Giảm rủi ro tín dụng bất động sản

Ngân hàng phải giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung và dài hạn

Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành thông tư quy định thu hẹp tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các ngân hàng, tổ chức tín dụng. Cùng với những chỉ đạo trước đó, văn bản này tiếp tục là động thái nhằm kiểm soát tín dụng bất động sản (BĐS).

"Nắn dòng" tín dụng

Bắt đầu từ ngày 1.1.2020, các ngân hàng phải đưa ra lộ trình giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung và dài hạn. Cụ thể, từ ngày 1.1 đến hết 30.9 năm nay, tỷ lệ này giảm xuống ở mức 40%, qua từng năm sẽ giảm dần và bắt đầu từ ngày 1.10.2022 sẽ còn ở mức 30%. Điều này có nghĩa trong 10 đồng vốn huy động ngắn hạn, ngân hàng sẽ chỉ được sử dụng 4 đồng cho vay trung và dài hạn và tiến tới chỉ còn là 3 đồng.

Lộ trình trên được nhiều chuyên viên ngân hàng nhận định là phù hợp, giúp ngân hàng có thời gian cơ cấu nguồn vốn huy động, điều chỉnh danh mục tín dụng, hướng dòng vốn cho vay vào những lĩnh vực an toàn, bảo đảm phát triển bền vững. Trên thực tế, ngân hàng vẫn là kênh cung ứng vốn chủ đạo cho nền kinh tế. Trong khi huy động vốn chủ yếu là hạn ngắn, hoạt động cho vay kỳ hạn dài lại chiếm tỷ lệ cao. Do đó, cho vay trung, dài hạn quá lớn, đặc biệt là BĐS sẽ dẫn đến rủi ro về thanh khoản cho ngân hàng. Việc điều chỉnh về tỷ lệ sử dụng tối đa vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn còn góp phần giúp ngân hàng thận trọng hơn trong cho vay, cân đối nguồn vốn, bảo đảm an toàn thanh khoản hệ thống.

Ông Nguyễn Quang Trung, Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển (BIDV) chi nhánh Thành Đông cho biết: "Căn cứ vào chỉ tiêu tăng trưởng từ hội sở chính và định hướng giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, BIDV Thành Đông sẽ thận trọng và cân nhắc kỹ lưỡng hơn trong việc xét duyệt các khoản vay. Bên cạnh đó, đơn vị sẽ tập trung ưu tiên vốn tín dụng cho khách hàng cá nhân, các doanh nghiệp nhỏ và vừa". 

Đến thời điểm hiện tại, tỷ lệ cho vay trung và dài hạn trên tổng dư nợ tại BIDV Thành Đông khoảng 36%, trong đó cho vay BĐS đạt trên 13% tổng dư nợ. Để sử dụng hiệu quả nguồn vốn tín dụng, nhất là tín dụng BĐS, đơn vị sẽ chặt chẽ hơn trong thẩm định các dự án, phương án vay vốn, hướng nguồn vốn đến các chủ đầu tư BĐS có uy tín, có năng lực tài chính tốt và những khách hàng cá nhân có nhu cầu vay mua nhà ở thực sự.

Ngân hàng kiểm soát chặt chẽ nguồn tín dụng bất động sản góp phần đưa thị trường này phát triển thực chất

Hạn chế đầu cơ

Để bảo đảm nguồn vốn tín dụng phục vụ thị trường trong khi tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn được điều chỉnh giảm, thời gian tới các ngân hàng sẽ đưa ra nhiều sản phẩm, chương trình ưu đãi lãi suất nhằm tăng cường nguồn huy động cho các kỳ hạn từ 12 tháng trở lên. Điều này có thể khiến lãi suất cho vay trung và dài hạn sẽ khó giảm, ảnh hưởng không nhỏ tới nhu cầu vay vốn của các doanh nghiệp BĐS.

Bên cạnh đó, một nội dung đáng chú ý khác trong văn bản vừa ban hành là Ngân hàng Nhà nước tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay kinh doanh BĐS. Hệ số này sẽ ảnh hưởng tới khả năng được vay tối đa đối với một dự án, phương án vay vốn BĐS phục vụ nhu cầu xây dựng, mua bán, nhận chuyển nhượng, cho thuê… 

Nhiều ngân hàng nhận định, những điều chỉnh nói trên sẽ không ảnh hưởng tới nhu cầu vay vốn mua nhà ở của người dân, đặc biệt với những khoản vay dưới 1,5 tỷ đồng (cộng với 30% vốn tự có, khách hàng có thể mua nhà trị giá khoảng 2,1 tỷ đồng). Ngược lại, đối với các chủ đầu tư, các công ty kinh doanh BĐS, hệ số này sẽ có tác động không nhỏ, buộc họ phải tìm những nguồn vốn đầu tư ngoài ngân hàng. Cũng qua đó, thị trường BĐS sẽ giảm đáng kể tình trạng đầu cơ.

Ông Bùi Minh Phóng, Tổng Giám đốc Công ty CP Bất động sản THP (TP Hải Dương) nhận định: "Để huy động nguồn tín dụng từ ngân hàng, chủ đầu tư cũng như những công ty kinh doanh BĐS cần nâng cao uy tín, phát triển những dự án có tính khả thi cao, được thị trường chấp nhận. Bên cạnh đó, cần có kế hoạch dự phòng, tạo lập nguồn vốn mới thông qua các hợp đồng liên doanh, liên kết".

Việc điều chỉnh hệ số rủi ro nhằm hướng tín dụng BĐS vào nhu cầu thực của người dân, thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Do đó, những quy định mới cơ bản không ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS. "Khó có thể phát hành trái phiếu hay huy động vốn trên thị trường quốc tế như những tập đoàn địa ốc lớn, song các quy định này cũng tạo động lực cho các doanh nghiệp BĐS địa phương nâng cao năng lực, uy tín để bắt tay với những doanh nghiệp ngoài tỉnh, giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng. Đây cũng là cơ hội giúp thanh lọc những công ty kinh doanh BĐS yếu kém về năng lực tài chính, đưa thị trường BĐS phát triển về thực chất", ông Phóng cho biết thêm.

HÀ KIÊN