Giá rao bán chung cư Hà Nội đã ngang TP Hồ Chí Minh

Báo cáo từ trang Batdongsan cho biết chung cư Hà Nội là phân khúc sôi động nhất trên thị trường địa ốc nửa đầu năm 2024. Theo đó, nhu cầu tìm kiếm loại hình này đạt đỉnh vào tháng 3, tăng gần 60% so với cuối năm ngoái. Hiện tại, mức quan tâm của người dùng với chung cư đã hạ nhiệt nhưng giá bán vẫn chưa có dấu hiệu giảm.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh kênh Batdongsan, cho biết trong tháng 5, giá rao bán chung cư Hà Nội (gồm cả sơ cấp và thứ cấp) đạt trung bình 50 triệu đồng mỗi m2, "ngang ngửa với TP Hồ Chí Minh". Trong khi đầu năm 2018, giá bán căn hộ Hà Nội và TP Hồ Chí Minh lần lượt là 27 và 31 triệu đồng mỗi m2.

Thực tế, khoảng cách giữa giá chung cư Hà Nội và TP Hồ Chí Minh trước đây khá lớn bởi thị trường TP Hồ Chí Minh phát triển sớm hơn, thường đi trước 2-3 năm. Từ năm ngoái, cuộc đua giá căn hộ giữa hai thành phố lớn ngày càng sát nút.

Theo dữ liệu của đơn vị nghiên cứu CBRE, trong năm 2023, giá bán chung cư mới tại Hà Nội tăng gần 15% theo năm, đạt 53 triệu đồng mỗi m2. Đây là mức bằng với nền giá trung bình tại TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2020-2021. Trong khi đó giá sơ cấp tại TP Hồ Chí Minh đã chững lại ở mức hơn 60 triệu đồng mỗi m2, giảm gần 2% so với năm 2022.

Tại cuộc họp báo tổng kết năm 2023, chuyên gia của CBRE đã nhìn nhận khoảng cách phát triển giữa chung cư Hà Nội và TP Hồ Chí Minh thu hẹp từ 3-5 năm còn 1-2 năm và dự báo "có thể tương đương trong thời gian tới".

Sang quý I năm nay, cuộc đua thu hẹp khoảng cách diễn ra mạnh mẽ hơn khi giá căn hộ Hà Nội dần tiệm cận với TP Hồ Chí Minh. Báo cáo quý I của kênh Batdongsan cho thấy phân khúc này ở thủ đô có giá bán trung bình 46 triệu đồng mỗi m2, trong khi TP Hồ Chí Minh là 48 triệu đồng một m2.

Lý giải diễn biến trên, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết trong 5 năm trở lại đây, chung cư tại TP Hồ Chí Minh tăng mạnh nhất vào hai năm 2018-2019. Thời điểm đó, nguồn cung mới rất dồi dào, đạt khoảng 30.000 căn mỗi năm. Dự án mới ra mắt đều tập trung ở phân khúc cao cấp kéo theo mặt bằng giá đẩy lên cao.

Trong khi đó, từ đầu năm 2023 đến nay, thị trường căn hộ Hà Nội mới bước vào chu kỳ tăng đột biến bởi dự án mới ngày càng khan hiếm. Tổng nguồn cung mở bán trong năm ngoái đạt gần 10.300 căn, mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Nhiều chủ đầu tư thay đổi chiến lược, chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp.

Chưa kể, thời gian qua, thị trường căn hộ Hà Nội đón nhiều chủ đầu tư nước ngoài và phía Nam đẩy mạnh Bắc tiến, góp phần định hình lại mặt bằng giá bán. Phần lớn chủ đầu tư nước ngoài này từng phát triển dự án thành công tại TP Hồ Chí Minh - điểm đến ưu tiên khi bắt đầu gia nhập thị trường Việt Nam. Vì phát triển sớm và nhanh nên quỹ đất tại TP Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm, giá tăng lên ngưỡng rất cao so với khả năng chi trả của nhiều người.

Trong khi đó, thị trường Hà Nội được các chủ đầu tư đánh giá còn nhiều dư địa tăng trưởng nên họ đã "tích cực thu hẹp khoảng cách" bằng việc đẩy mạnh phát triển những dự án cao cấp tại thủ đô, theo chuyên gia.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn cho biết giá chung cư TP Hồ Chí Minh cơ bản đã tăng lên ngưỡng cao, tốc độ tăng giá dần chững lại. Còn Hà Nội, do nút thắt nguồn cung khiến mặt bằng giá vẫn tiếp tục leo thang.

Chuyên gia dự báo giá bán chung cư khó giảm thời gian tới, nhất là khi nút thắt nguồn cung chưa được tháo gỡ. Bởi nhu cầu chung cư ở thực vẫn rất cao, đến từ tốc độ tăng dân số tại hai thành phố lớn duy trì mạnh mẽ. Ông Tuấn khuyến nghị người mua "chỉ nên cân nhắc mua nhà tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh khi có thu nhập từ 30 triệu đồng".

Ông ví dụ một căn chung cư ở hai thành phố lớn hiện nay có giá ít nhất 2-2,5 tỷ đồng. Nếu vay từ 50-70% giá trị bất động sản, tức giá trị vay rơi vào khoảng 1,4-1,5 tỷ đồng, người mua phải trả khoảng 17 triệu đồng một tháng gồm cả gốc và lãi. Với thu nhập 30 triệu trở lên, sau khi trả khoản vay, người mua còn ít nhất 13 triệu để trang trải nhu cầu cuộc sống cơ bản.

"Thu nhập dưới 30 triệu đồng một tháng, việc mua chung cư trả góp sẽ rất khó khăn nếu không có thêm nguồn tài chính khác", chuyên gia cho biết.