Nguồn cung nhà ở xã hội tăng, giá nhà sẽ hạ?

Mới đây, Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội đề xuất xây mới 9 khu nhà ở xã hội tập trung, với quy mô 668 ha ở các huyện ngoại thành.

Bên cạnh đó, theo kế hoạch đến năm 2025, Hà Nội đã duyệt phát triển 5 khu nhà ở xã hội với quy mô 248 ha. Đến nay, Sở Xây dựng hoàn thành hồ sơ đề xuất chủ trương đầu tư 4 dự án. Số dự án này đang được Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì thẩm định. 4 dự án có diện tích 203 ha, khoảng 12.300 căn nhà ở xã hội. Trong đó, huyện Đông Anh, Mê Linh có 3 dự án với 9.800 căn, huyện Gia Lâm là một dự án với 2.400 căn hộ.

Như vậy, thời gian tới, nguồn cung nhà ở xã hội tại Hà Nội sẽ dồi dào hơn so với hiện tại.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược PropertyGuru Việt Nam, phân tích: luật mới về nhà ở xã hội sẽ bổ sung thêm 2 hình thức phát triển nhà ở xã hội bao gồm vốn nước ngoài/tổ chức nước ngoài và nguồn tài chính công đoàn cho người lao động thuê nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư được dành tối đa 20% diện tích hạ tầng để kinh doanh, hưởng toàn bộ lợi nhuận và được miễn tiền sử dụng/thuê đất, không phải thực hiện thủ tục xác định giá và đề nghị miễn.

"Những quy định, chính sách ưu đãi và hỗ trợ mới sẽ giúp cho nguồn cung nhà ở xã hội dự kiến được cải thiện", ông Long nhận định.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Luật Nhà ở (sửa đổi) mới được Quốc hội thông qua sẽ đóng vai trò quan trọng thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội. Những điểm mới trong các bộ luật này góp phần tháo gỡ những khó khăn mà thị trường phải đối mặt trong thời gian qua, trong đó có những “điểm nghẽn” về nhà ở xã hội.

Cụ thể, Luật Nhà ở mới quy định những doanh nghiệp định hướng phát triển nhà ở xã hội sẽ nhận được nhiều ưu đãi với các cơ chế thông thoáng hơn. 20% quỹ đất phát triển nhà ở xã hội sẽ thuộc trách nhiệm quy hoạch của từng địa phương, căn cứ vào đó các địa phương sẽ có chính sách phát triển nhà ở, bố trí quỹ đất thực sự phù hợp.

Luật Nhà ở 2023 cũng bổ sung quy định giao trách nhiệm của UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.

Đáng nói, những chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội sẽ được miền trừ thuế toàn bộ phần diện tích xây nhà ở xã hội mà không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất và thủ tục xin miễn trừ. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng chỉ sẽ áp dụng biên độ lợi nhuận ở phần diện tích xây nhà ở xã hội cũng được xem là điểm cộng để tăng sức hút đầu tư.

Mặt bằng giá nhà sẽ giảm

Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, từ cuối năm 2023, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng mạnh không chỉ ở những dự án mới mà còn cả ở các dự án đã qua sử dụng. Hiện giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng khoảng 38% so với năm 2019.

Chính vì vậy, một trong những cách để cải thiện mặt bằng giá bán của loại hình căn hộ chung cư là cải thiện được nguồn cung của thị trường. Trong đó sự phát triển của nhà ở xã hội với giá rẻ sẽ giúp giá bán trung bình của căn hộ chung cư đi xuống.

Ông Nguyễn Văn Đính dự báo, khi nguồn cung nhà ở xã hội bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực.

Đồng quan điểm, theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, giá nhà hiện nay đang ở mức khá cao, nhưng nếu nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ dồi dào thì mặt bằng giá sẽ được kéo xuống.

Trong quá khứ, ở giai đoạn 2008 - 2010 có dự án chung cư giá 50 - 70 triệu đồng/m2. Thế nhưng, đến năm 2011 - 2013, khi thị trường xuất hiện các dự án nhà thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, bình quân ở mức 11 - 15 triệu đồng/m2 thì lập tức giá chung cư trên thị trường giảm nhiệt.

Đơn cử, vào năm 2010, dự án chung cư Indochina Plaza trên đường Xuân Thủy (Cầu Giấy, Hà Nội), có giá bán bình quân 50 - 60 triệu đồng/m2. Nhưng đến năm 2013, khi nguồn cung tăng, giá nhiều căn hộ ở khu này chỉ còn 30-35 triệu đồng/m2.

Với những diễn biến thực tế, ông Quê nhận định nếu kịch bản cũ lặp lại, giá nhà có thể giảm từ năm 2026. Lý do là bởi các dự án nhà ở nói chung và các dự án nhà ở xã hội sẽ bắt đầu hoàn thiện về thủ tục, đẩy nguồn cung tăng lên trong khoảng 1 năm sau đó, giúp giá nhà hạ nhiệt.