Giá bất động sản siêu sang tăng cao nhưng ít hàng sang nhượng

Bất động sản hàng hiệu (Branded Residences) hay siêu sang là các sản phẩm có giá bán trung bình từ 12.000 USD một m2 (tương đương trên 300 triệu đồng một m2) dần quen thuộc với thị trường Việt Nam. Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam, cho biết để đáp ứng được đúng tiêu chí hàng hiệu, siêu sang, các bất động sản phải hội đủ yếu tố vị trí - quản lý - thương hiệu. Cụ thể, bên cạnh vị trí "vàng" tại các khu trung tâm, các dự án hạng sang, siêu sang phải có sự tham gia của các thương hiệu quản lý vận hành quốc tế, tiêu chuẩn dịch vụ theo chuẩn khách sạn 5 sao. Những dự án hội đủ tiêu chí trên ở Việt Nam hiện rất ít.

Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, tính từ năm 2022 đến nay, ở cả Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, nguồn cung bất động sản hàng hiệu chiếm chưa đến 1% nguồn cung.

Báo cáo của Savills cũng cho thấy, 3 năm qua số lượng bất động sản hàng hiệu tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội có tăng nhưng không đáng kể. Cụ thể, ở phân khúc cao tầng, TP Hồ Chí Minh có 1 dự án căn hộ siêu sang là Grand Marina Saigon, quy mô 1.121 căn. Hà Nội có 1 dự án The Ritz-Carlton gần Hồ Hoàn Kiếm cung cấp 141 căn hộ.

Nguồn cung ít, giá bán căn hộ hạng siêu sang cũng tăng mạnh trong thời gian qua. Tòa tháp Sea mang thương hiệu JW Marriott thuộc dự án Grand Marina Saigon mới cất nóc có giá chủ đầu tư từ 400 triệu đồng mỗi m2, giá cho thuê vào khoảng 200 triệu đồng mỗi tháng. Giá thứ cấp tại đây cũng nhỉnh lên ít nhất 10% sau khi cất nóc bàn giao. Căn hộ The Ritz-Carlton Hoàn Kiếm giá từ 380- 450 triệu đồng mỗi m2, giá thứ cấp cũng chênh lệch từ 8%.

Hay ở các dự án cũ hơn như Vinhome Ba Son, dù đã bàn giao từ năm 2018, giá chuyển nhượng hiện tại từ 120-250 triệu đồng mỗi m2. Còn biệt thự tại đây có giá trung bình từ 600 triệu đến 1,6 tỷ đồng mỗi m2, tổng giá trị vào khoảng 500-700 tỷ đồng mỗi căn. Một dự án hạng sang khác là The Nexus vẫn chưa mở bán nhưng được thị trường dự đoán không dưới 250 triệu đồng mỗi m2.

Theo bà Thanh, với bất động sản hàng hiệu chuẩn siêu sang, vị trí rất quan trọng nhưng không phải là tiêu chí hàng đầu, yếu tố quản lý vận hành và thương hiệu mới làm nên giá trị thực tế. Trên thế giới một dự án được đánh giá cao về chất lượng vận hành có thể tăng giá trung bình từ 8 -70% mỗi năm. Ở Việt Nam, hai dự án đạt chuẩn siêu sang tại Hà Nội tính từ năm 2020 đến nay có biên độ tăng giá trung bình từ 4 -8% mỗi năm.

Còn ở TP Hồ Chí Minh, lấy dẫn chứng từ dự án Vincom Đồng Khởi, xét về hiện tại đây không hẳn là một bất động sản hạng sang nhưng qua rất nhiều giai đoạn thăng trầm của thị trường, giá nhà tại đây chỉ tăng không giảm. Dẫu vậy, thị trường cũng khó kiếm được sản phẩm bán thứ cấp do chủ sở hữu loại hình này ít có nhu cầu sang nhượng lại.

"Hầu hết người mua bất động sản hạng sang, siêu sang là để lưu trữ tài sản hoặc ở. Các bất động sản này một khi bán ra sẽ rất khó để mua lại vì nằm ở những vị trí không phải muốn xây nhà là xây được", bà Thanh nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho biết, bất động sản hạng sang và siêu sang có thể xem là khoản đầu tư an toàn ở Việt Nam. Mặc dù thị trường này tương đối nhỏ, các dự án thuộc phân khúc này nhờ vị trí đắc địa, chất lượng vận hành cao mà luôn duy trì nguồn cầu ổn định trong hai năm qua. Tính độc quyền và riêng tư, uy tín thương hiệu, tiềm năng đầu tư cùng với sự khan hiếm của những vị trí đắc địa, đã góp phần tạo nên xu hướng tăng giá ổn định, đặc biệt là ở thị trường thứ cấp.

Chia sẻ về tệp khách hàng của phân khúc nhà siêu sang, theo đại diện chủ đầu tư Masterise Homes, đơn vị đang phát triển khá nhiều bất động sản siêu sang tại TP Hồ Chí Minh, tệp khách hàng chính của phân khúc này là nhóm "siêu có của", thường là lãnh đạo doanh nghiệp, nhóm nghệ sĩ hạng A. Họ mua với mục đích để dành cho con cái, mua để ở, đầu tư cho thuê. Vậy nên rất ít khách hàng mua là để đầu tư bán lại, thậm chí nếu có ý định bán lại cũng không phải trong ngắn hạn. Vì vậy, dù có biên độ tăng giá thứ cấp nhanh nhưng số lượng sản phẩm hàng hiệu cần sang nhượng trên thị trường là không nhiều .

"Thế mạnh của bất động sản hàng hiệu là vị trí và chất lượng vận hành. Người mua hàng hiệu không chỉ thể hiện đẳng cấp sống mà còn là nhóm biết cách tận hưởng cuộc sống. Họ thường không thiếu tiền nên nếu đã mua thì sẽ không có nhu cầu sang nhượng lại nhiều" người này cho hay.

Theo số liệu từ Knight Frank, trong quý III/2023, chỉ có 362 căn nhà hạng siêu sang với mức giá hơn 10 triệu USD được bán ra tại 12 thị trường hàng đầu thế giới. Nguồn cung này giảm 2,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Tổng giá trị doanh số bất động sản siêu sang đạt gần 31,7 tỷ USD trong vòng một năm qua. Theo đơn vị này, doanh số bán nhà siêu sang khá bền vững so với các phân khúc khác. Tuy nhiên, dự báo doanh số sẽ giảm nhiều hơn trong năm 2024, nguyên nhân chính là số lượng nhà siêu sang được xây dựng đang giảm đi.

"Báo cáo thịnh vượng - Mô hình định giá tài sản" của Knight Frank cũng chỉ ra, số lượng người siêu giàu tại Việt Nam đã tăng 82% trong khoảng thời gian từ năm 2017- 2022. Dự báo đến năm 2027 số người siêu giàu Việt Nam sẽ tăng thêm 22% so với hiện tại, và tương đương mức tăng 122% trong vòng 10 năm.

Ngoài ra, dân số giàu với tài sản từ 1 triệu USD trở lên của Việt Nam cũng tăng 70% trong 5 năm qua. Dự kiến sẽ tăng vọt 173% trong giai đoạn 10 năm từ 2017 đến 2027. Bất động sản hạng sang và siêu sang vì vậy cũng được dự báo sẽ vẫn duy trì đà tăng giá do sự khan hiếm nguồn cung và tệp khách hàng có xu hướng mở rộng hơn ở các năm tới.