Quy định đặt cọc mua nhà trên giấy thay đổi thế nào từ ngày 1/8?

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8 quy định về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại Điều 23.

Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (nhà trên giấy) khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Để minh bạch trong tỷ lệ tiền đặt cọc, luật cũng nêu hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua bất động sản.

Dự án bất động sản trên giấy đủ điều kiện kinh doanh khi có một trong các giấy tờ như quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở.

Theo các chuyên gia, quy định mới siết việc đặt cọc mua bán nhà trên giấy, hạn chế tình trạng chủ đầu tư thu tiền cọc quá lớn, lên đến 90-95% giá trị bất động sản. Bởi, luật hiện hành không quy định về việc đặt cọc mua, thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Các hợp đồng đặt cọc mua nhà trên giấy đều xuất phát từ thỏa thuận của hai bên, không ràng buộc tiền cọc tối đa bao nhiêu hay thu trong trường hợp nào. Vì thế, có thể phát sinh hành vi lừa đảo, gây thiệt hại cho người mua.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định việc thanh toán khi mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại điều 25. Trường hợp người mua trả theo tiến độ, lần đầu thanh toán không quá 30% hợp đồng, gồm tiền cọc (quy định cũ không gồm tiền cọc).

Những lần thanh toán sau theo tiến độ xây dựng, nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng. Bên bán là tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50% giá trị hợp đồng.

Nếu dự án chưa được cấp sổ, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại sẽ được thanh toán khi người mua được bàn giao sổ.

Trường hợp thuê mua nhà ở trên giấy, người mua cũng thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, gồm tiền cọc. Các lần trả tiếp theo tiến độ dự án, tối đa 50% giá trị hợp đồng. Số còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong thời hạn nhất định theo thỏa thuận.

Như vậy, quy định mới đã giảm tỷ lệ tổng số tiền thanh toán trước cho bên thuê mua tối đa 50% giá trị hợp đồng, thay vì 70% như hiện nay. Việc này giúp giảm áp lực tài chính của người thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.