Gửi bình luận
Thứ Ba, 30/4/2024
Doanh nghiệp đầu tư bất động sản sẽ được thỏa thuận mua và làm nhà ở thương mại trên đất nông nghiệp, phi nông nghiệp là cơ chế thí điểm có tính đột phá sẽ được Quốc hội ban hành trong thời gian tới.
Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận mua và làm nhà ở thương mại trên đất không phải là đất ở (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp) đang được Chính phủ giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) hoàn thiện trước khi trình Quốc hội thông qua.
Khi đã có quy hoạch rồi, Nhà nước cần tuyên truyền, vận động để người dân thực hiện theo quy hoạch, còn cứ thả nổi thì doanh nghiệp khó phát triển dự án bài bản được, chắc chắn sẽ xảy ra tình trạng lem nhem, nhếch nhác.
Ông Nguyễn Chí Thanh (Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây)
Các chuyên gia đánh giá đây là cơ chế đột phá, đưa đất đai tiệm cận thị trường hơn, góp phần tăng nguồn cung nhà ở thương mại trong những năm tới khi cơ chế thí điểm này sẽ "cởi trói" cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại đang bị "treo" tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh vì đất dự án không dính đất ở.
Số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho thấy trên địa bàn thành phố có khoảng 20 dự án nhà ở thương mại không dính 1m2 đất ở nào, không được công nhận chủ đầu tư do không đáp ứng điều kiện phải có đất ở trong phạm vi xây dựng dự án.
Khoản 6 điều 127 Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/1/2025 cũng quy định chỉ trường hợp có quyền sử dụng đất ở hoặc quyền sử dụng đất ở và đất khác mới được đề xuất làm dự án nhà ở thương mại.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, quy định dự án phải có 1m2 đất ở mới được xây dựng nhà ở thương mại là một trong những nguyên nhân dẫn đến cả trăm dự án nhà ở thương mại tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh không thể triển khai trong giai đoạn 2015 - 2020.
Điều này gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại tại các đô thị lớn, đẩy giá nhà tăng liên tục trong những năm qua và làm gia tăng tình trạng "lệch pha" cung - cầu thị trường. Phân khúc nhà ở cao cấp luôn luôn chiếm tỉ trọng áp đảo trên thị trường, chiếm khoảng 70% nguồn cung thị trường những năm qua.
Điều này cũng khiến một số doanh nghiệp (DN) bị chôn vốn tại các dự án đắp chiếu. DN bỏ vốn tạo lập quỹ đất theo quy hoạch đất ở của địa phương nhưng không triển khai xây dựng nhà ở thương mại vì dự án không dính 1m2 đất ở nào.
Việc thí điểm cho phép DN được thỏa thuận nhận chuyển nhượng và xây nhà ở thương mại trên đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, sẽ tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư triển khai đồng bộ các dự án đô thị, nhà ở quy mô lớn với đầy đủ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, giao thông, kết cấu hạ tầng xã hội về y tế, công viên cây xanh, thương mại dịch vụ.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng TN&MT, cho rằng để DN được quyền tự thỏa thuận mua đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở nằm trong quy hoạch đất ở để làm nhà ở thương mại là cơ chế đúng đắn. Nhà nước vẫn quản lý đất đai bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm.
Khu đất trong quy hoạch làm nhà ở thương mại phải được xây dựng nhà ở thương mại, bất kể hiện trạng nó đang là loại đất gì. Cũng theo ông Võ, không nên xây dựng luật theo hướng đất loại này, loại kia mới được chuyển sang làm đất ở, điều này vô lý.
Sau thời gian thí điểm cơ chế cho tự thỏa thuận, cần sửa luật để bảo đảm luật pháp là một khối thống nhất. "Tại sao phải quy định dự án dính 1m2 đất ở mới được xây dựng nhà ở, không nước nào họ làm vậy. Quy định này là một trong những lý do làm giảm nguồn cung nhà ở những năm qua", ông Võ nhấn mạnh.
Về lo ngại sẽ thất thoát tài sản đất đai nếu để DN tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất từ người dân, GS Đặng Hùng Võ cho rằng thất thoát hay không thất thoát là do công tác quản lý đất đai, chứ không phải một cơ chế hình thành dự án làm cho thất thoát tài sản đất đai.
"Chỉ khi có lỗ hổng trong quản lý mới thất thoát tài sản đất đai, còn cứ định giá đúng đất đai, tính toán đầy đủ nghĩa vụ tài chính đất đai thì không thể thất thoát được", ông Võ khẳng định.
Trong khi đó, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường Trường Đại học Luật Hà Nội, thừa nhận vẫn có nhiều quan điểm khác nhau về việc cho DN tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân để làm nhà ở thương mại nên phải thí điểm, đúc kết để xây dựng cơ chế, chính sách phù hợp.
Theo ông Tuyến, trong quản lý đất đai nên có vai trò nhạc trưởng của Nhà nước, bởi đất đai đang thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện và thống nhất quản lý. Hơn nữa, trong điều kiện nguồn lực đất đai hạn chế hiện nay nếu để DN tự làm thì bảo đảm được quyền kinh doanh, nguyên tắc thị trường trong chuyển nhượng nhưng giá có thể sẽ rất cao.
Nếu giá đất đầu vào cao, giá thành bán nhà ở thương mại có thể cao hơn, bộ phận người làm công ăn lương sẽ khó tiếp cận nhà ở. Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, cũng cho rằng cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là mong muốn của nhiều người dân có đất.
Ông nói: "Nhưng nếu chúng ta đã cho thí điểm nhận chuyển nhượng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng địa phương, cần xem lại quy định giới hạn tỉ lệ cho nhận chuyển nhượng bao nhiêu phần trăm".
Dù ủng hộ cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất như một biện pháp giúp DN tự tạo lập quỹ đất để phát triển nhà ở thương mại nhưng ông Thanh cũng chỉ ra những hạn chế của chính sách này. Theo đó, cơ chế tự thỏa thuận cũng mang tới những rủi ro cho DN. Trên thực tế có trường hợp dự án 100 ha nhưng DN chỉ thỏa thuận nhận chuyển nhượng được 70 ha, còn lại 30 ha không thỏa thuận được.
"Vì vậy, để vận hành cơ chế này hiệu quả, Nhà nước cũng cần có chính sách hỗ trợ DN nhận chuyển nhượng đất và cần hướng dẫn cụ thể trường hợp đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp trong quy hoạch đất ở nhưng người dân không chuyển đổi thì giải quyết ra sao để dự án không đắp chiếu", ông Thanh đề xuất thêm.
Cùng quan điểm này, một DN đầu tư bất động sản tại Hà Nội cũng cho rằng trong cơ chế thỏa thuận, vai trò của Nhà nước vẫn rất quan trọng. Khi đã có quy hoạch, kế hoạch chuyển đổi thành đất ở, chính quyền nên hỗ trợ DN trong quá trình chuyển đổi. Nếu Nhà nước không đóng vai trò gì, để hai bên tự thỏa thuận với nhau sẽ rất khó làm.
Khi đã có quy hoạch rồi, Nhà nước cần tuyên truyền, vận động để người dân thực hiện theo quy hoạch, còn cứ thả nổi thì DN khó phát triển dự án bài bản được, chắc chắn sẽ xảy ra tình trạng lem nhem, nhếch nhác.
Đối với chủ trương cho phép DN làm dự án nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở, một chuyên gia bất động sản khẳng định hoàn toàn phù hợp thực tế thị trường, lẽ ra cần phải quy định trong luật chứ không phải đợi ban hành nghị quyết.
"Quy hoạch phải đi trước một bước, đã quy hoạch đất ở thì cho chuyển đổi thành đất xây nhà thương mại là tất yếu. Trách nhiệm của DN là thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Từ trước đến nay vẫn cho chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở theo quy hoạch nhưng vấn đề là DN phải chờ cho phép hay không cho phép", vị này nói.
Cơ chế thí điểm cho DN bất động sản được thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải đất ở làm nhà ở thương mại:
Hình thức thỏa thuận:
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Tặng cho quyền sử dụng đất.
Các loại đất được thỏa thuận nhận chuyển nhượng:
- Đất nông nghiệp.
- Đất phi nông nghiệp không phải đất ở.
Điều kiện dự án được thỏa thuận nhận chuyển nhượng:
- Phù hợp với quy hoạch tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.
- Có trong danh mục dự án thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã phê duyệt.
- Dự án được UBND cấp tỉnh có văn bản chấp thuận về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.
- Đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư và pháp luật khác liên quan.
Thời gian, số dự án thí điểm:
- 5 năm kể từ ngày 1/1/2025 đến 1/1/2030.
- Số dự án thí điểm không quá 30% số lượng dự án trên địa bàn.
- Diện tích đất không quá 20% nhu cầu đất phát triển nhà ở thương mại hằng năm.
- UBND tỉnh trình HĐND tỉnh phê duyệt danh mục dự án thí điểm.
Thứ trưởng TN&MT Lê Minh Ngân cho biết Bộ TN&MT đang lấy ý kiến dự thảo nghị quyết "về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở".
Theo ông Ngân, Bộ TN&MT đã gửi Bộ Tư pháp thẩm định dự thảo nghị quyết nói trên. Sau khi hết thời gian lấy ý kiến dự thảo, Chính phủ sẽ trình Quốc hội dự thảo để xem xét, cho ý kiến. Để bảo đảm hài hòa lợi ích các bên trong thí điểm thỏa thuận về giá đất, theo ông Ngân, sẽ thực hiện theo Luật Đất đai 2024 về giá đất.
"Sắp tới sẽ có nghị định hướng dẫn cụ thể, chi tiết. Trong quá trình hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai 2024 phải bảo đảm các nguyên tắc, trong đó có cả nguyên tắc hài hòa lợi ích của các bên", ông Ngân nói.
Cơ chế thí điểm cho nhà đầu tư thỏa thuận với người dân, mua đất của dân làm dự án nhà ở thương mại vẫn chưa rõ có phải là thay cho phương thức đền bù tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất hay không, có đặt trong tổng thể đó hay không?
Nếu làm được là rất tốt, hài hòa lợi ích vì sẽ tháo được "ngòi nổ xung đột" giữa chủ đầu tư và người dân bấy lâu nay. Quốc hội cũng đã từng chỉ ra có đến hơn 70% các vụ khiếu kiện của người dân là liên quan đến đất đai, trong đó phần lớn xuất phát từ thu hồi đất.
Mong mỏi của Nhà nước là vậy nhưng thực tiễn để áp dụng được không phải dễ dàng, bởi DN luôn có xu hướng thu hồi đất giá rẻ nhất có thể để tối đa hóa lợi nhuận, còn người dân có xu hướng đòi giá cao nhất có thể. Nếu hai quan điểm này gặp nhau, sẽ không bao giờ tìm được tiếng nói chung.
Cũng vì biết trước triển khai không dễ nên cần có thời gian để thí điểm. Sau khi thí điểm chúng ta sẽ có kinh nghiệm để đưa ra các phương án triển khai một cách tốt nhất, hài hòa lợi ích người dân - DN - Nhà nước.
Luật sư Trương Anh Tú (Đoàn Luật sư TP Hà Nội)
Để thỏa thuận được phải có một khung giá trần đất ở khu vực đó và hằng năm, hằng tháng phải cập nhật biến động của từng thửa đất. Nếu Nhà nước không có khung giá đất sát thị trường, DN rất khó thỏa thuận được với người dân và người dân cũng khó định giá được miếng đất của mình.
Tuy nhiên, khi đã áp dụng giá trần nhưng còn một số hộ dân vẫn không đồng tình, Nhà nước cũng có quy định để phạt tiền hoặc ra quyết định thu hồi vì không phải người dân nào cũng muốn "trao tay" cho DN miếng đất mình đang ở. Trung Quốc cũng đã áp dụng việc thỏa thuận giữa DN và người dân để lấy đất triển khai dự án bất động sản.
Họ áp dụng chính sách thỏa thuận nhưng nếu một cá nhân nào đó cố tình không bàn giao đất, gây thất thu ngân sách nhà nước, người gây ra phải chịu trách nhiệm toàn bộ chi phí phát sinh.
Ông L.V.T. (lãnh đạo một DN bất động sản tại Hà Nội)
Dự thảo cơ chế cho DN tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất không phải đất ở nằm trong quy hoạch đất ở đang được Bộ TN&MT dự thảo, lấy ý kiến các địa phương. Theo yêu cầu của Chính phủ, bộ sẽ hoàn thành dự thảo trong thời gian sớm nhất, sau đó Chính phủ sẽ trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 7, khóa XV, vào tháng 5 tới.
Việc ban hành nghị quyết thí điểm một phần xuất phát từ việc nhiều DN kiến nghị tháo gỡ vướng mắc cho các dự án nhà ở thương mại trên những khu đất không dính với đất ở.
Ông Đào Trung Chính (Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường)
Thỏa thuận là cơ chế thị trường, ai cũng thấy mình được tham gia vào quá trình chuyển nhượng đất, không quyền nào bị bóp méo. Như vậy, người dân có quyền tự quyết nhiều hơn trong chuyển nhượng tài sản đất đai.
Với cơ chế đấu thầu dự án sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan quản lý vẫn phải đứng ra thu hồi, tạo quỹ đất sạch. Các nước chỉ đấu giá đất với những trường hợp đất đai bị thất thoát, Nhà nước phải thu hồi lại mang ra đấu giá.
Phạm vi áp dụng đấu giá khá hẹp chứ không thể dự án nào cũng mang ra đấu giá đất. Đấu thầu, đấu giá sẽ làm tăng chi phí đất đai các dự án nhà ở thương mại, đẩy giá nhà tăng cao.
GS Đặng Hùng Võ