Cấm phân lô bán nền giúp các đô thị phát triển bền vững

Khoản 6 điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

Theo quy định này, Hải Dương có nhiều phường của TP Hải Dương và TP Chí Linh không được phép phân lô bán nền như nhiều năm qua. Điều này được dự báo sẽ có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản nói chung, chủ đầu tư các dự án bất động sản cũng như người có nhu cầu về nhà ở, bất động sản nói riêng.

Cấm phân lô bán nền không phải là chuyện mới bởi trước đây đã có những quy định cấm việc này ở một số đô thị lớn, nhưng thực hiện chưa hiệu quả. Thực tế thời gian qua cho thấy việc phân lô bán nền bên cạnh mặt tích cực là giúp nhiều người dân dễ dàng tiếp cận và có thể sở hữu quyền sử dụng đất nhưng cũng để lại nhiều hệ lụy xấu. Việc cho phép phân lô bán nền đã tạo điều kiện cho không ít chủ đầu tư năng lực tài chính yếu kém đã lợi dụng chính sách để gom đất, san lấp mặt bằng, xây hạ tầng sơ sài rồi bán đất giá cao để thu tiền… Sau khi đã thu được tiền thì chủ đầu tư dường như hết trách nhiệm, để mặc cho người dân muốn xây nhà thì xây, không xây thì bỏ cho cỏ dại mọc um tùm. Điều này làm cho bộ mặt đô thị nhếch nhác, phát triển không đúng quy hoạch.

Ở TP Hải Dương và TP Chí Linh, có những khu đô thị, khu dân cư mới được triển khai xây dựng cách đây đã 20 năm nhưng vẫn còn rất nhiều lô đất để cỏ dại mọc um tùm. Dù chính quyền đô thị có quản lý việc xây nhà của người dân nhưng do phân lô bán nền dẫn đến việc xây nhà theo kiểu tự phát, mỗi người, mỗi nơi xây một kiểu…

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng không cho phép phân lô bán nền đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Theo các chuyên gia, việc siết phân lô bán nền trong các đô thị lớn là giải pháp có tính bền vững để đưa các đô thị trở nên trật tự và đẹp hơn, có giá trị về quy hoạch, kiến trúc, thẩm mỹ và bảo đảm tốt hơn các vấn đề về an sinh xã hội trong lâu dài. Thực tế điều này đã được chứng minh rất rõ khi dự án khu đô thị Ecorivers ở TP Hải Dương được triển khai xây dựng vào năm 2018. Khi đó, không ít người lo ngại chủ đầu tư dự án này triển khai xây dựng toàn bộ các căn biệt thự, nhà phố rồi mới chuyển nhượng cho khách hàng sẽ thất bại. Bởi trước đó, ở Hải Dương chỉ có dự án phân lô bán nền chứ chưa có bất cứ dự án nào được xây dựng toàn bộ nhà ở theo quy hoạch và kiến trúc đã được phê duyệt như thế. Hiện nay khu đô thị này đã cơ bản được lấp đầy và có hàng trăm hộ dân đến sinh sống. Các căn nhà được xây dựng đồng bộ, đúng quy hoạch, tạo ra một khu đô thị phát triển bài bản.

Việc cấm phân lô bán nền chắc chắn sẽ có tác động lớn đến thị trường bất động sản ở Hải Dương. Bởi thực tế, suất đầu tư cho một khu đô thị phải xây thô toàn bộ các căn hộ, hoặc phần lớn các căn hộ sẽ tăng lên rất nhiều. Đơn cử, một căn hộ có diện tích sàn xây dựng khoảng 100 m2, xây 4 tầng, lợp mái và chát, sơn mặt trước mặt sau với giá vật liệu xây dựng như thời điểm này có thể lên đến 2 tỷ đồng. Điều này đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực tài chính vững mạnh, sự chuyên nghiệp. Những nhà đầu tư năng lực tài chính yếu sẽ khó đáp ứng được yêu cầu. Khách hàng cũng phải là những người thực sự có nhu cầu nhà ở, có tiền mới có thể mua được căn hộ. Việc cấm phân lô bán nền sẽ hạn chế phần nào sự đầu cơ lướt sóng, ôm đất phổ biến như thời gian qua bởi đa số khi đã mua nhà thì chủ đầu tư sẽ yêu cầu người mua phải hoàn thiện nhà ở theo tiến độ dự án. Số tiền đầu tư cũng không hề nhỏ nên chắc chắn sẽ không dễ dàng để đầu cơ như trước đây.

Có thể khẳng định nếu việc cấm phân lô bán nền được thực hiện nghiêm túc sẽ giúp cho thị trường bất động sản bớt đi sự méo mó, lệch lạc. Các đô thị sẽ dần được phát triển bài bản, đúng quy hoạch, bền vững và văn minh, hiện đại hơn.