Condotel, Officetel và những vấn đề pháp lý người mua cần lưu tâm

1. “Giấy chứng nhận” căn hộ condotel, officetel khác… căn hộ chung cư

Với đất xây dựng căn hộ chung cư có mục đích sử dụng là đất ở, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận), thời hạn sử dụng đất và sở hữu căn hộ của người mua sẽ là ổn định, lâu dài, không phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất của chủ đầu tư; hình thức sử dụng đất là giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng người mua chỉ thanh toán tiền mua căn hộ cho chủ đầu tư mà không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước vì đây là nghĩa vụ mà chủ đầu tư phải hoàn thành.

Ngược lại, đối với đất xây dựng căn hộ officetel và condotel có mục đích sử dụng là đất thương mại, dịch vụ, khi được cấp giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu căn hộ, người mua chỉ được sử dụng đất và sở hữu căn hộ officetel/condotel trong thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của chủ đầu tư, chứ không được sử dụng ổn định lâu dài theo đúng quy định của pháp luật đất đai.

Điều này đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường xác định và hướng dẫn các Sở Tài nguyên và Môi trường của các địa phương tại Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14.2.2020.

Theo đó, nếu hết thời hạn sử dụng đất mà được gia hạn với một thời hạn sử dụng tiếp theo, thì người sở hữu căn hộ officetel/condotel phải nộp cho Nhà nước tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian gia hạn theo giá đất thương mại, dịch vụ tại thời điểm gia hạn. Hoặc không được gia hạn thời hạn sử dụng đất thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và tòa nhà căn hộ, người sở hữu căn hộ officetel/condotel sẽ không được bồi thường.

Nếu trong thời hạn sử dụng mà Nhà nước thu hồi đất và tòa nhà căn hộ gắn liền trên đất, người sở hữu căn hộ chung cư sẽ được bồi thường theo giá đất ở, nhà ở và được hưởng suất tái định cư; còn người sở hữu căn hộ officetel/condotel chỉ được bồi thường theo giá đất thương mại, dịch vụ (thấp hơn so với giá đất ở) cho thời hạn sử dụng còn lại và không được bố trí tái định cư.

Cũng có khả năng (dù không cao), căn hộ officetel/condotel được chuyển đổi thành căn hộ chung cư, tương ứng là mục đích sử dụng đất được chuyển từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở và hình thức sử dụng đất được chuyển từ thuê sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Nếu khả năng này xảy ra, ngoài tiền mua căn hộ đã trả cho chủ đầu tư, người mua sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển đổi.

2. Chưa được cấp giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu căn hộ condotel, officetel thì không được bán

Pháp luật kinh doanh bất động sản hiện không quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai không phải là nhà ở.

Nghĩa là, người mua căn hộ officetel/condotel hình thành trong tương lai không được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cho chủ thể khác. Việc mua bán căn hộ chỉ được phép thực hiện khi họ đã được cấp Giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu căn hộ.

Nếu vi phạm, người chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ có thể bị xử phạt hành chính từ 250-300 triệu đồng, bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả chi phí cho bên nhận chuyển nhượng và bồi thường thiệt hại (nếu có).

KT (tổng hợp)