Nguồn cung giảm có đẩy giá đất nền tăng lên?

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, từ ngày 1/8/2024 sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Nhiều ý kiến cho rằng quy định trên sẽ ngăn tình trạng phân lô bán nền tràn lan, giúp thị trường nhà đất đi vào ổn định. Tuy nhiên, cũng có ý kiến lo ngại sau ngày 1/8, nguồn cung đất nền giảm sẽ đẩy giá đất nền tăng lên.

Loại bỏ chủ đầu tư xin đất để phân lô bán nền

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết tính đến đầu tháng 7/2024, cả nước có 907 đô thị; trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và TP Hồ Chí Minh), 21 đô thị loại I, 38 đô thị loại II, 43 đô thị loại III, 97 đô thị loại IV.

Như vậy, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, từ ngày 1/8 tới đây, 105 thành phố, thị xã trên cả nước sẽ không được phân lô bán nền. Với những khu vực còn lại, ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định khu vực chủ đầu tư có thể phân lô tách thửa và chuyển nhượng cho cá nhân tự xây nhà ở.

“Quy định mới này sẽ tạo điều kiện cho các địa phương chủ động và kiểm soát hiệu quả hơn việc phân lô bán nền,” đại diện Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng đã hoàn thiện quy định về việc công khai thông tin về dự án. Theo đó việc công khai thông tin là điều kiện bắt buộc khi kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, các quy định về xây dựng, quản lý và vận hành hệ thống thông tin nhà ở cũng sẽ góp phần bảo đảm kết nối với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện tử. Theo Bộ Xây dựng, hệ thống thông tin này sẽ là công cụ ngăn chặn tình trạng “bong bóng” bất động sản, đầu cơ, đẩy giá, gây nhiễu loạn thông tin thị trường.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiêm Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng quy định mới trên được xem như “phễu lọc,” giúp loại bỏ những chủ đầu tư chỉ xin đất làm dự án rồi phân lô bán nền, không đem lại hiệu quả kinh tế cho đất nước; thậm chí có những dự án phân lô bán nền xong rồi bỏ hoang.

Ông Đính cũng lưu ý luật mới đã quy định chặt chẽ việc siết phân lô bán nền đối với phía chủ đầu tư, song các hoạt động tách thửa thổi giá ăn theo hạ tầng vẫn cần những quy định quản lý chặt chẽ hơn.

“Do vậy, các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cần rõ ràng chi tiết hơn để loại bỏ tình trạng thổi giá ảo đất nền,” ông Đính nêu quan điểm.

“Cấm phân lô sẽ khiến giá đất bị đẩy lên”

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho rằng việc siết phân lô bán nền nhìn trong dài hạn là một xu hướng tất yếu giúp đảm bảo được quyền lợi người mua bất động sản cũng như góp phần cải thiện tính minh bạch của thị trường nhà đất, qua đó tạo động lực cho những bước phát triển bền vững sau này.

Tuy nhiên, ông Tuấn cũng lưu ý quy định mới trên cũng có thể sẽ khiến thị trường đất nền chịu nhiều ảnh hưởng cả về nguồn cung, lẫn giá bán.

Phân tích cụ thể, ông Tuấn cho hay hiện tại có đến hơn 90% nguồn cung mua bán đất nền là những sản phẩm được các cá nhân tự phân lô, tách thửa, sau đó lập dự án bán hàng. Do vậy việc cấm phân lô bán nền theo quy định mới có thể làm giảm tình trạng phân lô tràn lan, nguồn cung ra ngoài thị trường cũng trở nên “co lại,” giúp giảm tình trạng lãng phí tài nguyên đất. Tuy nhiên hoạt động mua bán đất nền trong thời gian tới cũng chịu ảnh hưởng.

“Thời gian tới có thể xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn rao bán hạ giá đến từ những nhà đầu tư lỡ ‘ôm’ đất với mục đích phân lô, tách thửa. Những lô đất nền tách thửa đã có giấy chứng nhận ở các địa phương bị cấm phân lô chắc chắn giá sẽ bị đẩy lên,” ông Tuấn phân tích.

Cũng theo ông Tuấn, việc siết phân lô sẽ không chỉ tác động đến một nhóm người, bởi tại những đô thị loại 2 và 3, lượng nhà đầu tư tham gia vào đầu tư đất nền rất nhiều. Vì loại hình này có tính thanh khoản tốt, nhu cầu cao nên một số nhà đầu tư găm hàng và sau bán lại với giá cao. Vô hình chung, đất phân lô cũng có giá cao hơn so với mặt bằng giá đất người dân bán.

Do vậy, ông Tuấn khuyến nghị thời điểm này nhà đầu tư đất nền cần có sự cân nhắc kỹ càng khi đầu tư lô đất nền ở khu vực nằm trong giai đoạn đang chuyển giao theo Luật Kinh doanh Bất động sản hay Luật Nhà ở. Đặc biệt, người mua cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó có sổ.

Ngoài ra, các nhà đầu tư cần lựa chọn khu vực có hạ tầng, tăng trưởng GDP đều đặn, thêm thu hút dân cư, nhà đầu tư nước ngoài.

Xác định giá đất theo phương pháp mới

Để kiểm soát giá đất "nhảy múa," Bộ Tài nguyên và Môi trường đang dự thảo thông tư quy định về quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, trong đó đề xuất quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất.

Tại dự thảo, quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất được đề xuất bao gồm: Công tác chuẩn bị; thu thập tài liệu, dữ liệu; rà soát, đánh giá, phân loại và sắp xếp tài liệu, dữ liệu; dữ liệu không gian giá đất; xây dựng tài liệu số về giá đất; xây dựng dữ liệu thuộc tính giá đất; đối soát, hoàn thiện dữ liệu giá đất; xây dựng siêu dữ liệu giá đất; kiểm tra, nghiệm thu cơ sở dữ liệu giá đất.

Ngoài ra, theo Điều 158 Luật Đất đai 2024, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.

Đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay căn cứ Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, việc xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo hướng: Khảo sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất, khu vực quy định trong bảng giá đất (bao gồm vị trí, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng, thông tin giá đất trong bảng giá đất).

Cùng với đó, nghị định trên quy định khảo sát, thu thập thông tin về giá đất cho từng vị trí đất, khu vực theo quy định như: Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất bao gồm giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất..

Nghị định trên cũng quy định thống kê giá đất thu thập được theo từng vị trí đất, khu vực; giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất.