì không đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội. Cùng với đó là những quy định chồng chéo, phức tạp về vấn đề hộ gia đình – hộ khẩu.

Trong khi đó, quy định mới đã “cởi trói” về điều kiện thu nhập với việc bổ sung cách thức tính tổng thu nhập 2 vợ chồng không quá 30 triệu đồng/tháng đã tháo gỡ rất lớn cho người dân. Điều này cho thấy Bộ Xây dựng và Chính phủ đã lắng nghe các ý kiến chuyên gia.

“Những yếu tố này sẽ giúp các chủ đầu tư thêm tự tin hơn trong phát triển nhà ở xã hội. Với sự cởi trói mạnh mẽ về luật, tôi mong chờ Thông tư mới ra đời sẽ giúp tháo gỡ toàn bộ khó khăn để các chủ đầu tư yên tâm làm nhà ở xã hội” – ông Nam chia sẻ.