Nên đầu tư nhà đất từ bây giờ hay chờ Luật Đất đai có hiệu lực?

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam, khi 3 bộ luật lớn liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai cùng lúc có hiệu lực thực thi sẽ tác động rất lớn đến thị trường và liên quan nhiều đối tượng tham gia thị trường.

Luật Đất đai 2024 đã bỏ "khung giá đất" và quy định "bảng giá đất" được xây dựng hằng năm tiệm cận giá thị trường. Động thái này sẽ khiến giá bất động sản ở tất cả loại hình đều có khả năng điều chỉnh tăng vì hiện tại định giá đất thực tế thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Điều này sẽ kéo theo các chi phí liên quan đến đất đai (bao gồm các loại thuế, phí giao dịch chuyển nhượng) có thể tăng lên, đẩy giá bán bất động sản tăng theo.

"Nhà đầu tư có thể tận dụng thời điểm hiện tại khi thị trường chưa sự biến động, đang gặp khó nên giá còn khá hấp dẫn để tính đến chuyện tích lũy tài sản, đầu tư bất động sản lâu dài chờ tăng giá sau này", ông Tuấn nêu ý kiến.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cũng cho rằng, các nhà đầu tư có thể tranh thủ mua bất động sản tại thời điểm này bởi lẽ khi 3 luật được thực hiện sẽ là nền tảng cơ bản để thị trường bước sang một giai đoạn mới vì trong giai đoạn vừa qua xuất hiện nhiều vướng mắc về cơ chế chính sách khiến dự án bị ách tắc, nhất là các dự án nhà ở xã hội.

Cũng theo ông Điệp, bất động sản sẽ không xuống giá. Nếu tạo được cơ chế chính sách tốt, thị trường sẽ có động lực để phát triển và khả năng cao bước vào một chu kỳ tăng giá mới.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cũng cho rằng, đây là thời điểm thuận lợi để đầu tư. Sản phẩm nên đầu tư giai đoạn này là đất nền có vị trí tốt, quy hoạch tốt, giá còn rẻ, khả năng sử dụng cao. Số lượng dự án bất động sản sẽ dần được cải thiện từ giữa năm 2026, đặc biệt nhà ở xã hội sẽ sớm hơn, từ cuối năm 2025.

"Do khan hiếm nguồn cung nên giá chung cư tiếp tục tăng nhẹ cho đến cuối năm 2025, rồi ổn định và có thể giảm nhẹ từ năm 2026 do nguồn cung được cải thiện, nhất là nhà ở xã hội", ông Quê dự báo.

Còn ông Nguyễn Quang Huy, CEO khoa Tài chính ngân hàng (Trường Đại học Nguyễn Trãi), cho rằng, từ ngày 1/8, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực. Tuy nhiên, để luật đi vào thực tiễn, vẫn cần có các nghị định và thông tư hướng dẫn chi tiết cụ thể, nên sẽ có độ trễ nhất định. Vì vậy, việc quyết định thời điểm đầu tư tuỳ thuộc vào khẩu vị rủi ro và tài chính của mỗi người.

"Nhà đầu tư chỉ nên đầu tư khi vốn chủ sở hữu tham gia 40-50% tổng tiền mua, không vay quá 50%. Hiện tại mức lãi suất vay cho bất động sản khá thấp, khó có thể giảm thêm. Mặt bằng lãi suất này có thể giữ ổn định đến hết năm nên người mua nên tranh thủ lãi suất thấp để lựa chọn sản phẩm phù hợp vay mua nhà trả góp với thời hạn vay 15-30 năm, tận dụng các gói sản hạn nợ gốc, lãi trong thời gian đầu đi vay 6-18 tháng, cố định lãi suất 12-36 tháng. Nhưng lưu ý nên chọn ngân hàng có lãi suất thả nổi với biên độ phù hợp, thường 3-4%/ năm", ông Huy nhấn mạnh.

Đối với người trẻ, tài chính còn hạn hẹp thì nên cân nhắc đầu tư các căn quy mô nhỏ trước, sau này khi thu nhập tăng thì có thể bán đi để mua các căn lớn hơn. Hiện tại hạ tầng giao thông và các phương tiên công cộng cũng khá phát triển nên có thể cân nhắc mua các căn hộ ngoại thành hay tỉnh giáp Hà Nội để có mức giá hợp lý và không gian sống xanh, thoáng hơn.

Ông Huy đưa ra dự báo, nguồn cung sẽ được cải thiện vào cuối quý III và quý IV, Hà Nội có thêm khoảng 9.000 căn hộ chào bán mới, TP Hồ Chí Minh có khoảng 8.000 căn hộ chào bán mới trong 6 tháng cuối năm.

Từ năm 2025 nguồn cung sẽ tăng mạnh hơn. Trong cơ cấu sản phẩm thì sẽ có hơn 70% là sản phẩm cao cấp, với giá dao động 50-60 triệu đồng/m2. Những sản phẩm giá dưới 3 tỷ đồng sẽ chỉ chiếm dưới 10%.

Về mặt quan hệ cung cầu, ông Huy cho hay, khi nguồn cung cải thiện dần thì giá sẽ tăng chậm lại và khi nguồn cung tăng mạnh thì giá sẽ giảm.