Giao dịch địa ốc ảm đạm tại huyện sắp lên thành phố

Giữa cơn sốt bất động sản cuối năm 2020, chị Thủy, trú tại xã Tân Dương, huyện Thủy Nguyên đã dừng công việc tại xưởng may để chuyển sang làm môi giới, chuyên đất nền dự án và tái định cư. Từ đầu năm nay, thị trường chung khó khăn khiến lượng giao dịch của môi giới này sụt giảm mạnh. Chị cho hay, nếu có 10 khách quan tâm thì 8 người hỏi đất cắt lỗ. Dù giới thiệu một vài lô giảm giá thực, khách của chị cũng "cân nhắc rất lâu và thường không chốt giao dịch".

Tình cảnh này trái ngược với gần hai năm trước, thời điểm bất động sản Thủy Nguyên ở đỉnh sốt, sau thông tin quy hoạch Khu đô thị Bắc sông Cấm và huyện được đề xuất lên thành phố. Chị cho biết tham gia thị trường lúc sôi động, một tháng chốt vài giao dịch nên mới quyết định bỏ công việc chính. Thời điểm này, dù Quy hoạch TP Hải Phòng 2021-2030 đã được phê duyệt, trong đó TP Thủy Nguyên sẽ được thành lập năm 2025, nhưng khó làm thị trường khu vực này sôi động mạnh mẽ.

"Nhiều tháng không có giao dịch, tôi cũng cân nhắc quay lại khu công nghiệp để có thu nhập ổn định và đợi qua giai đoạn khó khăn này", chị nói.

Anh Trung, một nhà đầu tư hơn 5 năm kinh nghiệm tại thị trường Hải Phòng, cho biết thời điểm đỉnh sốt 2021, nhiều khu vực tại đây đã tăng giá 50-100%, nhất là khu vực tái định cư Khu đô thị Bắc Sông Cấm và đất mặt đường 359. Hiện nay, bất động sản có xu hướng chững giá, một vài khu vực trước mang tính đầu cơ cao, bị thổi giá, đã giảm 20-30%. Cả mức độ sôi động và thanh khoản được anh Trung đánh giá sụt giảm 80% so với đầu năm 2022.

Một số khu vực tăng trưởng nóng tại Thủy Nguyên hai năm trước đã có dấu hiệu hạ nhiệt, giảm giá 10-20%. Ví dụ một số lô đất mặt đường 359 thuộc thị trấn Núi Đèo từng đạt đến 150 triệu đồng mỗi m2 năm 2021, nay giảm còn 120-140 triệu đồng một m2. Đất tái định cư Khu đô thị Bắc Sông Cấm cũng hạ nhiệt, từ 50-70 triệu đồng một m2 xuống 32-60 triệu đồng một m2. Tại dự án khu đô thị gần đường 9C, các sản phẩm shophouse, liền kề cũng giảm giá khoảng 10-15% nhưng giao dịch ảm đạm.

Ông Tô Hùng, Trưởng Văn phòng đại diện Hải Phòng của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết từ giữa năm ngoái, phân khúc đất nền đi xuống rõ rệt. Từ năm 2022 đến đầu 2023, giá đất nền đã giảm khoảng 15-30%. Đến quý II, một số khu vực từng "sốt ảo" giảm tiếp 5-10%. Giá đất nền vùng sát lõi trung tâm TP Hải Phòng dao động 12-40 triệu đồng một m2, vùng ven phần lớn dưới 12 triệu đồng một m2, đất nền 3-5 triệu đồng một m2 còn rất nhiều khu.

Mặt bằng giá đã tăng lên ngưỡng cao cùng với tình hình khó khăn chung là nguyên nhân khiến thị trường địa ốc tại Thủy Nguyên ảm đạm dù chuẩn bị lên thành phố. Ông Trần Huy Biên, CEO An Phú Land, một đơn vị chuyên phân phối dự án tại Hải Phòng, cho biết thị trường thường "đón sóng" quy hoạch hay thay đổi hạ tầng ít nhất 2-3 năm trước khi được phê duyệt chính thức. Đó là lý do thị trường Thủy Nguyên đã tăng trưởng mạnh trong vài năm trước đây.

Theo ông, giai đoạn hiện nay là thời điểm thị trường vừa thoát vùng đáy và đang chững lại. Nhu cầu đầu tư lướt sóng, ngắn hạn gần như rất ít. Khách hàng thời điểm này ưu tiên tìm kiếm sản phẩm cắt lỗ sâu hoặc khu vực giá mềm, có nhiều thay đổi về hạ tầng. Phân khúc được giao dịch nhiều lúc này này thường dưới 2 tỷ đồng một lô vì ưu điểm dễ mua, dễ bán.

Tuy nhiên, Thủy Nguyên định hướng lên thành phố đã thúc đẩy nguồn cung dự án nhà ở tăng mạnh thời gian qua. Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết thị trường Hải Phòng sẽ tăng nhiệt khi nhu cầu về nhà ở tiếp tục tăng, tuy nhiên sẽ phụ thuộc vào kế hoạch mở rộng quỹ đất về phía Bắc và phía Nam. Từ cuối năm nay trở đi, nguồn cung nhà ở Hải Phòng dự báo bổ sung hơn 25.000 căn. Thủy Nguyên sẽ chiếm hơn một nửa nguồn cung tương lai nhờ quỹ đất lớn, nhiều khu công nghiệp.

"Thành phố cần đẩy mạnh hoàn thiện cơ sở hạ tầng, tăng cường liên kết với các vùng kinh tế trọng điểm để thúc đẩy bất động sản công nghiệp, từ đó tạo nhu cầu cho bất động sản nhà ở", bà Hằng nói.

Dự báo về thanh khoản cuối năm tại Hải Phòng, ông Hùng cho biết khoảng 80% giao dịch tập trung ở sản phẩm nhà, đất phục vụ nhu cầu tiêu dùng hoặc đất vùng ven giá trị thấp, dưới 1 tỷ đồng. Nhu cầu đầu tư vẫn có trên thị trường, chiếm gần 20%, tập trung ở những sản phẩm cắt lỗ, giá thấp hơn so với thị trường hoặc sản phẩm tạo dòng tiền, có giá trị 3-10 tỷ đồng. Trong đó Thủy Nguyên vẫn là khu vực có tiềm năng về dài hạn bởi sở hữu quỹ đất công nghiệp lớn. Tuy nhiên tăng trưởng bất động sản sẽ phụ thuộc vào việc thay đổi hạ tầng và dân cư của huyện này trong vài năm tới.