Sự kết hợp giữa lãi suất thế chấp cao, giá trị nhà tăng cao và lượng nhà tồn kho khan hiếm cho thấy năm 2024 có thể vẫn là một năm đầy thách thức đối với thị trường nhà ở của Mỹ.

Trong thời kỳ bất ổn về kinh tế, nợ hộ gia đình gần đây đã vượt quá 17.000 tỉ USD, đặc biệt lạm phát vẫn cao hơn tỉ lệ mục tiêu 2% của Cục Dự trữ liên bang và suy thoái kinh tế vẫn có thể xảy ra vào năm 2024.

Viễn cảnh lãi suất giảm

Hiện nay, các tiêu chuẩn cho vay chặt chẽ hơn do các quy định mới được ban hành sau cuộc khủng hoảng vừa qua. Hầu hết người đi vay hiện đều có khoản thế chấp có lãi suất cố định.

Fed đã tạm dừng tăng lãi suất trong hai cuộc họp vừa qua và những người theo dõi Fed tin rằng đây là tín hiệu cho thấy việc tăng lãi suất đã kết thúc, nhưng lãi suất tăng cao có thể sẽ tiếp tục tồn tại trong thời gian tới.

Fed vẫn cam kết đạt được tỉ lệ lạm phát 2% và đã báo hiệu rằng sẽ không sớm cắt giảm lãi suất. Trước đó, lãi suất thế chấp cao và giá nhà quá cao trong bối cảnh suy thoái kinh tế đã đẩy nhiều người muốn mua nhà ra khỏi thị trường.

Trả lời tạp chí Forbes, Keith Gumbinger, phó chủ tịch trang web thế chấp HSH.com, cho biết nếu mua một căn nhà với giá 300.000 USD ba năm trước, năm 2023 có thể bán 500.000 USD, nhưng bây giờ chỉ có thể bán 400.000 USD.

"Đó là một khoản lỗ trên giấy tờ, không phải một khoản lỗ thực tế", ông nói.

Thị trường có thể không sụp đổ?

Vài năm qua, dù giá nhà đã tăng vọt, lên mức ngất ngưởng, nhưng nhiều chuyên gia đều cho rằng thị trường nhà đất của Mỹ sẽ chứng kiến sự điều chỉnh thay vì sụp đổ. Nhưng việc giảm giá mạnh khó xảy ra.

Danielle Hale, nhà kinh tế trưởng tại Realtor.com, nói: "Tôi không mong sự sụp đổ của thị trường nhà đất vào năm 2024 khi nền kinh tế ổn định và thị trường lao động tiếp tục củng cố thu nhập hộ gia đình và bảng cân đối kế toán".

Hơn nữa, Hale giải thích rằng sự sụp đổ của thị trường nhà ở cũng sẽ đòi hỏi một điều gì đó làm đảo lộn sự cân bằng nhà ở hiện tại, chẳng hạn nguồn cung nhiều hơn nhu cầu về nhà ở.

Hiện do số lượng nhà tồn kho vẫn hạn chế, nhiều người mua tiềm năng sẽ tham gia thị trường khi lãi suất thế chấp giảm, khó có khả năng nguồn cung sẽ sớm vượt quá nhu cầu, đặc biệt ở mức độ có thể gây sụp đổ thị trường nhà đất.

Các chuyên gia mong đợi một sự thiết lập lại. Chỉ khi nền kinh tế chậm lại, lãi suất dài hạn, bao gồm lãi suất thế chấp, sẽ bắt đầu giảm từ mức cao nhất hiện nay. Kết hợp với mức tăng giá nhà thấp hơn và các yếu tố nhân khẩu học, thị trường nhà ở kỳ vọng sẽ có thêm nhiều người mua nhà trong các năm tới.

Người mua sẽ quay trở lại, nhưng nhu cầu sẽ phụ thuộc vào mức độ giảm lãi suất thế chấp và mức độ nghiêm trọng của cuộc suy thoái được dự báo. Hiện, việc bùng nổ xây dựng nhà mới đã giúp tăng lượng tồn kho nhưng cung vẫn không đủ đáp ứng đủ nhu cầu.

Dẫu vậy, Hiệp hội Xây dựng nhà quốc gia (NAHB) cũng cảnh báo niềm tin của chủ đầu tư và người mua nhà dành cho phân khúc mới xây gần đây đã giảm sút. Chi phí vốn vay cao dẫn tới khủng hoảng khả năng chi trả tồi tệ nhất trong hơn một thập kỷ qua.

Bất chấp cảnh báo này, thị trường gần đây đã xuất hiện yếu tố kỳ vọng. Blake Blahut, một nhà môi giới bất động sản của Realty ONE Group Inspiratio, có trụ sở tại Florida, tự tin rằng lượng hàng tồn kho sẽ bắt đầu ít hạn chế hơn vào năm 2024.

Blahut tin rằng "sự thay đổi thực sự có thể xảy ra vào năm 2025 và 2026" khi hy vọng rằng lãi suất sẽ giảm đủ thấp để truyền cảm hứng cho các chủ nhà bán nhà và chuyển sang những hoàn cảnh sống đáng mơ ước hơn.

Ông dự kiến sẽ có sự thay đổi đáng kể về hàng tồn kho khi lãi suất thế chấp quay trở lại mức 5%.