Chưa được cởi trói pháp lý trực diện, nhiều Condotel tiếp tục bán cắt lỗ

Condotel rao bán cắt lỗ sâu

Tại Quảng Ninh, một số biệt thự nằm trên đường Hạ Long, phường Bãi Cháy đang được chủ rao bán cắt lỗ từ 3 đến 8 tỷ đồng mỗi căn so với thời kì thị trường sốt nóng.

Theo môi giới, giai đoạn thị trường sôi động, những căn biệt thự ở đường Hạ Long có giá giao dịch từ 29-32 tỷ đồng/căn. Thế nhưng, giá hiện tại chỉ dao động từ 21-23 tỷ đồng/căn.

Điều tương tự cũng xảy ra với một số căn biệt thự ở đường Bến Đoan (phường Hồng Gai), đang rao bán 23 tỷ đồng (giảm 7 - 8 tỷ đồng so với lúc sốt nóng).

Không chỉ biệt thự nghỉ dưỡng, khá nhiều căn condotel tại Quảng Ninh cũng đang bị rao bán cắt lỗ từ 300 - 700 triệu đồng/căn.

Đơn cử như căn hộ condotel FLC Hạ Long View Golf, view Vịnh rộng 46m2 đang được rao bán cắt lỗ từ 750 triệu đồng.

Một khảo sát hồi cuối năm 2023 của Công ty PropertyGuru cũng ghi nhận tình trạng cắt lỗ vẫn đang tiếp diễn với cả biệt thự nghỉ dưỡng và condotel, dù không ồ ạt như hai năm đại dịch.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels thừa nhận sự trì trệ của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, vị này cho rằng, vấn đề không chỉ nằm ở sự phát triển quá mức tại một số điểm đến mà còn do những sản phẩm chưa phù hợp với yêu cầu thị trường.

Theo Giám đốc Savills Hotels, sự tăng trưởng của ngành du lịch, đặc biệt là nguồn cầu quốc tế trước đại dịch đã thúc đẩy hoạt động phát triển bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và khách sạn nói riêng. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư vội vàng tham gia thị trường khi chưa có sự nghiên cứu thấu đáo trong quá trình hoạch định, dẫn đến tình trạng chênh lệch cung cầu tại một số điểm đến. Bên cạnh đó, Savills cũng quan sát thấy tình trạng chú trọng số lượng hơn chất lượng tại một vài dự án.

"Việc thiếu cân nhắc đến các yếu tố đặc điểm thị trường, xu hướng trong ngành tiềm ẩn nhiều rủi ro khi các dự án được phát triển nhưng không đáp ứng nhu cầu trải nghiệm của du khách, đặc biệt là giờ đây, ngoài các điểm đến trong nước, du khách Việt Nam đã có thể du lịch nước ngoài thuận tiện, dễ dàng hơn”, ông Mauro Gasparotti phân tích.

Nhà đầu tư chờ 'cởi trói' pháp lý condotel

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, một số quy định của Luật Đất đai năm 2013 thời gian qua chưa thực sự rõ ràng nên các địa phương cũng khó áp dụng để hỗ trợ doanh nghiệp cấp chứng nhận quyền sở hữu cho các nhà đầu tư tham gia phát triển bất động sản nghỉ dưỡng. Mặc dù đã có một số địa phương cam kết cấp sổ đỏ, một số nơi đi theo xu hướng hỗ trợ, nhưng đều sai quy định nên bị ách tắc trong thời gian dài.

Nghị định 10 ra đời với quan điểm cởi trói pháp lý trực diện cho bất động sản nghỉ dưỡng, tháo gỡ khó khăn cho loại hình này trên cả nước đã vướng mắc trong nhiều năm. Mặc dù Chính phủ đã quyết liệt, địa phương cũng ủng hộ mạnh mẽ, nhưng sự thống nhất chung giữa luật và nghị định vẫn gặp vướng. Hơn thế, nghị định chưa có thông tư hướng dẫn nên chưa có địa phương nào ứng dụng được. Vấn đề này cần phải sửa Luật Đất đai, khi đó mọi vấn đề rõ ràng thì các địa phương mới thực thi được.

“Từ điểm nghẽn đó khiến cho nhà đầu tư không muốn tham gia vào thị trường này vì tính rủi ro cao”, ông Nguyễn Văn Đính cho hay.

Mặt khác, kinh tế suy giảm gây ra suy giảm nghiêm trọng lực cầu về khách du lịch, chính sách cho lĩnh vực này cũng chưa thực sự hấp dẫn. Đơn cử như chính sách visa cho khách du lịch quốc tế vào Việt Nam vẫn chưa cởi mở.

Bên cạnh đó, chi phí du lịch trong nước còn cao, giá vé máy bay đi lại lớn hơn nhiều so với tour du lịch, điều này dẫn đến hiệu quả kinh tế du lịch yếu, càng tăng thêm sự chán nản, không hấp dẫn nhà đầu tư tham gia. Từ đó dẫn đến giảm hiệu quả kinh doanh bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong năm 2023.

Để tăng tính hấp dẫn cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, theo ông Mauro Gasparotti, cần tạo ra trải nghiệm cho khách hàng.

Hiện nay thị trường chủ yếu chú trọng vào quy mô, với các dự án có mật độ xây dựng dày đặc và tập trung quá nhiều vào các sản phẩm bán.

Nhiều chủ đầu tư chạy đua phát triển các sản phẩm “luxury” và “wellness” nhưng chưa thật sự hiểu đúng các khái niệm này cũng như thiếu sự cân nhắc đến các yếu tố cộng hưởng xung quanh. Một điển hình có thể thấy rõ trong những năm gần đây là sự hình thành của các dự án phức hợp quy mô lớn với sản phẩm shophouse chiếm chủ đạo hoặc các dự án căn hộ nghỉ dưỡng quy mô lớn nhưng hệ thống tiện ích, hậu cần không được đầu tư đồng bộ, tương xứng.

"Số lượng sản phẩm lớn sẽ gây nhiều khó khăn cho quá trình vận hành cũng như kinh doanh cho thuê trừ khi dự án được hoạch định rất cẩn trọng", ông Mauro Gasparotti nhấn mạnh.