Xu hướng kho xưởng đa chức năng đang tăng

Việt Nam đang trở thành điểm đến của nhiều nhà sản xuất quốc tế. Hầu hết nhà sản xuất cỡ trung trở xuống đều chọn thuê kho xưởng xây sẵn, thay vì xây mới, nhằm rút ngắn thời gian cũng như giảm chi phí đầu tư ban đầu.

Nhu cầu đa dạng

Báo cáo của JLL Vietnam cho thấy nhu cầu thuê mặt bằng kho xưởng cao tầng có diện tích 1.000 - 5.000 m2 đang tăng nhanh. Các doanh nghiệp có nhu cầu này chủ yếu hoạt động trong ngành công nghiệp nhẹ.

Hiện tỷ lệ hấp thụ ròng tích cực của phân khúc kho xưởng xây sẵn xuất phát từ sự gia tăng nhu cầu nội địa. Điều này giúp cho lượng hấp thụ ròng phía Nam đạt xấp xỉ 16.000 m2 trong quý 2/2024, gần gấp 03 lần so với quý trước.

Tại miền Bắc, động lực thuê kho từ các nhóm nhà sản xuất ngày càng chiếm ưu thế nhờ lĩnh vực sản xuất đang được đầu tư phát triển trong bối cảnh dịch chuyển “Trung Quốc +1”. Do đó, hấp thụ thuần đạt 27.000 m2 trong quý 2/2024. Dẫn đầu bởi tỉnh Bắc Ninh và Hải Phòng.

Ở khu vực phía Nam, tiếp nối sự ra mắt của dự án Cainiao Đồng Nai Logistics Park vào quý trước, SLP đã giới thiệu giai đoạn 2 của dự án SLP Park Long Hậu (tỉnh Long An), bổ sung thêm hơn 27.000 m2 diện tích cho thuê mới. Do đó, quy mô thị trường kho vận phía Nam và phía Bắc trong năm 2024 tăng khoảng 1,6 lần so với năm 2023.

Ghi nhận của Cushman Wakefiled Việt Nam cũng cho thấy nhu cầu thị trường nhà xưởng xây sẵn phục hồi nhờ tiêu dùng nội địa tăng và dòng vốn FDI mới vào Việt Nam.​ Nhu cầu đến từ nhiều ngành khác nhau, từ các ngành truyền thống như nhựa, sản xuất phương tiện đi lại và thức ăn chăn nuôi đến các ngành giá trị gia tăng cao như điện tử và dược phẩm.​

Còn theo CBRE Việt Nam, tại miền Nam, nhà kho xây sẵn không có nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm 2024. Tỷ lệ lấp đầy đạt 63% nhờ các giao dịch lớn ghi nhận tại các dự án ở TP. HCM và Long An.

Ngược lại, thị trường nhà xưởng xây sẵn có những diễn biến sôi động khi các dự án quy mô lớn với tổng diện tích hơn 371.000 m2 tại Bình Dương và Đồng Nai đi vào hoạt động. Tỷ lệ lấp đầy đạt 81%.

Giá thuê nhà kho và nhà xưởng xây sẵn tại thị trường miền Nam vẫn giữ mức ổn định so với quý trước, lần lượt đạt 4,5 và 4,9 USD/m2/tháng, tăng 2% so với cùng kỳ năm ngoái đối với nhà kho và 1% đối với nhà xưởng. Nhóm ngành nhu cầu về kho xưởng xây sẵn miền Nam đến từ các nhà sản xuất ở lĩnh vực công nghệ cao, năng lượng tái tạo, bên cạnh sự mở rộng của các công ty thuộc lĩnh vực thương mại điện tử.

Tại miền Bắc, trong nửa đầu năm 2024 có hơn 225.000 m2 kho xưởng xây sẵn hoàn thành tại các thị trường cấp 1, trong đó diện tích nhà xưởng xây sẵn chiếm đến 95%. Diện tích hấp thụ nhà xưởng xây sẵn cũng vượt trội và cao gấp hơn 04 lần diện tích hấp thụ của nhà kho xây sẵn. Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn đạt 89%, nhà kho tại khu vực phía Bắc duy trì ngưỡng lấp đầy 79%.

Mức giá thuê của nhà xưởng xây sẵn đạt 4,9 USD/m2/tháng, tăng 1,9% theo năm và nhà kho xây sẵn đạt 4,6 USD/m2/tháng, giảm 1% theo năm. Nhóm ngành điện tử, chất bán dẫn, nội thất, logistics là những khách thuê dẫn dắt nhu cầu thuê kho/xưởng xây sẵn tại phía Bắc trong nửa đầu năm nay.

Nguồn cung gia tăng

Theo chia sẻ của nhiều doanh nghiệp, từ cuối quý 2/2024, thị trường nhà kho xây sẵn hiện đại miền Nam đã có những tín hiệu sơ khởi đầy hứa hẹn từ các yêu cầu thuê mới nhận được. Nguyên nhân, hoạt động xuất nhập khẩu có những dấu hiệu phục hồi, dù mức độ cải thiện còn khiêm tốn.

Cushman & Wakefield ước tính thị trường nhà xưởng và nhà kho xây sẵn trong 3 năm tới cũng sẽ có thêm nguồn cung tương lai lần lượt là 1,4 triệu m2 và 1,9 triệu m2, trong đó, 55% nguồn cung tương lai sẽ nằm ở tỉnh Đồng Nai, nơi có sân bay Long Thành.

​Còn theo CBRE Việt Nam, trong 3 năm tới, giá thuê của nhà kho/nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tăng nhẹ, từ 1- 4%/năm với phân khúc xưởng xây sẵn sẽ có tốc độ tăng giá cao hơn trong 03 năm tới.

JLL Việt Nam dự báo, thị trường kho xưởng xây sẵn phía Nam sẽ có khoảng 100.000 m2 cơ sở mới được hoàn thành vào nửa cuối năm 2024. Miền Bắc dự kiến ghi nhận lượng nguồn cung mới đáng kể với khoảng 131.000 m2 diện tích chào thuê tại Bắc Ninh và Hưng Yên, nâng tổng nguồn cung thị trường đạt hơn 1,3 triệu m2.

Đặc biệt, có một xu hướng đáng chú ý là sự xuất hiện của các dự án đa chức năng. Những cơ sở này cung cấp không gian phù hợp cho cả mục đích sử dụng nhà kho và nhà máy, nhằm thu hút đa dạng đối tượng khách thuê và đẩy nhanh tốc độ lấp đầy.

Nhìn chung, với nguồn cung liên tục mở rộng, thị trường sẽ tiếp tục cạnh tranh, đặt ra thách thức trong hoạt động cho thuê, người thuê duy trì vị thế thương lượng với các ưu đãi đáng kể được đưa ra dưới hình thức giảm giá trực tiếp, thời gian miễn phí tiền thuê dài hơn…