Luật Nhà ở dự kiến siết lại việc xây "chung cư mini" để bán, cho thuê

Quốc hội sẽ thảo luận dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sau tiếp thu, chỉnh lý vào ngày 26/10. Tại báo cáo giải trình, tiếp thu dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho biết, nhiều địa phương vừa qua có tình trạng buông lỏng quản lý, thiếu kiểm tra và không xử lý kịp thời sai phạm với chung cư mini. Điều này dẫn tới hệ lụy, gây quá tải về hệ thống hạ tầng đô thị, các tiện ích phục vụ sinh hoạt và tiềm ẩn nguy cơ cháy, nổ. Thực tế đã xảy ra một số vụ hỏa hoạn gây thiệt hại nghiêm trọng về người và tài sản.

Vì thế, dự Luật Nhà ở (sửa đổi) sau tiếp thu, chỉnh lý đưa ra phương án "siết" phát triển, quản lý và sử dụng loại nhà ở này.

Theo đó, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có thiết căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định pháp luật với dự án xây dựng nhà ở. Còn giao dịch bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ thực hiện theo quy định Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Giấy chứng nhận với từng căn hộ thực hiện theo Luật Đất đai.

Với cá nhân xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên và quy mô dưới 20 căn hộ tại mỗi tầng) để cho thuê, việc đầu tư phải đáp ứng quy chuẩn xây dựng của Bộ Xây dựng. Khu nhà phải được thiết kế, thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy và thực hiện các biện pháp quản lý về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định.

Quản lý, vận hành chung cư mini phải tuân thủ quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.

Ngoài ra, dự luật cũng bổ sung hành vi cấm phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân trái quy định của luật này; quy định chuyển tiếp để bảo đảm quyền lợi của người dân và không hợp thức hóa sai phạm trong phát triển chung cư mini.

Cụ thể, trường hợp từng căn hộ trong chung cư mini đã được cấp Giấy chứng nhận, chủ sở hữu của căn hộ này vẫn phải thực hiện các quyền theo quy định pháp luật về nhà ở.

Trường hợp nhà ở vi phạm quy định về xây dựng, phòng cháy chữa cháy, sẽ bị xử lý vi phạm. Các căn hộ trong chung cư mini không được cấp Giấy chứng nhận; việc xử lý giao dịch về nhà ở thực hiện theo Bộ luật Dân sự.

Trước đó, thảo luận tại kỳ họp vào tháng 6, có ý kiến cho rằng quy định như trên sẽ gây ra tình trạng xây dựng tràn lan chung cư mini tại các đô thị lớn. Việc này dẫn tới nguy cơ quy hoạch phát triển đô thị bị phá vỡ, gây mất mỹ quan và không đảm bảo hạ tầng, an toàn phòng cháy, chữa cháy. Do đó, đề nghị không cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ và căn hộ loại này chỉ được cho thuê, công tác quản lý vận hành do chủ nhà ở chịu trách nhiệm.

Tuy nhiên, theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, đây không phải quy định mới mà có từ 2010 và được luật hóa tại Luật Nhà ở 2014. Mặt khác, loại hình nhà ở này đáp ứng nhu cầu của người dân đô thị khi số lượng nhà ở xã hội "cung chưa đủ cầu". Nhiều quốc gia phát triển trên thế giới cũng tồn tại các khu chung cư mini tại các đô thị lớn dành cho người thu nhập trung bình, thấp.

Loại hình"chung cư mini" đã nở rộ ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM nhưng nó lại chưa được đề cập chính thức trong văn bản pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản. Luật Nhà ở hiện hành cũng chưa có định nghĩa chung cư mini, chỉ đề cập nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà xã hội. Do đó, việc quản lý chung cư mini hiện nay vẫn còn khoảng trống về pháp lý. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia trong ngành, với việc chung cư mini đang giải quyết nhu cầu nhà ở cho cả triệu người, nên tìm cách quản lý thay vì cấm.