Nhà giá rẻ gần như "tuyệt chủng", rất cần nhà ở xã hội để cho thuê?

Giá nhà bình dân ở mức từ 2 tỷ đồng/căn

Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản mùa xuân sáng 15/3, ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO, cho hay, thị trường đang hiểu nhà ở vừa túi tiền là nhà ở thương mại có tổng giá trị tài sản được chi trả bằng thu nhập tích lũy từ 7 năm trở lên của một hộ gia đình.

Đây là nhà phân khúc hạng C, mức giá cho căn hộ hoàn thiện cơ bản dưới 1.000 USD/m2, nghĩa là căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 65m2 có giá khoảng 65.000 USD tương đương 1,6 tỷ đồng.

Tuy nhiên, theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thực tế là căn hộ chung cư với mức giá này gần như đã “tuyệt chủng” ở thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Hiện “chuẩn” giá nhà bình dân tại hai thành phố này đã nâng lên 20-30%, ở mức 2-2,4 tỷ đồng/căn.

“Nếu để bàn tay vô hình của cơ chế thị trường điều tiết thì rất khó có được nhà ở vừa túi tiền cho người dân. Thời gian qua, giá nhà tăng liên tục chính là minh chứng. Vì vậy, Nhà nước nên trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội cho thuê để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định”, ông Bình kiến nghị.

Theo dõi thông tin trên thị trường, ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình, cũng cho biết, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh, từ trước dịch đến năm 2023, phân khúc cao cấp đã chiếm 82%; nhà ở bình dân giảm 40% và nhà ở giá rẻ vừa túi tiền cũng "biến mất". Đó là một điều đáng buồn.

Trong khi đó, ông Hải cho rằng, các vấn đề cốt lõi của ưu đãi cho nhà ở xã hội như phê duyệt dự án, phê duyệt phương án thiết kế, đối tượng người mua, quy mô dự án, giá bán... còn rất phức tạp.

Ông dẫn chứng, khoảng 2 năm trước, tập đoàn có dịp làm việc với chủ đầu tư nhà ở xã hội thì thấy rằng, dự án đã có giấy phép đầu tư nhưng đến đầu năm nay mới giải quyết tạm xong thủ tục để triển khai. Cùng với đó, những ưu đãi của Nhà nước về thuế sử dụng đất, thuế VAT, tín dụng, chi phí quản lý chưa phù hợp với quy luật của thị trường nên chưa thể đi đến thống nhất giữa Nhà nước và nhà đầu tư.

Do đó, ông Hải đề xuất, cần có ưu đãi về quyền sử dụng đất, thuế VAT, tín dụng đối với doanh nghiệp đầu tư. Bên cạnh đó, cũng cần thúc đẩy phía cầu, là người mua.

“Có những dự án nhà ở xã hội quy mô 4.000-5.000 căn nhưng không hấp thụ được do người dân chưa có nhà có nhu cầu mua lại không đủ điều kiện thụ hưởng. Khi không tiêu thụ được sản phẩm, nhà đầu tư sẽ không dám mạnh dạn đầu tư. Khơi thông nguồn cung nhưng nghẽn ở phía cầu thì cũng tắc”, ông Hải nhận xét.

Nhà ở xã hội có nên chỉ cho thuê?

Đưa ra quan điểm riêng, TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, cho rằng, chương trình nhà ở xã hội hiện nay đang được thiết kế trên tư duy mua - bán chứ không phải cho thuê. Cần xác định rõ đối tượng nhà ở xã hội với các vấn đề về thu nhập thực tế thay vì thu nhập danh nghĩa. Cùng với đó là phân phối thu nhập và khả năng chi trả của đối tượng mua nhà.

Ông Ánh đề xuất, với nhà ở xã hội, chính sách nên hướng đến thúc đẩy việc xây dựng để cho thuê nhiều hơn là để bán nhằm đáp ứng nhu cầu và phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.

Tuy nhiên, TS Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, lại cho rằng, nhà ở xã hội nên phát triển cả bán và cho thuê, ai có đủ năng lực mua sẽ mua, ai không đủ thì thuê.

Liên quan đến vấn đề tiếp cận nguồn vốn, ông Hiếu nhấn mạnh, việc thí điểm tiếp cận các quỹ đất khác để phát triển nhà ở thương mại sẽ tạo ra cơ chế tốt hơn cho các doanh nghiệp trong tiếp cận đất đai để phát triển nhà ở. Trong Luật Đất đai, Nhà nước đứng ra thu hồi đất cho doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, đây là điểm thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp so với làm nhà ở thương mại.

Với chính sách thí điểm “đất khác” trong phát triển nhà ở thương mại, TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế, cũng cho rằng, quy định này sẽ tăng khả năng tiếp cận quỹ đất cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở. Tuy nhiên, cần thí điểm và hướng mạnh vào phân khúc nhà giá rẻ và nhà ở xã hội.