Những rủi ro pháp lý cho người mua chung cư mini

Công an TP Hà Nội vẫn đang điều tra, làm rõ vụ cháy chung cư mini số 37, ngách 29/70 phố Khương Hạ (phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội) làm 56 người tử vong, 37 người bị thương.

Hiện công an đã khởi tố vụ án, khởi tố bị can, bắt tạm giam Nghiêm Quang Minh (44 tuổi; trú tại phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, TP Hà Nội), là chủ chung cư này, để điều tra về tội "Vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy". Đáng chú ý, Nghiêm Quang Minh còn đứng tên chủ đầu tư nhiều chung cư mini khác trên địa bàn TP Hà Nội.

Chưa có khái niệm về chung cư mini

Về mặt pháp lý, hiện nay, theo luật sư Nguyễn Văn Tuấn (Giám đốc Công ty Luật TGS, Đoàn Luật sư TP Hà Nội), theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 chưa nêu khái niệm về chung cư mini mà chỉ có quy định về “nhà chung cư”. Theo đó, nhà chung cư nghĩa là tòa nhà có 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung; có phần sở hữu riêng và sở hữu chung, hệ thống hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân.

Và theo quy định, để xây dựng một tòa chung cư phải xin giấy phép xây dựng và đảm bảo quy định về diện tích, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và quy hoạch đô thị. Thực tế, địa điểm xây dựng những căn “chung cư mini” thường trong ngõ nhỏ xen lẫn các khu dân cư, chủ chung cư thường xin giấy phép xây dựng là nhà ở đơn lẻ sau đó sẽ tự thiết kế thành những căn hộ chung cư mini với giá thành vừa túi tiền mà vẫn đầy đủ tiện nghi.

Khoản 2 điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định “Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó; trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ.

Theo luật sư Tuấn nếu cá nhân, hộ gia đình đủ điều kiện cấp phép xây dựng nhà ở từ hai tầng trở lên và đáp ứng đủ các điều kiện yêu cầu khi xây dựng xong thì có thể được công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Tuy nhiên, thực tế rất ít các căn hộ “chung cư mini” đủ điều kiện được cấp sổ đỏ riêng lẻ vì thường được xây dựng tại những địa điểm chật hẹp, diện tích không đủ và đặc biệt là những yêu cầu về kỹ thuật xây dựng, về phòng cháy chữa cháy,…

“Thông thường, một tòa chung cư mini chỉ có một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho chủ sở hữu mảnh đất đó. Vì thế, việc giao dịch mua bán các hộ trong chung cư mini phải mua bán dưới hình thức "hợp đồng mua bán viết tay" hoặc "văn bản thỏa thuận tài sản chung", trong đó ghi rõ thỏa thuận, cam kết của hai bên. Tuy nhiên, dù ở bất kỳ hình thức nào thì giấy tờ mua bán giữu khách hàng với chủ chung cư mini cũng không được công chứng. Do đó, việc được cấp sổ đỏ cho căn hộ là không khả quan, không thể dùng giấy tờ mua bán thế chấp, vay vốn,...”- luật sư Tuấn phân tích.

Ngoài ra, về bản chất hợp đồng mua bán chung cư mini không có giá trị pháp lý kể từ thời điểm giao kết.

Vì vậy, nếu có xảy ra tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng hoặc tranh chấp với bên thứ ba thì hợp đồng mua bán chung cư mini có khả năng bị tòa án tuyên vô hiệu, các bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, nhưng thực tế sẽ rất khó để thực hiện điều đó. Đặc biệt, nếu chỉ giao dịch mua bán bằng giấy viết tay thì tất nhiên quyền thế chấp căn hộ đó vẫn thuộc về chủ đầu tư (người bán). Người mua hoàn toàn bị thiệt thòi và đột nhiên có thể bị mất trắng căn hộ.

Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng cũng như vấn đề phòng cháy chữa cháy ở những chung cư mini thường không an toàn, bởi thực tế cho thấy rất nhiều chung cư mini được xây dựng tại các con ngõ hẹp và chủ đầu tư thường tận dụng mọi mét vuông để xây dựng, không để lại đủ không gian cho lối thoát hiểm và thiếu trang thiết bị phòng cháy chữa cháy. Điều này đem lại rủi ro và nỗi bất an rất lớn cho người dân tại chung cư.

Người mua cần thận trọng

Tình trạng xây dựng trái phép nhiều chung cư mini, theo luật sư Phạm Quang Xá, Giám đốc Công ty Luật XTVN, các cơ quan chức năng ở đây gồm: UBND quận, UBND phường và các các cơ quan tham mưu đã không thực hiện đúng trách nhiệm, nhiệm vụ, nghĩa vụ sau khi cấp Giấy phép xây dựng, không kiểm tra, giá, sát việc thực hiện xây dựng, buông lỏng quản lý trong trật tự xây dựng.

Luật sư Phạm Quang Xá cũng cho rằng, tình trạng xây dựng không phép, sai phép như cơi nới, chồng tầng, … vẫn đang xảy ra và gây nguy hiểm cho những người dân trong khu vực. Một phần nguyên nhân là do những hạn chế, bất cập trong công tác thực thi pháp luật, nên xuất hiện tình trạng lợi dụng sự buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương khi thực hiện chức năng thanh tra, kiểm tra, rà soát, nên một số hộ gia đình, cá nhân đã tự ý thực hiện việc xây dựng chung cư mini mà không tuân thủ quy định của pháp luật về xây dựng.

“Pháp luật Việt Nam hiện hành đã có quy định cụ thể về trình tự thủ tục, điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình chung cư do cá nhân/hộ gia đình xây dựng - thường được gọi là “chung cư mini”, cụ thể tại Điều 7, Điều 8, Điều 9 Luật Nhà ở 2014; Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Điều 9 Quyết định 12/2017/QĐ-UBND; Thông tư 03/2021/TT-BXD”- luật sư Xá phân tích.

Từ phân tích trên, luật sư Xá cho rằng, mỗi người dân trước khi có quyết định thực hiện giao dịch bất động sản cần tìm hiểu, nắm bắt các kiến thức cơ bản về điều kiện được công nhận quyền sở hữu đối với loại hình “căn hộ chung cư mini”. Đồng thời, cần liên hệ với các cơ quan chức năng có thẩm quyền (như Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, UBND xã/phường, UBND quận/huyện,..) để kiểm tra tình trạng pháp lý của căn hộ chung cư mini mà mình định giao dịch có đảm bảo bảo đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật hay không.

Luật sư Xá, có một số điểm cần lưu ý khi kiểm tra tính pháp lý của căn hộ chung cư mini như: Kiểm tra giấy phép xây dựng đã được cấp, đối chiếu với hiện trạng nhà. Kiểm tra giấy tờ hoàn công, ghi nhận tài sản trên đất; Kết cấu hạ tầng, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống thoát hiểm,.. đã xây dựng, bố trí theo đúng các giấy phép đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt hay hay không; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cá nhân/hộ gia đình; Kiểm tra toàn bộ thông tin nhân thân của chủ sử dụng đất trên các giấy tờ pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp có khớp hay không.

Bên cạnh đó, mỗi người dân hãy nâng cao cảnh giác, tránh trường hợp bị dẫn dắt, lợi dụng bởi các chủ đầu tư ham lợi nhuận.

Ngoài ra, cần nâng cao chất lượng quản lý của các cá nhân, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền trong việc thẩm định, xét duyệt giấy phép xây dựng, tiến hành kiểm tra định kỳ các công trình đã, đang được triển khai xây dựng theo giấy phép đã được cấp. Xử lý nghiêm những trường hợp vi phạm pháp luật về Luật nhà ở, Luật xây dựng, Luật phòng chấy, chữa cháy.