Gói tín dụng 100.000 tỷ đồng có tạo ra cú hích cho thị trường nhà ở xã hội?

Gói cũ ế ẩm

Chính phủ đã phê duyệt việc triển khai thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2025” hồi đầu tháng 4/2023. Mục tiêu của đề án là đến năm 2030, cả nước hoàn thành hơn 1 triệu căn hộ. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 có 428.000 căn, giai đoạn 2025 - 2030 thêm 634.200 căn.

Để triển khai đề án, Ngân hàng Nhà nước bố trí 120.000 tỷ đồng tại 4 ngân hàng thương mại cổ phần do Nhà nước chỉ định, với mức lãi cho vay đối với chủ đầu tư là 8,7%/năm và người mua, thuê mua nhà ở xã hội là 8,2%/năm. Tuy nhiên, mức lãi suất này lại không cố định mà do Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh định kỳ 6 tháng.

Với việc Ngân hàng Nhà nước quy định mức lãi suất chỉ thấp hơn 1,5 - 2%/năm so với mặt bằng chung đối với khoản vay trung, dài hạn, các ngân hàng thương mại là TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank và HD Bank, đã nộp đơn đăng ký tham gia, nâng nguồn vốn hỗ trợ lãi suất lên 145.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, sau gần 20 tháng triển khai thực hiện, gói tín dụng này rất ế ẩm bởi những quy định mà phía Ngân hàng Nhà nước đưa ra không phù hợp với cả chủ đầu tư và người mua nhà. Đến đầu tháng 9/2024, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định hạ lãi suất xuống còn 7%/năm đối với chủ đầu tư và 6,5%/năm cho người mua nhà.

Chị Nguyễn Thị Thu ở phường Trần Phú (TP Hải Dương) là công nhân may cho biết: “Mức lãi suất như vậy vẫn quá cao đối với người dân có nhu cầu mua nhà như chúng tôi. Như vợ chồng tôi, với mức thu nhập cả gia đình là khoảng 15 triệu đồng/tháng, xoay xở ở thành phố rất khó để có tiền tiết kiệm mua nhà nên buộc phải vay ngân hàng. Mức lãi suất 6,5%/năm, gia đình tôi không kham nổi”.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến hết quý III/2024 chỉ có 34/63 địa phương có văn bản công bố 83 dự án đủ điều kiện vay vốn ưu đãi trên Cổng thông tin điện tử. Tổng dư nợ đã giải ngân là 1.783 tỷ đồng, trong đó doanh nghiệp vay 1.633 tỷ đồng, người mua nhà vay 150 tỷ đồng, chỉ chiếm khoảng 1,1% tổng số vốn đăng ký hỗ trợ.

Tại Hải Dương, thực hiện đề án trên, tỉnh cũng đã ban hành Đề án Phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh giai đoạn 2023-2030. Theo đề án, Hải Dương dự kiến đầu tư xây dựng ít nhất 15.920 căn hộ. Trong đó giai đoạn 2023-2025, tỉnh dự kiến hoàn thành và khởi công xây dựng hơn 6.800 căn hộ nhà ở xã hội.

Đến thời điểm hiện tại, mới chỉ có BIDV Hải Dương đã tiếp nhận hồ sơ đề nghị vay vốn của Công ty CP Đầu tư bất động sản Thành Đông, đề nghị ngân hàng cấp tín dụng 200 tỷ đồng để đầu tư Dự án Khu nhà ở xã hội tại khu đô thị mới phía nam TP Hải Dương (phân khu 2). Đến nay, số tín dụng trên vẫn chưa được phê duyệt giải ngân, đồng nghĩa với việc Hải Dương cũng chưa được tiêu một đồng nào từ gói tín dụng trên.

Gói mới liệu có khả thi?

Nhà ở xã hội là chủ trương, chính sách lớn của Đảng, Nhà nước. Điều đó càng được thể hiện rõ ràng hơn qua quyết tâm sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Đất đai và một số nghị định hướng dẫn thi hành với sự đồng bộ, thống nhất về các quy định dành cho nhà ở xã hội. Tuy nhiên, những cơ chế về nguồn tín dụng ưu đãi phát triển nhà ở xã hội vẫn còn nhiều bất cập, đó chính là việc thiếu nguồn “vốn mồi” hoặc có nhưng với những quy định có phần khắt khe nên các đối tượng không thể hoặc khó tiếp cận.

“Nghị định 100/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về mức vốn, lãi suất ưu đãi, thời hạn và giải ngân vốn vay cho các dự án nhà ở xã hội (7,92%/năm đối với chủ đầu tư nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua; 6,6% dự án chỉ cho thuê), đã tạo điều kiện cho chủ đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi để thực hiện dự án. Nhưng tại Công văn 4524/NHCS-TDSV ngày 1/8/2024 của Ngân hàng Chính sách xã hội, căn cứ theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP đối với người mua nhà thì lãi suất cho vay 6,6%/năm là cao”, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Hải Dương Nguyễn Đức Quân nói.

Trước thực trạng trên, nguồn vốn ưu đãi 100.000 tỷ đồng mà Bộ Xây dựng đang đề xuất dành cho nhà ở xã hội sẽ mở rộng thêm nguồn vốn ưu đãi phát triển phân khúc nhà ở này. Theo đó, lãi vay gói tín dụng ưu đãi này sẽ bằng lãi vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng quyết định trong từng thời kỳ; thời gian giải ngân cho đến khi giải ngân hết gói tín dụng, nhưng không vượt quá ngày 31/12/2030.

Nhiều người cho rằng đề xuất của Bộ Xây dựng mang tính đột phá vì mở rộng thêm nguồn vốn phát triển và tạo cơ hội cho người mua nhà ở xã hội. “Cần phải làm rõ quy định về lãi suất cho vay đối với gói tín dụng này, trong đó người mua nhà là trung tâm nên phải được ưu tiên. Nếu mức tính lãi suất cho vay của gói tín dụng 100.000 tỷ đồng bằng lãi vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng quyết định trong từng thời kỳ, căn cứ theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP là 6,6%/năm thì cũng sẽ khó khuyến khích được người dân vay tiền mua nhà ở xã hội trong thời điểm hiện nay, bởi lãi suất cho vay theo Quyết định 486/2023/QĐ-TTg trước đó chỉ là 4,8%/năm”, ông Quân cho biết thêm.

Với những người có nhu cầu mua nhà ở xã hội thì việc áp dụng mức lãi suất theo Quyết định 486 của Thủ tướng sẽ là động lực để họ phấn đấu sở hữu được một căn nhà ở xã hội. “Đề nghị Chính phủ xem xét cho phép tiếp tục thực hiện quy định mức lãi suất cho vay 4,8%/năm theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ. Hiện nay, Ngân hành Chính sách xã hội đang cho vay theo chương trình hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở với mức lãi suất 3%/năm. Nếu mức lãi suất cho vay đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội là 3-4,8%/năm, chúng tôi dễ tiếp cận được với nhà ở xã hội hơn là như hiện nay”, chị Thu cho biết thêm.

Việc giảm lãi suất về mức thấp nhất có thể sẽ khuyến khích được người mua nhà, kích cầu thị trường, tạo động lực để các chủ đầu tư đẩy mạnh triển khai dự án.

Ngoài ra, cần nghiên cứu kỹ quy định về điều kiện, mức lãi suất cho vay phù hợp với điều kiện thực tế của người dân, để tránh bài học từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Hơn nữa, công điện ngày 10/2 của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chỉ đạo tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy triển khai dự án nhà ở xã hội. Kỳ họp thứ 28, HĐND tỉnh Hải Dương khóa XVII vừa qua cũng đã thông qua Nghị quyết Quy định cơ chế hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Hải Dương đến năm 2030.

Với những giải pháp quyết liệt trên, kỳ vọng thị trường nhà ở xã hội sẽ khởi sắc trong thời gian tới.