Bịt lỗ hổng chính sách đất đai - Bài 2: Phân bổ hài hòa địa tô chênh lệch

Đất ở trong dự án khu dân cư mới phía tây thị trấn Nam Sách có giá khá cao sau khi được đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ  

Bất cập giá đền bù giải phóng mặt bằng

Việc giải phóng mặt bằng (GPMB) thu hồi đất để phát triển các dự án hiện nay gặp nhiều vướng mắc. Diện tích đất bị thu hồi làm đường giao thông, các công trình phúc lợi phục vụ dân sinh được đa số người dân đồng thuận nhưng các dự án thu hồi đất làm khu dân cư, khu đô thị gặp rất nhiều khó khăn.

Dự án đầu tư xây dựng đường vành đai phía đông bắc thị trấn Thanh Miện theo hình thức BT (xây dựng - chuyển giao) do liên danh 3 Công ty TNHH: Đầu tư Anh Quang, Đầu tư xây dựng và Dịch vụ thương mại Thái Dương, Hoàng Thanh thực hiện. Tổng chiều dài tuyến đường 3,88 km nối quốc lộ 38 với đường tỉnh 392 qua huyện Thanh Miện, quy mô mặt cắt ngang 33 m, sử dụng hơn 18 ha đất. Kinh phí làm đường được đối ứng bằng dự án khu đô thị mới Thanh Miện diện tích quy hoạch hơn 91,3 ha. Đến thời điểm này, việc thu hồi GPMB phần diện tích làm đường cơ bản diễn ra thuận lợi nhưng phần GPMB khu đô thị mới Thanh Miện gặp rất nhiều khó khăn do người dân không đồng tình phương án đền bù.

Nhiều người dân không chấp nhận mức giá đền bù theo khung giá đất do Nhà nước quy định dẫn đến nhiều vụ kiện tụng kéo dài, làm chậm tiến độ đưa các dự án vào hoạt động. Họ cho rằng chính sách đền bù GPMB hiện nay không công bằng, có lợi cho chủ đầu tư. Mức giá đền bù cho người dân bị thu hồi đất trồng lúa về lý thuyết được áp dụng theo giá thị trường nhưng do không có hoạt động giao dịch nên khi phê duyệt phương án đền bù GPMB, UBND tỉnh phê duyệt hệ số điều chỉnh bằng 1, bằng khung giá đất Nhà nước quy định, bình quân khoảng 120 triệu đồng/sào. Khi đất được thu hồi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, giao cho chủ đầu tư thực hiện hạ tầng kỹ thuật rồi bán lại cho người dân theo giá thị trường, lên đến cả chục triệu đồng/m².

Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư bắc sông Hương, xã Tân Việt (Thanh Hà) với quy mô gần 9,8 ha, chủ yếu là đất trồng lúa, cây lâu năm, đất thủy lợi do Công ty CP Tập đoàn AH làm chủ đầu tư. Hiện dự án đang trong giai đoạn hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật, trình hồ sơ đề nghị UBND tỉnh phê duyệt giá để tính tiền sử dụng đất. Mặc dù chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước nhưng đất dự án này đã được một số sàn bất động sản trên địa bàn tỉnh bán từ 13,5 triệu đồng/m² cách đây hơn 1 năm. Đến nay, giá đất tại đây đang được các "cò" đất rao bán trên 20 triệu đồng/m². Với mức giá này, số tiền người dân có 360 m² đất trồng lúa nhận được chưa mua nổi 10 m² đất ở.

Chênh lệch quá lớn giữa mức giá đền bù cho người dân có đất bị thu hồi thực hiện dự án bất động sản và giá đất ở người dân phải mua lại trên chính khu đất của mình bị thu hồi dẫn đến khó khăn trong GPMB. Công ty CP Đầu tư DVS Việt Nam được UBND tỉnh giao thực hiện dự án khu dân cư mới xã Đoàn Tùng (Thanh Miện) từ tháng 9.2017. Sau 3 năm kiên trì vận động nhưng 28 hộ dân có 1,6 ha đất nông nghiệp vẫn không chấp nhận phương án đền bù, GPMB do Nhà nước quy định dẫn đến khiếu kiện phức tạp. Sau nhiều lần đối thoại không thành, tháng 11.2020, UBND huyện Thanh Miện buộc phải cưỡng chế để giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án.

Liên danh nhà đầu tư Licogi18 - Licogi18.1 trúng dự án đường nối cầu Hàn với quốc lộ 37 và được đối ứng bằng dự án khu đô thị mới phía bắc cầu Hàn

"3 nhà" cùng có lợi

Nguyên nhân khiến mức giá đền bù cho người dân có đất bị thu hồi thấp, không theo kịp biến động liên tục của thị trường bất động sản là khung giá đất quy định trong Luật Đất đai 2013 (sửa đổi). Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm/ lần. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Căn cứ khung giá đất, UBND tỉnh xây dựng và trình HĐND tỉnh thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm/lần và công bố vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp qua hình thức hệ số điều chỉnh.

Với chính sách đất đai hiện nay, nhà đầu tư là người hưởng lợi nhiều nhất khi Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư phát triển các dự án đất ở. Với quy định tính giá đất tại thời điểm giao đất đang khiến địa tô chênh lệch chủ yếu rơi vào túi chủ đầu tư dự án. Một dự án phát triển đất ở khi thu hồi giao cho chủ đầu tư thực hiện và được tính tiền sử dụng đất tại thời điểm giao đất khi chưa có hạ tầng kỹ thuật thì giá trị khu đất đó thấp. Khi hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, giá trị khu đất đó tăng cao gấp nhiều lần. Trong khi, chi phí hạ tầng kỹ thuật được đối trừ vào tiền sử dụng đất.

Có thể thấy từ một quyết định hành chính chuyển mục đích sử dụng sang đất ở làm cho giá trị đất đai tăng lên, chủ đầu tư là người được hưởng lợi. Với chủ đầu tư thực hiện dự án đổi đất lấy hạ tầng, đầu tư qua hình thức BT, lợi nhuận mang lại còn cao hơn khi chính tuyến đường mà Nhà nước bỏ tiền ra làm thông qua việc đổi đất đã tự làm tăng giá trị của khu đất mà chủ đầu tư được giao... Với nhiều doanh nghiệp nhà nước sau cổ phần hóa, đất của doanh nghiệp không được thực hiện theo phương án cổ phần ban đầu mà chuyển mục đích sang đất ở, phân lô, bán nền làm cho giá trị khu đất tăng cao.

Dự thảo Luật Đất đai 2023 (sửa đổi) đã bỏ khung giá, chỉ giữ lại bảng giá đất. Bảng giá đất cũng được xây dựng hằng năm, thay vì 5 năm như hiện nay. Đây được xem là chính sách đột phá nhằm gỡ "nút thắt" xây dựng phương án đền bù cho người dân có đất bị thu hồi nhằm tiệm cận với giá thị trường. Luật Đất đai 2023 (sửa đổi) cần quy định thời điểm tính giá đất để xác định tiền sử dụng đất dự án bất động sản, qua đó tính được giá đất theo giá trị thị trường sau khi chủ đầu tư hoàn thành hạ tầng kỹ thuật. Từ đó, xác định địa tô chênh lệch, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa "3 nhà": Nhà nước, người dân bị thu hồi đất và chủ đầu tư dự án. Ngoài ra, cần giám sát chặt chẽ đất của các doanh nghiệp nhà nước sau khi cổ phần hóa. Trường hợp doanh nghiệp sau cổ phần không thực hiện đúng phương án cổ phần hóa đã được phê duyệt, đặc biệt đất đai, Nhà nước cần thu hồi dự án để giao chủ đầu tư thực hiện tốt hơn với cùng mục đích sử dụng đất. Trường hợp chuyển mục đích sang đất ở thì phải đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn chủ đầu tư theo quy định, tránh gây thất thoát tài sản của Nhà nước.

SỸ THẮNG

Kỳ sau: Nhiều bất cập trong tính giá đất