Sửa luật để siết phân lô, bán nền

Hoạt động kinh doanh đất nền được ví như “bán lúa non”, gây ra tình trạng đầu cơ đất (ảnh minh họa)

Nếu đề xuất này được thông qua, việc phân lô, bán nền chỉ có thể được thực hiện tại khu vực các xã, thị trấn và chưa có quy hoạch phát triển đô thị. Hình thức kinh doanh đất nền do vậy sẽ bị ngăn chặn.

Siết chặt “bán lúa non”

Ngày 28.12.2022, Bộ Xây dựng trình Bộ Tư pháp bản dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để phục vụ thẩm định. Điểm mới đáng chú ý so với bản dự thảo xin ý kiến hồi tháng 9.2022 là cơ quan chủ trì soạn thảo đã sửa quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (thường gọi là phân lô, bán nền; hay kinh doanh đất nền) theo hướng quản lý chặt chẽ hơn.

Cụ thể, điều 32 dự thảo đã quy định rất chặt về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Các điều kiện gồm: “Không nằm trong địa bàn các phường của khu vực đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”; “Thuộc khu vực được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư xong hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở đã được UBND cấp tỉnh công bố”; “Phải đã đầu tư xong hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng và nội dung của dự án đã được phê duyệt”.

Điều 33 dự thảo còn đặt ra yêu cầu với chủ đầu tư khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền là phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai...

Quy định tại bản dự thảo mới nhất chặt hơn so với bản dự thảo tháng 9.2022 (chỉ loại trừ phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị).

Như vậy, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được cơ quan soạn thảo chỉnh sửa theo hướng đồng bộ với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Điều 53 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được xin ý kiến nhân dân cũng đề ra quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị.

Ngăn chặn các “Alibaba”

Như đã nêu, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng đặt ra điều kiện dự án được phân lô, bán nền là phải thuộc khu vực được phân lô, bán nền do UBND cấp tỉnh công bố. Quy định này sẽ làm phát sinh một thủ tục hành chính mới là công bố bản đồ các vị trí, khu vực được phân lô, bán nền và khi nào UBND cấp tỉnh chưa công bố thì các dự án mặc nhiên không thể kinh doanh đất nền mà chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở để bán (tối thiểu là xây thô, hoàn thiện mặt ngoài).

Việc dự thảo mới nhất của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định rất chặt chẽ điều kiện, khu vực được phân lô, bán nền so với bản dự thảo đăng tải xin ý kiến trước đây 3 tháng có thể xuất phát từ bối cảnh xét xử vụ án Alibaba, khi vấn đề phân lô, bán nền trở nên nhức nhối. 

Hoạt động kinh doanh đất nền từ xưa đến nay vẫn gây tranh cãi trong dư luận. Những ý kiến phản đối cho rằng đây là hình thức “bán lúa non”, vốn chỉ phù hợp với các chủ đầu tư kém năng lực, gây ra tình trạng đầu cơ đất, sử dụng lãng phí tài nguyên đất, để hoang hóa đất đai. Tuy nhiên, đây vẫn là một phương thức đầu tư bất động sản được ưa chuộng, đặc biệt là với các nhà đầu tư cá nhân không chuyên.

Theo pháp luật hiện hành, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án dưới hình thức phân lô, bán nền được quy định tại điều 194 Luật Đất đai năm 2013, được quy định cụ thể tại điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và sửa đổi bởi Nghị định số 148/2020/NĐ-CP.

Theo đó, pháp luật hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Nay với phương án đề xuất sửa đổi tại dự thảo Luật Đất đai cũng như Luật Kinh doanh bất động sản thì hình thức phân lô, bán nền sẽ được quản lý chặt chẽ hơn; có thể tác động rất lớn đến giới đầu cơ bất động sản cũng như các doanh nghiệp có thế mạnh phát triển loại hình đất nền tại vùng ven các đô thị nhỏ.

Tuy nhiên, nếu dự thảo hai luật được thông qua theo phương án đề xuất thì về lâu dài sẽ có tác động đáng kể để thị trường bất động sản trở nên chuyên nghiệp hơn, các doanh nghiệp sẽ tập trung vào phân khúc đầu tư tạo lập nhà ở, công trình trên đất thay vì chỉ đầu tư hạ tầng và “bán lúa non”. Đồng thời, giúp đất đai được sử dụng tiết kiệm, hiệu quả hơn; khắc phục tình trạng “đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang”. Chính sách này cũng được kỳ vọng góp phần “sàng lọc” nhà đầu tư, hình thành nên các doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp, giàu năng lực hơn sau khi các doanh nghiệp hạn chế về khả năng tài chính, năng lực kỹ thuật bị thị trường đào thải.

NGUYỄN VĂN ĐỈNH