Bịt lỗ hổng chính sách đất đai - Bài cuối: Nhiều bất cập trong tính giá đất

>>> Bài 2: Phân bổ hài hòa địa tô chênh lệch​
>>> Bài 1: Chấm dứt quy hoạch "treo"

Chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước nhưng dự án đầu tư xây dựng khu dân cư bắc sông Hương, xã Tân Việt (Thanh Hà) do Công ty CP Tập đoàn AH làm chủ đầu tư được nhiều sàn bất động sản bán ra thị trường với giá trên 20 triệu đồng/m2. Ảnh: NGUYỄN MƠ

Dễ gặp rủi ro về pháp lý

5 phương pháp xác định giá đất gồm: thặng dư; so sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập và hệ số điều chỉnh. Phương pháp thặng dư đang được áp dụng nhiều nhất vì về lý thuyết, nó phù hợp nhất cho việc xác định tiền sử dụng đất các dự án bất động sản diện tích từ vài ha trở lên. Nguyên tắc của phương pháp này là giá trị thửa đất cần tính giá bằng tổng doanh thu phát triển dự án trừ tổng chi phí của dự án đó.

Để xác định tổng doanh thu của dự án bằng phương pháp thặng dư, cơ quan chuyên môn căn cứ số năm hoàn thành phát triển dự án, doanh thu dự kiến của các năm đó để tính về năm hiện tại. Trường hợp để tính tiền sử dụng đất một dự án có thời gian hoàn thành trong 5 năm ở thời điểm năm 2017, cơ quan chuyên môn phải xác định giá đất ở bình quân xung quanh khu vực dự án tại thời điểm đó để làm dữ liệu đầu vào. Sau đó, giá đất sẽ được tính toán tăng tương đương với chỉ số giá tiêu dùng (CPI) dự kiến tăng trong các năm đó, thường từ 2-3% qua các năm. Tổng doanh thu của dự án bằng diện tích từng loại đất nhân với giá tương ứng.

Nhìn vào cách tính tổng doanh thu của dự án cho thấy có nhiều hạn chế và thiếu chính xác. Tại thời điểm đầu của dự án, việc xác định giá đất xung quanh dự án khó chính xác. Người cần mua có thể trả giá cao hơn vài triệu đồng/m2. Người cần bán có thể bán rẻ vài triệu đồng/m2. Do đó, mỗi đoàn khảo sát giá sẽ cho ra một mức giá khác nhau, dẫn đến rủi ro về pháp lý cho cả cơ quan chuyên môn và chủ đầu tư dự án.

Yếu tố thứ 2 là xác định tổng mức chi phí của dự án, gồm: chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chi phí quảng cáo bán hàng, lợi nhuận nhà đầu tư. Tổng mức chi phí này do chủ đầu tư tự lập dự toán trên cơ sở hồ sơ kỹ thuật được cơ quan chức năng phê duyệt. Giá nhiều danh mục vật tư cũng là giả định trong tương lai, chi phí bán hàng cũng giả định, lợi nhuận nhà đầu tư bằng 14% tổng chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật cũng là giả định.

Điều đáng nói, dự toán tổng chi phí không được cơ quan chức năng nào phê duyệt, nhưng trong hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan chức năng luôn có một câu: "Nếu tổng chi phí thực tế lúc được phê duyệt khi dự án nghiệm thu thấp hơn dự toán ban đầu thì chủ đầu tư phải nộp ngay phần chênh lệch về ngân sách nhà nước. Trường hợp tổng chi phí thực tế cao hơn dự toán ban đầu thì chủ đầu tư phải tự chịu phần chênh lệch đó". Thực tế cho thấy hầu hết các dự án đều có tổng chi phí sau khi dự án được nghiệm thu luôn cao hơn dự toán ban đầu.

Có thể thấy với phương pháp thặng dư, tổng doanh thu phát triển của dự án và tổng chi phí của dự án đều là giả định nên rất dễ sai sót. 5 năm trở lại đây, thị trường bất động sản tại Hải Dương tăng phi mã, giá đất ở tại hầu hết các địa phương đều tăng gấp từ 200-300% so với năm 2017. Thời  gian gần đây, UBND tỉnh đã yêu cầu các sở, ngành liên quan tính lại giá đất một số dự án bất động sản. UBND tỉnh yêu cầu phải lấy thêm một số mẫu giá để làm dữ liệu đầu vào cho chính xác. Tuy nhiên, việc này rất khó khi các dự án này đã giao đất và tính tiền sử dụng đất cách đây vài năm. Trong khi đó, thời gian qua, giá đất tăng rất mạnh. Nếu cơ quan chuyên môn không tính toán kỹ, rất dễ xảy ra khiếu kiện giữa doanh nghiệp với chính quyền vì tính giá đất sau khi giao đất là vi phạm pháp luật.

Rà soát lại các phương pháp tính giá

Hiện nay, phương pháp hệ số điều chỉnh rất ít được áp dụng với các dự án lớn vì nó vướng trần giá trị thửa đất dưới 20 tỷ đồng. Phương pháp này hiện chỉ được áp dụng tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình để làm căn cứ tính thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại thời điểm này, Luật Đất đai 2013 (sửa đổi) vẫn còn tồn tại khung giá đất do Chính phủ quy định và bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, cả hai đều có thời hạn 5 năm. Do thời hạn của 2 quy định trên quá dài, không đáp ứng được yêu cầu khi giá đất thương mại, đất ở biến động hằng ngày nên việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh không phù hợp.

Nghị quyết 18 yêu cầu bãi bỏ khung giá đất, chỉ áp dụng bảng giá đất. Dự thảo Luật Đất đai 2023 (sửa đổi) quy định bảng giá đất sẽ được UBND tỉnh ban hành hằng năm thay vì 5 năm như trước. Đây được xem là thời điểm thích hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh để tính tiền sử dụng đất. Khi thị trường bất động sản biến động, Nhà nước sử dụng hệ số để điều chỉnh giá.

Do đó dự thảo Luật Đất đai 2023 (sửa đổi) và các luật liên quan cần gỡ trần giá trị dự án 20 tỷ cho phương pháp hệ số điều chỉnh. Song song với đó, UBND tỉnh giao nhiệm vụ cho các sở, ngành liên quan xác định giá các loại đất để có đủ dữ liệu ban hành bảng giá đất hằng năm của tỉnh tiệm cận với giá trị thị trường. Bảng giá đất cần có hệ số điều chỉnh với "bước nhảy" ngắn hơn, nhiều bước hơn để chính quyền linh hoạt trong điều chỉnh giá đất khi thị trường có biến động. Khi đó, việc tính giá đất các dự án sẽ sát thị trường hơn, tránh thất thoát tài sản của Nhà nước.

Phương pháp so sánh trực tiếp cũng rất khoa học. Với phương pháp này, các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. Song song với đó là yếu tố con người, trình độ của cán bộ trong hội đồng định giá đất phải công tâm, khách quan, tất cả vì sự phát triển của tỉnh, của đất nước...

SỸ THẮNG