Hải Dương sẽ bãi bỏ Hướng dẫn 3224 về tính giá đất theo phương pháp thặng dư

Sáng 22/3, UBND tỉnh Hải Dương họp thường kỳ tháng 3 (lần 4) để xem xét tờ trình của các Sở: Tài nguyên và Môi trường, Giao thông vận tải, Xây dựng, Công thương và Liên minh Hợp tác xã tỉnh báo cáo. Đồng chí Trần Văn Quân, Phó Chủ tịch UBND tỉnh chủ trì phiên họp.

Tại phiên họp, UBND tỉnh Hải Dương xem xét tờ trình của Sở Tài nguyên và Môi trường về bãi bỏ Hướng dẫn 3224/HD-UBND ngày 7/11/2022 của UBND tỉnh về một số chỉ tiêu khi xác định giá đất cụ thể bằng phương pháp thặng dư trên địa bàn tỉnh Hải Dương.

Kết luận nội dung này, đồng chí Trần Văn Quân, Phó Chủ tịch UBND tỉnh cơ bản nhất trí với nội dung tờ trình của Sở Tài nguyên và Môi trường. Việc bãi bỏ Hướng dẫn 3224 nhằm thực hiện Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

UBND tỉnh giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan tham mưu, trình UBND tỉnh hướng dẫn mới (quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành; lợi nhuận của nhà đầu tư) căn cứ theo quy định tại Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 của Chính phủ.

Trong khi chờ hướng dẫn mới, đơn vị tư vấn xác định giá đất do cơ quan tài nguyên và môi trường thuê có trách nhiệm đề xuất phương án giá đất. Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, hoàn thiện phương án giá đất trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định. Những phương án tính giá đất cũ đã được UBND tỉnh quyết định trước ngày 5/2/2024 sẽ áp dụng theo phương án tính cũ.

Nghị định 12 có một số quy định mới về chỉ tiêu lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng (trước đây tính bằng tỷ lệ % của tổng chi phí đầu tư xây dựng và giá trị khu đất).

Về chi phí xây dựng được ưu tiên lựa chọn như sau: Dự toán xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng; dự toán xây dựng dựa trên định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, công bố và đã được cơ quan tư vấn thẩm định độc lập; suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố.

Trong khi đó, tại Hướng dẫn 3224/HD-UBND chỉ áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố và có tính đến chi phí trong hoặc ngoài suất vốn đầu tư do chủ đầu tư lập và gửi Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các sở, ngành tham mưu UBND tỉnh xác định cụ thể.

Quy định về tỷ suất chiết khấu dòng tiền cũng khác. Theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP, tỷ lệ chiết khấu dòng tiền tính theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 1 - 3 năm) bình quân của loại tiền vay VNĐ tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Còn theo Hướng dẫn 3224/HD-UBND, tỷ lệ chiết khấu dòng tiền tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VND của 4 ngân hàng thương mại nhà nước chi nhánh tỉnh Hải Dương, gồm: Agribank, Vietcombank, Vietinbank, BIDV…